پالس‌های هشدار‌دهنده به بازار مسکن پایتخت!

 بازار مسکن کشورمان در سال‌های اخیر شرایط پُر فراز و نشیبی را پشت سر گذاشته است. در این راستا، تشدید تحریم‌های خارجی علیه کشورمان (به ویژه پس از خروج یکجانبه دولت وقت آمریکا از توافق برجام در سال ۲۰۱۸) و البته تداوم برخی مشکلات ساختاری و سومدیریت‌های در اقتصاد ایران، نمود‌های عینی خود را در افزایش نرخ تورمِ کشورمان و وقوع چند جهش ارزی نشان داده است.

موضوعی که بر بازار‌های مختلف در ایران نظیر بازار مسکن اثرگذاری مستقیم و منفی داشته و اوج گیری قابل توجه قیمت‌ها در این بازار را به دنبال داشته است. مساله‌ای که خانه دار شدن را برای طیف‌های قابل توجهی از مردم کشورمان به یک رویای دور و سخت جهت دست یافتن تبدیل کرده و البته که تاثیرات منفی قابل توجهی را نیز در بازار اجاره مسکن سبب شده است. کما اینکه بر اساس آخرین گزارش ها، چیزی در حدود نیمی از درآمد خانوار‌های مستاجر در تهران، صرف پرداخت اجاره‌خانه می‌شود.

با این همه، به تازگی بانک مرکزی کشورمان در گزارشی با محوریت وضعیت بازار مسکن تهران در تیرماه سال جاری، به این نکته اشاره داشته که در ماه مذکور، ۳.۶ هزار واحد مسکونی معامله شده که این عدد در مقایسه با ماه قبل و دوره زمانی مشابه سال گذشته، به ترتیب از افزایش ۸.۱ و ۲۷.۱ درصدی حکایت دارد. بر اساس داده‌های بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تیرماه سال جاری، ۸۷۴.۶ میلیون ریال (۸۷.۴ میلیون تومان)، بوده است. عددی که آن نیز در قیاس با ماه گذشته، از افزایش ۱.۸ درصدی خبر می‌دهد. این اعداد سبب شده‌اند تا برخی کارشناسان بازار مسکن از بازگشت حدی از رونق به بازار مسکن پس از ماه‌ها رکورد سنگین خبر دهند.

با این همه، حداقل به ۳ دلیل و نشانه مهم، باید اذعان کرد که بازار مسکن پایتخت، با سیگنال‌های هشدار‌دهنده قابل تاملی رو به رو است.

۱: کاهش صدور پروانه ساخت مسکن در تهران

یکی از مولفه‌های قابل توجه در بحث افزایش قیمت مسکن در پایتخت کشورمان، کاهش ساخت و ساز و عدم تناسب عرضه و تقاضا است. به بیان ساده تر، میزان تقاضا در بازار مسکن پایتخت بیشتر از عرضه است و همین مساله، افزایش قیمت مسکن در تهران را تشویق می‌کند.

در این راستا، مدتی قبل بود که مرکز آمار ایران اقدام به انتشار نتایج طرح "گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور" در فصل زمستان سال ۱۴۰۲ کرد. بر اساس داده‌های این گزارش، در زمستان سال ۱۴۰۲، تعداد ۶۶۰۶ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته ۵۴.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۵۰.۷ درصد کاهش داشته است.

متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ۸.۱ واحد بوده است. تعداد ۸۱۷ پروانه‌ی احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در زمستان ۱۴۰۲ صادر شده است که نسبت به فصل گذشته ۵۹.۵ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۵۵.۳ درصد کاهش داشته است. آمار‌هایی از این دست بار دیگر این گزاره را مورد تاکید قرار می‌دهند که همچنان چالش عدم عرضه کافی در بازار مسکن پایتخت وجود دارد و احتمالا در آینده، نقش بیشتری را نیز در گران‌شدن قیمت مسکن در تهران ایفا خواهد کرد.

۲: افزایش هزینه‌های ساخت مسکن

یکی از نکات دیگری که در سال‌های اخیر همزمان با افزایش نرخ تورم و البته تداوم تورمِ ۴۰ درصدی در کشورمان حداقل طی ۴ سال گذشته مورد اشاره بوده، اثرگذاری منفی این مساله بر افزایش قیمت ساخت هر متر مربع مسکن در کشورمان و به ویژه در پایتخت بوده است. در این رابطه نیز به تازگی "فرشید پورحاجت"، دبیر کانون انبوه سازان کشورمان در موضع گیری گرفته است که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن که در شان مردم باشد، چیزی در حدود ۱۸ میلیون تومان است. وی تاکید کرده که البته این عدد نیز بدون در نظرگرفتن هزینه‌های زمین، مجوزها، فرآیند‌ها و هزینه‌های ریسک است.

پورحاجت تصریح کرده که اکنون در تهران زمین زیر متری ۵۰ میلیون تومان پیدا نمی‌شود و آن نیز به هزینه‌های ساخت اضافه می‌شود. افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، وقتی در کنار کاهش صدور مجوز ساخت از سوی شهرداری تهران جهت احداث مسکن قرار می‌گیرد، به طور خاص این پالس معنادار را به ذهن متبادر می‌کند که چالش‌ها در بخش ساخت مسکن قابل توجه و سنگین شده اند.

چالش‌هایی که خود تحت تاثیر متغیر‌های مختلفی هستند و البته که طیفی از دیگر مشکلات را نیز ایجاد می‌کنند و در نهایت در افزایش قیمت مسکن در تهران، به نحوی منفی ایفای نقش می‌کنند.

۳: تداوم عدم قطعیت‌ها در اقتصاد ایران

در نهایت باید گفت که بازار مسکن، تابعی از متغیر‌ها و وضعیت کلان اقتصادی ایران است. به بیان ساده تر، وقتی حالِ اقتصاد ایران خوب باشد، بازار مسکن نیز وضعیت خوبی خواهد داشت و بالعکس. حداقل در شرایط کنونی، با توجه به تداوم فضای تنش میان ایران و قدرت‌های غربی و البته تعمیق درگیری‌های ایدئولوژیک و ژئوپلیتیک در منطقه غرب آسیا و کلیتِ جهان، انتظار ایجاد گشایش‌های جدید در اقتصاد ایران چندان منطقی و واقع بینانه نیست.

موضوعی که از تداوم عدم قطعیت‌ها در فضای کلی اقتصاد ایران خبر می‌دهد و این مساله نیز از اثرگذاری مستقیم بر بازار مسکن کشورمان برخوردار است. مجموع مولفه‌های مذکور در این گزارش، این نکته را به ذهن متبادر می‌کنند که وزن پازل‌ها و نشانه‌هایی که گزاره تداوم ریل افزایش قیمت در بازار مسکن را تایید می‌کنند، به مراتب سنگین‌تر از مولفه‌های معکوسِ این روند است.