راه نجات بازار مسکن / ماجرای «خانه خالی» بهانه اخذ مالیات بیشتر است

"در تمام دنیا یک راه حل برای مدیریت تقاضای خرید و یا اجاره وجود دارد و آن هم کمک به افزایش تولید، انبوه‌سازی و در عین حال ارزان‌سازی است" این را مدیرکل امور شهرسازی شهرداری مشهد در گفت‌وگو با تیترکوتاه گفت و صریح و شفاف به چند سوال درباره‌ی بازار عجیب‌وغریب و پرتلاطم مسکن پاسخ داد.

مهندس "علی شیرازی" که سال‌ها در این سمت مشغول فعالیت است و پیش از آن شهردار منطقه ۸ مشهد هم بوده، شهرداری‌ها و بزرگ‌مالکان خصولتی را یکی از مهم‌ترین متهمان افزایش قیمت زمین می‌داند. با او که یکی از متخصصان به‌نام امور شهرسازی است درباره‌ی خانه‌های خالی صحبت کردیم و از دست سودجویان در گرانی مسکن پرسیدیم، همراهش در کوچه پس کوچه‌های مشکلات خرید و اجاره‌بهای مسکن قدم زدیم و او هربار با پاسخی روشن جایی برای ابهام باقی نمی‌گذاشت.

در ادامه گفت‌وگوی تیترکوتاه با مدیرکل شهرسازی شهرداری مشهد را از نظر می گذرارنید:

-به نظر شما شهرداری باید حامی سازنده‌های املاک باشد تا در نهایت خریداران ساختمان با هزینه‌ی کم‌تری بتوانند صاحب ملک شوند و یا بیشتر کسب درآمد برای امور مربوط به آن باید در دستور کار باشد؟

صنعت ساختمان بر اساس یک مدل اقتصادی است که هزینه‌های تمام شده از قیمت زمین تا قیمت ساخت و هزینه پروانه از عمده‌ترین هزینه‌های آن است و در نهایت قیمت تمام شده ساختمان را تعیین می‌کند. از طرف دیگر هزینه پروانه و مجوز ساختمانی دو اثر دارد، هم اثر تورمی که گران‌سازی عوارض پروانه هر ساله دارد سهم بیشتری از سبد ساخت را به خودش اختصاص می‌دهد و اثر دوم آن اثر روانی‌ گران‌سازی عوارض است که تمایل به افزایش قیمت عرضه ساختمان را در سرمایه‌گزاران ساختمانی افزایش می‌دهد چراکه به شدت تحت‌تاثیر سیاست‌های شهرداری‌ها هستند. بنابراین این‌که شهرداری‌ها هنگام تعیین عوارض پروانه مراقب آثار سوء ناشی از اثر تورمی و اثر روانی آن بر جامعه باشند بسیار اهمیت دارد، زیرا افزایش قیمت تمام شده در ساختمان به معنای کاهش قدرت خریداران است و کاهش قدرت خریداران باعث بروز پدیده‌ای بنام رکود تورمی می‌شود که به آن بیماری هلندی در اقتصاد گفته می‌شود، یعنی تقاضای کمی برای خرید وجود دارد اما در عین حال قیمت‌ها بجای کاهش، افزایش می‌یابد و این چرخه غلط باعث بحران هم در جامعه عرضه‌کنندگان و سازندگان ساختمان و هم خریداران ساختمان می‌شود که در نهایت هر دو طرف متضرر می‌شوند.

-یکی از دلایل گران بودن مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک از سوی سازنده‌ها بالا بودن هزینه پروانه ساخت و هزینه نظام مهندسی است، پیشنهاد شما برای رفع این مشکل چیست؟

اگر بخواهیم یک راه حل اساسی و بنیادی برای کاهش اثر عوارض پروانه ساختمانی بر قیمت تمام شده تولید ساختمان بیان کنیم، باید نحوه و زمان اخذ پروانه‌ها تغییر کند. ابتدا باید هزینه ساخت به مثابه عوارض نوسازی بعنوان ضریبی از هزینه بهره‌برداری بصورت سالیانه توسط بهره‌برداران و خریداران ساختمان پرداخت شود. یعنی هزینه عوارض پروانه تبدیل به نوعی وام برای خریدار شده که در طول زمان توسط خریداران پرداخت می‌شود و قیمت پروانه از قیمت تمام شده ساختمان همان ابتدا حذف می‌شود. مهمترین مزیت این روش هم این است که شهرداری‌ها صاحب منابع درآمد پایدار در شهرها می‌شوند. یعنی شهروندان هر سال درصدی از ارزش به روز شده ساختمان که عرف بین‌المللی آن نیم‌درصد است را به شهرداری‌ها پرداخت می‌کنند. این تجربه موفق همین حالا هم در خیلی از کلان‌شهرهای دنیا در حال اجرا و بسیار هم مورد استقبال قرار گرفته شده است.

- طی صحبت با متخصصان شهرسازی و عمران یکی از پیشنهادها تسهیل نمودن توافق مالکان با شهرداری برای تفکیک و ورود به طرح یا محدوده‌ی شهرها است، به نظر شما این امر باعث بزرگ شدن عرصه‌ی شهرها می‌شود و یا به پایین آمدن قیمت ملک در شهرها کمک خواهد کرد؟

در نظام توسعه شهری اصولا دو مدل اصلی وجود دارد، یکی توسعه افقی و دیگری توسعه عمودی شهرها است. در باب مزایا و معایب هر الگوی توسعه نظریه‌ها بسیار زیاد و متنوع است اما نکته‌ای که خیلی اهمیت دارد این است که توسعه افقی سرانه‌ی هزینه مدیریت شهری که عموما بر عهده شهرداری‌ها است را افزایش می‌دهد، به‌طوری‌که سرمایه هنگفتی باید ابتدا صرف آماده‌سازی زیرساخت‌ها و بعد به همان میزان هر ساله صرف نگهداری همان زیرساخت‌ها شود. به‌همین خاطر ممکن است از بابت توسعه افقی درآمدی به‌عنوان عوارض ورود به محدوده باشد اما همان مبلغ بعلاوه صدها برابر آن در مرور زمان صرفا نگهداری و پشتیبانی همان فضا شود. به عقیده‌ی من معایب الگوی توسعه افقی بسیار زیاد است و صرفا زمانی توسعه افقی پیشنهاد می‌شود که تراکم جمعیتی در محدوده موجود افزایش یافته باشد.

- با توجه به صحبت‌های شما فرقی میان شهرهای کوچک و بزرگ برای ساخت‌و‌سازهای کلان یا همان مرتفع‌سازی و یا انتخاب شهرک‌سازی وجود دارد؟

تمام مواردی که پیش‌تر گفتم پاسخ این سوال است. فقط در باب شهرک‌سازی به تجربه تلخ شهرک‌سازی در کشورمان تحت‌عنوان شهرهای جدید مانند گلبهار، بینالود و مواردی این‌چنینی اشاره کنیم، این شهرک‌ها با اهدافی که برای‌شان در نظر گرفته شد فاصله بسیار دارند.

هجمه خانه‌های خالی یک اتهام و بهانه برای بستن مالیات است نه واقعیت بازار. اگر هم در مواردی این پدیده مشاهده شود پروژه‌ها مربوط به همان شرکت‌های خصولتی است که تابع نظام عرضه و تقاضای بازار عمل نمی‌کنند و سودهایی از جنس تبدیل جریان پول به چنگ می‌آورند.

-برای کم شدن یا حتی از بین رفتن سودجویی و رانت از طریق شرکت‌های بزرگ که معمولا وابستگی هم دارند از بازار مسکن چه راه حل عملی وجود دارد؟

در هر اقتصادی پدیده‌ای به‌نام رانت و دلالی وجود دارد و به‌عنوان معلول اقتصادهای بیمار رخ می‌دهد، به همین‌خاطر برخورد با معلول بجای حل کردن عامل و دلایل بروز پدیده امر محال و غیر ممکنی است. اصلاح قوانین و خودداری نظام دولتی و شهرداری‌ها از مداخلات غیر عاقلانه، واکنشی و احساسی در بازار مسکن تنها راهکار کاهش دادن پدیده رانت و دلالی است، اقتصاد مسکن و صنعت ساختمان در بستر اقتصاد آزاد و شفاف بدون آسیب رشد می‌کند اما در اقتصاد‌های دولتی و یا خصولتی که از رانت دولت بهره می‌برند نتایجی جز چالش‌های امروز بدست نمی‌آید. به نوعی اگر باد بکاریم باد درو می‌کنیم نه جو!

-بحث خانه‌های خالی در مشهد چقدر جدی است؟

موضوع خانه‌های خالی یک موضوع انحرافی است، در زمان رکود بازار مسکن و کاهش تقاضا دوره انتظار محصولات صنعت ساختمان طولانی می‌شود و در زمان رونق بازار به‌عنوان آورده سرمایه گذاران به بازار عرضه می‌شود، پس این تبلیغات و هجمه‌های دولتی تحت‌عنوان خانه‌های خالی تلاشی غیر منصفانه برای متهم کردن صنعت ساختمان و بهانه‌سازی برای دریافت مالیات بیشتر است زیرا در اصل محصولی به‌عنوان مسکن در گذر زمان مشمول کاهش ارزش می‌شود و بالاترین قیمت عرضه آپارتمان در شرایط نوساز بودن است و با گذشت زمان از سال ساخت هر ساله از ارزش آن کاسته می‌شود. نگه‌داری آپارتمان برای پوشش تورم هم یک سیاست غلط است و قطعا سرمایه‌گذار واقعی بخش خصوصی منابع خود را حبس نمی‌کند و از آن‌جایی که سود صنعت ساختمان از در گردش بودن سرمایه به‌دست می‌آید نه راکد کردن آن پس به نظر بنده هجمه خانه‌های خالی یک اتهام و بهانه برای بستن مالیات است نه واقعیت بازار. اگر هم در مواردی این پدیده مشاهده شود پروژه‌ها مربوط به همان شرکت‌های خصولتی است که تابع نظام عرضه و تقاضای بازار عمل نمی‌کنند و سودهایی از جنس تبدیل جریان پول به چنگ می‌آورند.

پرت منابع و گران شدن اراضی با تراکم بیشتر و غیر اقتصادی شدن اراضی با تراکم کم، مسئولیت مستقیمش با تدوین گنندکان و مصوب‌کنندگان طرح‌های توسعه است.

-جدای از توان خرید مسکن توسط مردم، توان پرداخت اجاره‌بها هم برای خیلی از مردم تبدیل به معضل شده است، چه راه‌حلی برای کمتر شدن این مشکل پیشنهاد می‌دهید؟

در تمام دنیا یک راه‌حل برای مدیریت تقاضای خرید و یا اجاره وجود دارد و آن‌هم کمک به افزایش تولید و کمک به انبوه‌سازی و در عین حال ارزان‌سازی است. برای ارزان‌سازی باید نهاده‌های تولید مسکن ارزان شود که یکی از آن‌ها تسهیل در هزینه صدور مجوزها است و دومی مدیریت قیمت زمین که متاسفانه در حال‌حاضر شهرداری‌ها و دولت سهم زیادی در گران‌سازی هزینه نهاده‌های تولید مسکن دارند، هزینه صدور مجوزها تا مداخلات غیر کارشناسی در بازار زمین یعنی در عمل یکی از مهم‌ترین متهمان افزایش قیمت زمین خود شهرداری‌ها و بزرگ‌مالکان خصولتی هستند ضمن‌این‌که ضوابط و مقررات غلط هم یکی دیگر از عوامل گران‌سازی نهاده‌های صنعت ساختمان است؛ تا مادامیکه که مفهوم تراکم اقتصادی در شهرسازی به‌عنوان پارامتر تقاضا در محاسبه تراکم مجاز املاک شهر مبنا نباشد بسیاری از املاک و اراضی شهری که سرمایه اصلی توسعه شهر هستند از حیز انتفاع و سوددهی خارج می‌شود و سرمایه گذاران نیز تمایلی برای سرمایه‌گذاری در املاک با تراکم کم ندارند و نظام عقلانی صنعت ساختمان صرفا بر روی اراضی با تراکم زیاد گرایش دارد. این پرت منابع و گران شدن اراضی با تراکم بیشتر و غیر اقتصادی شدن اراضی با تراکم کم، مسئولیت مستقیمش با تدوین گنندکان و مصوب‌کنندگان طرح‌های توسعه است.

-گفته می‌شود یک سری زمین‌ها به طور مثال آستان قدس مشهد اگر زمینش را از طریق رقابت عرضه نکند و قیمت مناسب‌تری داشته باشد دست سودجویان هم کوتاه می‌شود. موافق هستید؟

همه بزرگ‌مالکان هم سهم بیشتری و هم مسئولیت بیشتری در قبال تنظیم قیمت زمین و مسکن در شهرها دارند، تلاش مستقل هر نهاد دولتی یا عمومی برای فروش زمین با حداکثر قیمت به بخش خصوصی از نظر سازمانی به نفع سازمان‌ها و ارگان‌ها در کوتاه‌مدت است اما اثر عمیقی در هدایت جریان گران‌سازی زمین و مسکن دارد و در دراز مدت هیچ‌کدام از همان ارگان‌ها و نهادها سودی از فروش گران ندارند چون دائما احساس می‌کنند با توجه به تورم زیاد زمین و مسکن، فروش‌های قبلی در ضرر فروخته شده و متاسفانه این جریان دور باطل سال‌ها‌ است که ادامه دارد و به‌جای مدیریت زمین و مسکن بیشتر شبیه دخالت در امر زمین و مسکن شده است. عدم آینده‌نگری و گرایش به تعریف مفهومی به‌نام منافع سازمانی پدیده‌ای را خلق کرده که باعث تقابل منافع بخش خصوصی با بخش دولتی و بخش عمومی قرار گرفته و سال‌ها است که طرفین مشغول نقد یکدیگر و انداختن گناه به گردن دیگران هستند و هیچکس مسئولیت دخالت‌هایش در بازار زمین و مسکن را بر عهده نمیگیرند.