گره بازار مسکن با این تسهیلات کور شد؟ / خرید مشارکتی آپارتمان در حال شیوع است

التهاب بازار مسکن معمولاً به دلیل عواملی از قبیل افزایش تقاضا بیش از نیاز مردم، نوسانات اقتصادی، تورم، کمبود واحدهای مسکونی و عدم توازن بین عرضه و تقاضا در بازار روی می‌دهد. چنین شرایطی می‌تواند منجر به افزایش ناپایدار قیمت خانه‌ها، کاهش قدرت خرید مردم، افزایش هزینه‌های رهن و اجاره و حتی ایجاد بحران مسکن شود.

​ طرح گروهی از کارشناسان بانکی برای «افزایش سقف وام خرید مسکن از مسیر پرداخت چند فقره تسهیلات برای خرید یک آپارتمان به خریداران شراکتی» به مانع برخورد کرده است؛ مقاومتی که طی دو دهه گذشته نیز هر بار حرف «تعدیل قدرت خرید مسکن» وسط می‌‌‌آمد، بر سر این راه شکل می‌‌‌گرفت.

در این بررسی، اثبات می شود که «ادعای مخالفان تقویت قدرت وام مسکن مبنی بر تورم‌‌‌زا بودن آن، نوعی توهم است».

هفته گذشته جزییات نسخه پیشنهادی توسط یکی از بانک‌ها برای «افزایش مبلغ وام خرید مسکن به شکلی که هم قدرت تسهیلات به سطح کارآمدی حداقلی برسد و هم امکان پرداخت قسط ماهانه آن وجود داشته باشد» را منتشر شد.

 بر اساس این نسخه که گفته می‌شود تحویل مقامات بانک مرکزی نیز شده است، «سقف کنونی وام خرید خانه که در تهران به شکل دریافت انفرادی ۵۶۰ میلیون تومان (با احتساب وام جعاله) است، به حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان افزایش می‌‌‌یابد». مبلغ قسط چنین تسهیلاتی با مدت بازپرداخت کمتر از ۱۵ سال، حدود ۲۶ میلیون تومان در ماه خواهد بود که از «توان پرداخت (قسط) ماهانه زوج‌‌‌های متقاضی خرید خانه» به مراتب بیشتر است؛ بیش‌‌‌از دو برابر توان خانوارها. از همین رو، در این نسخه، «امکان پرداخت تفکیکی چند فقره وام خرید با سقف مجموع ۱.۲ میلیارد به چند نفر که به صورت شراکت دانگی برای خرید یک واحد مسکونی اقدام می‌کنند، در نظر گرفته شده است تا قفل پرداخت قسط باز شود».

از آنجا که طی سال‌های اخیر، متقاضیان صاحب‌‌‌خانه شدن تحت‌تاثیر جهش قیمت و توان مالی پایین، عمدتا با حمایت (شراکت) اعضای خانواده موفق به تهیه بودجه خرید شده‌‌‌اند، مدل خرید مشارکتی آپارتمان، به نوعی در حال شیوع است و اکنون، «تعدیل قدرت وام به شکل خرید شراکتی»، می‌تواند تا حدودی قفل صاحب‌‌‌خانه شدن را باز کند.

اما مقابل تصویب این طرح، «مقاومت بزرگ» شکل گرفته است. مخالفان «افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن»، فوبیای تورمی دارند به این معنا که «هر نوع تعدیل سقف وام را مساوی صعود قیمت مسکن» عنوان می‌کنند.

خیلی پیش‌تر، در زمان دولت نهم، گروهی از کارشناسان حامی دولت، «وام مسکن را دینامیت بازار ملک تعبیر می‌‌‌کردند» تا بر «تورم‌‌‌زا بودن این ابزار اصلی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در جهان» تاکید کنند و مانع «موافقت بانک مرکزی در آن سال‌ها برای احیای قدرت این تسهیلات» شوند.

اکنون نیز همان ادعای تورمی برای مسکن مطرح است. اما این ادعا، واقعیت دارد؟

تورم یا توهم؟

بررسی‌‌‌ها با استناد به «روند تاریخی افزایش سقف وام خرید مسکن در تهران» و همچنین «روند تورم مسکن» طی دو دهه گذشته نشان می‌دهد، «محرک‌‌‌های صعود قیمت آپارتمان در پایتخت (و البته در سایر شهرهای ایران)، عناصری غیر از وام بوده است».

بی‌‌‌اثر بودن «اثر افزایش قدرت خرید مسکن از محل تقویت سقف وام» بر روی سطح قیمت آپارتمان به دو علت است؛ علت اول، «ناچیز بودن سهم پوششی مبلغ وام حتی در لحظه افزایش سقف» و علت دوم نیز «وزن بالای محرک‌‌‌های اصلی تورم مسکن در مقایسه با محرک بانکی» است. از اوایل دهه ۸۰ تا سال ۹۷، دو مرتبه، سقف وام خرید مسکن توسط شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد. از اوایل دهه ۸۰ تاکنون نیز چهار مرتبه این اتفاق رقم خورد اما در این بررسی، بازه زمانی ۸۴ تا ۹۷، مبنای تحلیل بازار قرار گرفته است، چون از سال ۹۷ تاکنون، «جهش‌‌‌های تاریخی قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی، جهش دلار و ریسک‌‌‌های قوی غیراقتصادی»، مسیر بازار معاملات آپارتمان را از «ریل خریدهای مصرفی»، منحرف کرد و بنابراین، چون وام خرید نقشی در معادلات بازار مسکن (در این سال‌های اخیر) نداشت، در این بررسی لحاظ نشده است.

از سال ۸۴ تا ۹۲، یعنی درست در مقطع کاری دولت‌‌‌های نهم و دهم –برهه‌‌‌ای که دولت همه امکانات در اختیارش را برای ساخت مسکن‌‌‌مهر بسیج کرد و اعتقادی به وام خرید مسکن نداشت، «سقف وام خرید مسکن ثابت نگه داشته شد و هیچ تعدیلی (افزایشی) نیافت». با این حال در همان فاصله زمانی ۹ساله، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۹ برابر شد و از حدود نیم میلیون تومان به نزدیک ۴ میلیون تومان رسید.

این مقایسه اثبات می‌کند، «تورم مسکن، مستقل از وام مسکن، به راه خود ادامه داده است». در این میان، آنچه مهر تایید پررنگ‌‌‌تر بر «توهم تورم‌‌‌زایی وام مسکن» می‌‌‌‌‌‌زند، تغییرات نزولی قدرت پوششی وام طی همین سال‌های مورد بررسی است.

 سال ۸۴، قدرت وام، معادل ۲۸ مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران بود؛ این یعنی حدود ۵۰‌درصد از بهای خرید یک آپارتمان ۶۰ مترمربعی در آن سال که به نسبت، قدرت مناسبی برای خرید خانه اول به حساب می‌‌‌آمد. اما در سال ۹۲، به علت ثبات چندساله سقف وام و صعود قیمت مسکن، قدرت تسهیلات به ۵ مترمربع سقوط می‌کند و بی‌‌‌اثر می‌شود، اما در همان سال ۹۲، بازار مسکن تحت‌تاثیر ریسک‌‌‌های بیرونی غیراقتصادی و التهابات ارزی، با جهش قیمت روبه‌رو شد.

بعداز تثبیت ۹ ساله مبلغ وام، در سال ۹۳، رقم تسهیلات خرید مسکن با ۷۰‌درصد افزایش به ۳۵ میلیون تومان می‌‌‌رسد، اما اینجا هم، مسیر تورم مسکن، متفاوت از افزایش وام است. در سال ۹۳، بازار مسکن از «تورم شدید سال‌های ۹۱ و ۹۲» عبور می‌کند و ریسک‌‌‌ها فروکش می‌کند، در نتیجه، قیمت مسکن که از محرک‌‌‌های بیرونی اثرپذیر است، در سال ۹۳ به ثبات نسبی می‌رسد و حدود ۱۰‌درصد افزایش می‌‌‌یابد.

خیالی بودن نقش مخرب

در سال ۹۴ بار دیگر سقف وام خرید مسکن ۷۰‌درصد افزایش پیدا می‌کند و آنجا هم ثبات نسبی در بازار مسکن با بهبود اوضاع اقتصادی و سیاسی در کشور، به تورم صفر ملکی منجر می‌شود که باز هم، «بی‌‌‌اثر بودن افزایش وام بر روی سطح قیمت» را نشان می‌دهد.

اما در سال‌های ۹۵ تا ۹۷ که سیاستگذار پولی، «تعدیل قدرت وام» را از دستور کار خارج می‌کند، بازار مسکن با رشد دو برابری قیمت روبه‌رو می‌شود. علت جهش ۲۰۰درصدی متوسط قیمت آپارتمان در تهران از ۹۵ تا پایان ۹۷، «اثر تورمی ریسک‌‌‌های مرتبط با خروج از برجام و التهاب دلار بر بازار ملک» بود.

نمای کلی از آنچه طی سال‌های ۹۰ تا ۱۴۰۲ به صورت تجمیعی بر تغییرات وام مسکن و قیمت مسکن گذشته، حکایت از آن دارد که طی این دوره‌‌‌ها با فراز و فرودهای مختلف متغیرهای موثر بر بازار ملک، تورم مسکن بیشتر از افزایش مبلغ وام بوده است.

قیمت واحدهای مسکونی در این فاصله ۳۹ برابر شده اما مبلغ وام ۲۸ برابر شده است.

اکنون، «خیالی بودن نقش تخریب‌‌‌گر وام مسکن در بازار»، با کارنامه حدود ۲۰ ساله تغییرات قیمت مسکن، محرز است. در شروع سال جدید، چنانچه «شرایط حداقلی برای تامین مالی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» فراهم بیاید، این گره‌‌‌گشایی از سمت تقاضای مصرفی می‌تواند اثر مستقیم و معنادار بر تحریک سمت عرضه داشته باشد.

طی سال‌های اخیر، رکود خرید مصرفی آپارتمان باعث ثبت رکود تاریخی تولید مسکن شد و همین رکود عرضه، به شکل دومینویی روی تورم مسکن و تعمیق رکود خرید اثر سوء داشته است.