سایه فقر مسکن بر سر خانواده‌ها / شناسایی متهم خطرناک بازار مسکن

مسکن به عنوان یکی از اصلی ترین نیازهای خانوار در چند سال اخیر برای اقشار کم درآمد یا با درآمد متوسط جامعه به شدت دست نیافتنی شده است. آمارها حاکی از آن است که عوامل متعددی بر افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند. یکی از عوامل مؤثر بر قیمت مسکن به خصوص در پایتخت، کاهش میزان ساخت و ساز بوده است.

آخرین نتایج گزارش هزینه-درآمد مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار شهری در کل کشور به ۳۸ درصد و در استان تهران به ۵۱ درصد رسیده است. با این وضعیت به احتمال زیاد سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارهای پایتخت باید به حول‌وحوش ۶۰ درصد هم رسیده باشد.

پژوهشگران معتقدند اگر سهم مسکن از هزینه‌های سبد خانوار به بالاتر از ۳۰ درصد برسد، خانوار دچار فقر مسکن شده؛ یعنی خانوار برای تامین اجاره مسکن باید قید خیلی از هزینه‌های بهداشتی، فرهنگی، تفریحی و هزینه‌های بهداشت و سلامت را بزند. آمارها نشان می‌دهد گرچه در سال‌های اخیر تورم عمومی متهم اول رشد قیمت مسکن در استان و شهر تهران بوده اما بازار مسکن تهران یک متهم خطرناک دیگر نیز دارد. آمارها حکایت از آن دارد طی سال‌های اخیر ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران به طور قابل‌توجهی روند کاهشی داشته است.

بررسی آمارهای ساخت‌وساز در استان تهران نکات قابل‌تاملی دارد؛ یکی از آنها، کاهش قابل‌توجه سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز مناطق شهری کشور است. طبق محاسبات از داده‌های مرکز آمار ایران، سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز کشور (تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی احداث) از حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بین سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به ۲۷ درصد تا سال ۱۳۹۷ رسیده و این مقدار طی سه‌سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است. در نگاه اول با توجه به اینکه سهم استان تهران از کل جمعیت کشور حدود ۱۷.۵ درصد بوده، کاهش سهم استان از کل ساخت‌وساز مناطق شهری کشور امر معقول به‌نظر می‌رسد اما باید توجه داشته باشیم که اولا تهران با ورود اتباع خارجی روبه‌رو بوده که این موضوع تقاضای مسکن را در اقمار به‌طور قابل‌توجهی افزایش داده و ثانیا به‌واسطه قرار گرفتن دفاتر مرکزی شرکت‌های بزرگ کشور در تهران و همچنین حجم بالای تقاضاهای سرمایه‌ای و نیز حجم بالای خانه‌های خالی در تهران، کاهش سهم تهران از ساخت‌وساز به ۱۷ درصد نشان از قفل‌شدگی ساخت‌وساز در استان و شهر تهران داشته و این موضوع نقش مخربی بر بازار مسکن و اجاره گذاشته است؛ چراکه حجم پایین عرضه پاسخگوی تقاضاها در استان تهران و پایتخت نیست. فشارهای ناشی از کاهش ساخت‌وساز در استان تهران به‌حدی بوده که سهم مسکن از کل هزینه‌های سبد معیشت خانوارهای استان در سال ۱۴۰۱ به ۵۱ درصد رسیده است.

کاهش سهم استان و شهر تهران از ساخت‌وساز کل کشور درظاهر امر بسیار مهم و مثبتی است؛ چراکه اگر این اتفاق با خروج جمعیت از تهران به‌سمت استان‌های دیگر و افزایش سهم استان‌ها از اشتغال و تولید همراه شود، کمک بزرگی به تمرکززدایی و توسعه متوازن در کشور کرده، اما داده‌های اقتصادی و شاخص‌های کلان توسعه در کشور اتفاق مثبت در تمرکززدایی را آن هم در دوره کوتاه‌مدت چندسال اخیر را چندان تایید نمی‌کند و کاهش ساخت‌وساز در تهران از این منظر که همراه با جمعیت‌پذیری در این سال‌ها اتفاق افتاده، اتفاقا امر منفی و عامل فشار به بازار مسکن بوده است. به‌ویژه اینکه طی سال‌های اخیر حتی اگر مهاجرت داخلی هم به استان تهران زیاد نشده باشد، حداقل در موضوع ورود اتباع خارجی، تهران و اقمار آن با رشد قابل‌توجه جمعیت مواجه بوده‌اند.

درکنار داده‌های ساخت‌وساز استان تهران، وضعیت شهر تهران بسیار قابل‌تامل است. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال ۱۳۸۱ سهم شهر تهران از کل ساخت‌وساز در مناطق شهری کشور (تعداد واحدهای درج شده در پروانه ساختمانی احداث) حدود ۳۸ درصد بوده است. این مقدار در سال‌های بعد بین ۲۰ تا ۲۷ درصد در نوسان بوده و تا ۱۳۹۷ به ۲۰ درصد می‌رسد. در چهارسال اخیر سهم پایتخت از کل ساخت‌وساز به ۱۰ درصد رسیده و به‌نظر می‌رسد بخشی از این کاهش شدید سهم شهر تهران را باید در صدور مجوزهای نهضت ملی مسکن (دولت رئیسی) و اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) جست‌وجو کرد. اما موضوع فقط به اینجا ختم نمی‌شود، به‌طوری‌که نگاهی به سهم بخش خصوصی از ساخت‌وساز شهر تهران نیز نشان می‌دهد سهم پایتخت از کل ساخت‌وسازهای بخش خصوصی در مناطق شهری کشور در سال ۱۳۸۱ حدود ۱۲.۶ درصد بوده که این میزان در اغلب سال‌های دهه‌های ۱۳۸۰ و ۱۳۹۰ حدود ۷ تا ۹ درصد در نوسان بوده اما در سال ۱۴۰۰ این مقدار به کمتر از ۴ درصد رسیده است. به‌نظر می‌رسد علاوه‌بر محدودیت‌های ساخت‌وساز (ازجمله بروکراسی پیچیده صدور پروانه و محدودیت‌های توسعه شهری)، بازگشت دیرهنگام سرمایه در شرایط تورمی و ارجحیت احتکار زمین به‌جای ساخت‌وساز نیز نقش پررنگی در کاهش سهم پایتخت از ساخت‌وساز مناطق شهری کشور داشته است.