بازیگر اصلی بازار مسکن مشخص شد / سهم کلان زمین بر قیمت مسکن در این شهر

قیمت زمین یکی از عوامل مهم در تعیین قیمت نهایی مسکن است. همچنین، افزایش قیمت زمین می‌تواند باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن شود، زیرا قیمت نهایی مسکن برای خریداران بیشتر می‌شود. مسلما قیمت زمین در کلانشهرها بالاتر است و همین موضوع سبب افزایش قیمت مسکن به خصوص در تهران شد.

طبق بررسی‌ها، به طور میانگین کمتر از ۲۰ درصد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران مستقیما هزینه ساخت‌وساز بوده و مابقی به سایر نهاده‌ها به خصوص زمین مربوط است.

میانگین ۸۰.۷ میلیون تومانی قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه که چندی پیش از سوی مرکز آمار ایران رونمایی شد، پرده از وخامت اوضاع این بازار برداشت. بازاری که طبق آمارها شتاب رشد قیمت آن حدود ۳۰ درصد بیش از شتاب رشد تورم عمومی کشور است و باعث شده اصلی‌ترین نیاز خانوارها به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شود؛ اما اصل ماجرا چیست؟

بیشترین سود از سال ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ در کدام سرمایه‌گذاری بوده است؟ آمارها می‌گویند: زمین با کاربری مسکونی. پژوهش انجام شده در مورد تغییرات قیمتی زمین، دلار و سکه طلا در بازه زمانی ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ حاکی از این است که در این دوره، قیمت زمین در ۲۰ شهر منتخب به‌طور میانگین ۳۰۰ برابر شده اما در شهر تهران بیش از ۱۱۰۰ برابر رشد کرده است. این رشد نجومی در حالی بوده که در همین بازه زمانی، دلار آزاد ۱۴۳ برابر و قیمت سکه ۷۲۷ برابر شده است.

همین پژوهش آماری برای یافتن منشأ اصلی ابرتورم بازار مسکن است. البته اتهام زمین در گران‌سازی مسکن جدید نیست و همین دو سال پیش نیز دولت سیزدهم با راه‌اندازی نهضت ملی مسکن و حذف قیمت زمین از هزینه ساخت واحدهای مسکونی، اثبات کرد که اگر زمین رایگان باشد، می‌توان قیمت تولید مسکن را به زیر ۱۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رساند؛ اما چرا دامنه اثرگذاری زمین روی قیمت مسکن به این میزان رسیده است؟

غیرمنقول بودن زمین و قواعد خاص مالکیت آن، اصلی‌ترین عاملی است که باعث شده عرضه زمین در اختیار زمین‌داران باشد و از سوی دیگر تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار که البته آن هم بنا به تورم زمین، قیمتش رشد می‌کند، بازاری بسیار نامتناسب ایجاد کرده است.

در این میان، ناموفق بودن توسعه افقی شهرها، زمینه را برای طلایی شدن مناطق خاص شهری فراهم آورده و همین مسئله سوخت کافی برای جهش‌های متوالی قیمت زمین مهیا کرده است.

محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، با اشاره به شکاف قیمتی بین هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن، می‌گوید: قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران با توجه به الگوی ساخت و توزیع محلی که در بارگذاری آپارتمان در محلات مختلف داریم، در قیمت تأثیرگذار است، با در نظر گرفتن این نکات، درحال‌حاضر متوسط قیمت تمام‌شده مسکن برای خانه کلید نخورده و بدون در نظر گرفتن خانه‌های لوکس، متری بین ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان است.

این یعنی از میانگین قیمت مسکن شهر تهران کمتر از ۲۰ درصد به هزینه ساخت مربوط می‌شود و مابقی ناشی از زمین و امور مربوط به آماده‌سازی آن برای احداث بناست.

پیش‌تر نیز ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در یک گفت‌وگوی تلویزیونی در خصوص بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن، گفته بود: سهم زمین در قیمت نهایی مسکن به ۶۰ درصد رسیده که این عدد در تهران به ۷۰ درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که در سایر کشورها این سهم ۳۰ درصد است. به عقیده کارشناسان، بازیگر اصلی بازار مسکن، زمین است. این متغیر، نوسانات قیمتی در بازار و به‌تبع آن دسترسی مردم به مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.

به نظر می‌رسد، افزایش شفافیت اطلاعاتی در حوزه مسکن به‌خصوص زمین با کاربری مسکونی، اصلاح قانون زمین شهری، تغییر قواعد مالکیت و نگهداری زمین مسکونی، تلاش برای توسعه مطلوب شهرها در مناطق دارای ظرفیت جمعیت‌پذیری و اجرای قوانین مترقی نظیر قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند بخشی از سفته‌بازی حوزه زمین را خنثی کند و این نیازمند عزم جدی دولت ملی، دولت محلی و مجلس است.