متقاضیان مسکن در انتظار کاهش قیمت بیشتر هستند / کاهش چشمگیر معاملات مسکن

اخیرا آمارهای مختلفی از کاهش قیمت مسکن توجه اکثر مردم را جلب کرده است، اما این کاهش قیمت به معنی افرایش معاملات ملکی نیست، زیرا همچنان مردم توان لازم برای خرید یا حتی رهن و اجاره مسکن را ندارند. گزارش‌ها حاکی از کاهش قابل توجهی در تعداد معاملات مسکن است.

بررسی میدانی از مشاوران املاک در سطح شهر نشان می‌دهد بازار مسکن چند ماهی است در وضعیت رکود تورمی به سر می‌برد و تقاضا برای خرید بسیار کم شده است. همین موضوع باعث کاهش نسبی قیمت‌‌ها و به‌عبارت‌دیگر، کاهش حباب قیمتی مسکن در شهرهای تهران، اصفهان و سایر شهرهای کشور شده است.

بر اساس آخرین گزارش منتشر شده توسط مرکز آمار کشور، شاخص قیمت مسکن در شهر تهران، در اردیبهشت‌ماه امسال به بالاترین میزان یعنی ۱۲۱.۸ درصد رسید، اما پس از آن در مسیر کاهشی قرار گرفت، به‌طوری‌که در شهریورماه امسال به رقم ۷۵.۲ درصد رسید. همچنین آمار منتشر شده نشان می‌دهد هر چند قیمت مسکن در شهریورماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل رشد داشته است، اما سرعت رشد آن در مقایسه با اواخر سال گذشته کاهش چشمگیر پیدا کرده و همسو با کاهش تورم در حال نزدیک‌شدن به نرخ تورم عمومی است.

بر اساس آمار منتشر شده، متوسط قیمت (حسابی) هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان در مترمربع رسید که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، حدود ۷۵ درصد رشد داشته است. همچنین میانگین وزنی قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور امسال به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان رسید که این میزان نیز در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۷۵.۳ درصد افزایش یافته است. در مجموع شاخص قیمت مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال به عدد ۲۷۹.۹ واحد رسید که نسبت به شهریورماه سال گذشته، ۷۵.۲ درصد رشد داشته است.

افزایش عرضه، عامل کاهش اخیر قیمت‌‌ها

بررسی میدانی از مشاوران املاک در سطح شهر اصفهان نشان می‌دهد بازار مسکن از تابستان امسال در وضعیت رکود تورمی قرار دارد و تقاضا برای خرید بسیار کم شده است. یکی از مشاوران املاک، فعال در منطقه ۳ شهرداری اصفهان می‌گوید: مراجعه مشتریان برای خرید بسیار کم شده است. اما در سمت عرضه شرایط متفاوت است. برخی از مالکان و سازندگانی هستند که به دلیل سررسید بدهی‌‌های خود بابت ساخت‌وسازهای قبلی، مجبور به عرضه و فروش آپارتمان‌های خود شده‌اند. اما با وجود فایل‌های فروش، تقاضایی برای خرید وجود ندارد و به نظر می‌رسد مشتریان واقعی همچنان منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند و فعلاً دست نگه داشته‌اند.

یکی دیگر از مشاوران املاک فعال در منطقه ۲ شهرداری اصفهان نیز با اشاره به رکود موجود در بازار مسکن گفت: این بازار هم مانند بسیاری از کسب و کارها در وضعیت رکود به سر می‌برد. وقتی بسیاری از بخش‌های اقتصادی جامعه با رکود تورمی مواجه و نقدینگی کم است، نباید انتظار داشت که بازار مسکن شرایط بهتری را تجربه کند.

به گفته یکی دیگر از مشاوران املاک، در شرایطی که مشتری برای خرید مسکن بسیار کم شده است، اما فروشنده در بازار وجود دارد و به مشتریان تخفیف هم می‌دهند. وی می‌گوید: برخی مالکان خانه‌های خالی از سکنی که در سال‌های گذشته آپارتمان یا آپارتمان‌‌هایی را باهدف سرمایه‌گذاری خریداری کرده‌ بودند؛ اکنون با مشاهده کاهش قیمت‌ها و راکد شدن بازار، درصدد فروش واحدهای مسکونی و نقدکردن سرمایه‌های خود هستند.

جهانگیری، یکی دیگر از فعالان بازار مسکن در منطقه ۸ شهرداری اصفهان نیز با گلایه از شرایط فعلی بازار مسکن، درباره فروشندگان این روزهای بازار می‌گوید: برخی از فایل‌‌های فروش مربوط به سازندگانی است که قصد خرید زمین برای شروع پروژه جدید خود دارند، چون نیمه دوم سال به شکل سنتی بهترین فصل برای خرید زمین و فراهم‌کردن مقدمات اولیه سرمایه‌‌گذاری در امر ساخت‌وساز است، اقدام به عرضه آپارتمان‌های تکمیل شده خود می‌کنند تا با فروش آنها بتوانند نقدینگی موردنیاز برای اجرای پروژه جدید را تأمین کنند.

متغیرهای مؤثر بر قیمت مسکن

کاهش نرخ تورم، یکی از عوامل مؤثر بر کاهش حباب قیمتی مسکن طی چند ماه اخیر بوده است. متغیرهای مختلفی در کاهش نرخ تورم عمومی مؤثر بوده‌اند که از آن جمله می‌توان به کاهش رشد نقدینگی، کندشدن نرخ رشد اقتصادی، تلاش بازارساز برای ثبات نسبی نرخ ارز، مذاکرات آینده هسته‌ای اخذ نتایجی مثل کاهش تحریم‌ها و یا آزادسازی بخشی از پول‌های بلوکه شده در نتیجه این مذاکرات و پایین آمدن نرخ رشد نقدینگی در تابستان امسال اشاره کرد. متغیرهایی که در ماه‌های اخیر بر کاهش حباب قیمتی در بازار مسکن مؤثر بوده است.

شرط ثبات نسبی در بازار

 بررسی روندهای تاریخی در بازار مسکن طی یک دهه گذشته تاکنون نشان می‌دهد ریسک‌های سیستماتیک ناشی از متغیرهای اقتصادی و تنش‌های سیاسی بر بازار مسکن تأثیر منفی دارد و باعث می‌شود تا قیمت اسمی مسکن در چند ماه افت پیدا کند؛ بنابراین می‌توان انتظار داشت درصورتی‌که ریسک‌‌های سیستماتیک مؤثر بر بازار مسکن تغییر خاصی پیدا نکند و ریسک جدیدی بر بازار مسکن تحمیل نشود، بازار مسکن طی چند ماه آینده به ثبات نسبی از لحاظ قیمتی برسد.

(میانگین وزنی، در سـطح منطقه برابر مجموع ارزش املاک فروش رفته به مجموع مساحت املاک فروش رفته است و از آن برای از بین بردن اثر حجم معاملات استفاده شده است.)