آینده بازار مسکن چیست؟
تغییر مسیر روند بازار مسکن در خردادماه به واکنش‌های غیرهمجهت از سوی فعالان و ناظران این بازار منجر شده است. برخی میزان چرخش در نبض قیمت و معاملات ملکی را بزرگ‌نمایی و برخی آن را انکار می‌کنند.
به گزارش تیترکوتاه؛ خرداد ماه را می‌توان ماه چرخش قیمت در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن (معاملات آپارتمان به‌ویژه در شهر تهران) عنوان کرد، اما این رویداد یک پرسش در ذهن فعالان بازار ملک ایجاد کرده؛ چه آینده‌‌‌ای در انتظار بخش مسکن است؟
ابعاد طرح این پرسش و همچنین پاسخ‌‌‌هایی که می‌توان برای آن ارائه کرد، در مقاله‌‌‌ای که تحت عنوان «پیش‌‌‌لرزه در بازار مسکن» در شماره این هفته تجارت‌‌‌فردا منتشر شده، مورد بررسی قرار گرفته است.
آنچه خانوارها (عموم مردم) درباره تاریخی بودن میزان رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته عنوان می‌کنند را آمار رسمی تایید می‌کند.
میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در ۵ سال گذشته بیش از دو برابر میانگین سالانه تورم مسکن از سال ۷۰ تا ۹۵ بوده است؛ ۵۷درصد در مقابل ۲۱ درصد.
عنصر دیگر دوره تاریخی بازار مسکن، نبض معاملات خرید آپارتمان است. در دوره‌‌‌های قبلی رشد قیمت مسکن، معاملات خرید نیز رونق داشت اما در این دوره، رشد قیمت در عین رکود و رکودی‌‌‌تر شدن معاملات، ادامه پیدا کرد.
نکته شاخص، که وضعیت تاریخی بازار مسکن این دوره را تایید می‌کند، همزمانی «تورم شدید ملکی و رکود سنگین معاملاتی» است. معمولا در دوره‌‌‌های رونق پیشین، به نوعی، حجم بالای معاملات خرید خانه در حکم گارانتی تورم بالای مسکن بود و به محض فروکش کردن تب خرید آپارتمان، بازار شاهد سراشیبی تورم ملکی می‌‌‌شد. اما در این دوره به‌رغم آنکه حجم خرید و فروش آپارتمان همواره در سطح پایین قرار داشته، روند رشد قیمت مسکن ادامه پیدا کرده است. این تضاد بین افت معاملات خرید مسکن و رشد قیمت مسکن، علت مشخص دارد. علت، اشتهای خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک در عصر جهش قیمت‌هاست.
اکنون و به طور دقیق از اوایل خردادماه، بازار معاملات مسکن شاهد چرخش محسوس در رفتار معامله‌‌‌گران و همچنین سطح قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها و قیمت‌های معاملاتی است؛ اتفاقی که می‌تواند پیش‌‌‌لرزه محسوب شود و چنانچه شرایط برای عبور از وضعیت قبل فراهم باشد، تکان اصلی به شکل بازگشت قیمت به سطح متعارف رخ دهد.
توقف روند رشد نرخ دلار در ماه اردیبهشت و کاهش آن در برخی روزهای خرداد ماه امسال، مهم‌ترین فاکتور خط‌‌‌دهنده به مسیر رشد قیمت مسکن در هفته‌‌‌های پایانی بهار ۱۴۰۲ است.
با این حال، برخی از تحلیلگران طی روزهای اخیر، هر نوع کاهش قیمت مسکن را رد کردند و احتمالا بدون توجه به تغییراتی که در بازارهای موازی مسکن در همین هفته‌‌‌ها رخ داده است، معتقدند قیمت مسکن همچنان با شیب هفته‌‌‌های پایانی سال گذشته و ابتدای امسال رو به افزایش است. برخی هم از افت شدید قیمت مسکن می‌‌‌گویند. کاملا مشخص است در بازاری که چراغ‌‌‌های آماری و داده‌‌‌ای در آن، خاموش شده و هیچ گزارش رسمی از تغییرات ماهانه قیمت مسکن منتشر نمی‌شود، این تحلیل‌‌‌های غیرهمجهت، مانور خوبی می‌دهد. اما به نظر می‌‌‌رسد، در واقعیت بازار مسکن، قیمت‌ها در روزهای اخیر به تحولات ارزی و سیاسی (بین‌المللی) واکنش درخور نشان داده است.
مسکن، حساس‌‌‌ترین بازار مصرف خانوارهاست چون در چنین شرایطی، افراد برای تامین و پوشش ابرهزینه خرید و اجاره مسکن، مجبور می‌‌‌شوند از سایر فاکتورهای هزینه‌‌‌ای ضروری از جمله «خوراک و بهداشت و آموزش و تفریح» بزنند. گزارش رسمی که اخیرا از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس منتشر شد نشان داد، میزان مصرف کالری خانوارهای ایرانی در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، حدود ۱۲ تا ۱۵درصد کاهش پیدا کرده و سرانه آن به «کف کالری موردنیاز انسان زنده در روز» رسیده است (۲۱۰۰ کیلوکالری). بدتر از آن، وضعیت مصرف خوراکی اصلی (کالری موردنیاز بدن از خوراکی‌‌‌های اصلی همچون انواع پروتئین‌‌‌ها تامین می‌شود) در طیف خانوارهای «کم‌‌‌درآمد اجاره‌‌‌نشین» است که سرانه آن به زیر کف موردنیاز یعنی به سطح ۱۹۰۰ کیلوکالری در روز رسیده است. خانوارها همچنین از تفریح و سایر هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان زده‌‌‌اند تا از پس هزینه مسکن بربیایند.
برای عبور از این وضعیت، شرایط بیرونی بازار مسکن باید تغییر معنادار و پایدار پیدا کند؛ برطرف شدن «ریسک غیراقتصادی»، همان تغییر مورد انتظار برای کاهش التهاب قیمت مسکن ناشی از کاهش هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک است. البته که کاهش نرخ رشد نقدینگی به سطح تاریخی (۲۸درصد) نیز عامل بنیادین برای کاهش قیمت مسکن می‌تواند باشد. اثر توافق برجامی، آنچنان بر کاهش انتظارات تورمی، قوی است که رخداد آن باعث خواهد شد مسیر بازار مسکن از فاز جهش به مسیر پساجهش تغییر یابد.
اما در این میان، مساله دیگری هم وجود دارد که بر ابعاد فاز پساجهش، بعد از رخداد توافق، اثرگذار است. به بیان ساده، عبور از این وضعیت، دو شرط بیرونی و درونی دارد. شرط درونی آن است که «ظرف عرضه مسکن» پر شود. این ظرف به دلیل رکود ساختمانی ۵ سال گذشته، رو به کاهش گذاشته است و در شرایطی که تقاضای خرید با حجم بالا وارد بازار شود، شاید بازار واحدهای نوساز نتواند جوابگو باشد. هر چند، این مشکل قابل حل است اگر با مکانیزم‌‌‌های جهانی، مالکان چند‌خانه‌‌‌ای تشویق شوند واحدها را روانه بازار اجاره یا خرید کنند.
این وضعیت برای یک فصل می‌تواند تداوم یابد اما در میان‌مدت احتمال دارد بازار مسکن شرایط اصلاحی بعد از دو تا سه ماه کاهش محسوس قیمت پیدا کند.
قدرت خرید وام مسکن طبق آخرین برآوردها در تهران حدود ۲ مترمربع و در کشور حدود ۹ مترمربع را پوشش می‌دهد که ارقامی کاملا طنزآلود و بی‌‌‌اثر است.
انتهای پیام/
نظر شما