پشت پرده ساخت خانه های ۲۵ متری / واقعا این فضا برای زندگی کافیست؟

رئیس بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که خانه ۲۵ متری برای حداقل‌های زندگی کافی است! این اظهارنظر در آستانه دوسالگی دولت سیزدهم می‌تواند مؤید این موضوع باشد که دولت به دنبال آن است تا با ساختن خانه‌هایی با این متراژ، کمی از وعده‌های آماری ساخت‌وساز را عملیاتی سازد.

البته انتظار می‌رفت با روی کار آمدن دولت سیزدهم طبق وعده‌های سیدابراهیم رئیسی شاهد رونق در ساخت‌وساز باشیم، اما آمار‌های ارائه‌شده نشان‌دهنده رکودی بی‌سابقه در بخش مسکن است. از دید کارشناسان این حوزه، دولت به دنبال الگوسازی برای خانه‌های با متراژ کم است. این در حالی است که دولت نقش کلیدی نه‌تن‌ها در ساخت‌وساز بلکه در الگوسازی در حوزه مسکن ندارد.

هنوز وعده‌های سیدابراهیم رئیسی برای خانه‌دار کردن مردم با ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال از یاد هیچ کس نرفته است. با این حال اگر آن روز اندک افرادی تحقق این وعده را باور داشتند، اما این روز‌ها حتی مسئولان دولت سیزدهم نیز به این باور رسیده‌اند که این وعده، امر شدنی نیست بنابراین از سوی بدنه دولت نیز به این موضوع تاکید می‌شود.

نکته دیگر اینکه بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، انتشار آمار‌های مربوط به بخش مسکن را از آذرماه سال گذشته متوقف کرده‌اند، اما در گزارشی که پیش از این در روزنامه هم‌میهن منتشر شد رصد میدانی فعالان این حوزه ماندگاری رکود در سه فصل گذشته را هشدار می‌دهد. همچنین گزارش پروانه‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که رکودی بی‌سابقه در بخش مسکن اتفاق افتاده است. در این میان شاهد کاهش حجم سرمایه‌گذاری در مسکن، آن هم در شرایطی که مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده است ایرانیان هر ماه ۶۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند؛ بنابراین با توجه به این شرایط، عدم اطمینان به سرمایه‌گذاری در کشور و بستر‌های نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود.

در این میان اظهارنظر یک مقام مسئول مبنی بر اینکه فضایی ۲۵ متری می‌تواند رفاه یک خانواده را تامین کند، بحث‌برانگیز شده است که چگونه این خانه‌های قوطی‌کبریتی می‌توانند در کیفیت زندگی مردم اثرگذار باشند؟ این در حالی است که پیش از این خانه‌هایی با متراژ زیر ۵۰ متر به‌عنوان میکروآپارتمان شناخته می‌شد، حال از دید دولت ساخت میکروآپارتمان ۲۵ متری در حوزه سیاست‌های کلان دولت در بخش مسکن قرار گرفته است. البته طرح خانه‌های متراژ کوچک‌مقیاس چندین بار برای قشر‌های خاص جامعه عنوان شده است، اما هرگز در طرح آن تاکید نشده است که این خانه‌ها می‌توانند تامین‌کننده رفاه عمومی باشند.

درباره این موضوع نظر دو کارشناس در حوزه مسکن را جویا شده‌ایم:

مداخله اشتباه دولت در بازار مسکن

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دولت سازنده نیست و قرار هم نیست دست به تامین منابع بزند، درباره ساخت واحد‌های ۲۵ متری، گفت: «دولت باید زمین و ابزار مالی در اختیار مردم بگذارد تا سازنده بتواند منابع مورد نیاز را از مردم دریافت کند. در کشور ما بخش خصوصی سازنده است. مصرف‌کننده نیز بخش خصوصی است؛ بنابراین سرمایه‌گذار نیز باید بخش خصوصی باشد. دولت مدعی ساخت مسکن می‌شود و در واقع خود را به‌عنوان سازنده مطرح می‌کند. دولت می‌گوید قصد ساخت واحد‌های ۲۵ متری را دارد. اگر منظور دولت این است که الگوی مصرف را می‌خواهند تغییر دهند، موضوع دیگری است، اما این موضوع را نیز بازار مشخص می‌کند، نه دولت. به بیان دیگر بازار تعیین می‌کند که می‌توان هزینه خرید یا اجاره یک مسکن ۲۵ متری را پرداخت.»

او ادامه داد: «زمانی سازنده به این نتیجه می‌رسد که واحد‌های ۱۵۰ یا ۲۰۰ متری کمتر به فروش می‌رسند و کسی قدرت خرید ندارد، به‌ویژه در مناطقی که جزو مناطق خوب محسوب می‌شوند؛ بنابراین سازنده دست به ساخت واحد‌های کوچک‌تر می‌زند. از طرف دیگر مصرف‌کننده هم حس می‌کند با این وضعیت گرانی نمی‌تواند یک واحد ۲۰۰ متری را پر کند. این مسئله در همه جهان رخ داده است و سوئیت‌های ۴۰، ۵۰ متری ساخته شد. اما دولت در هیچ کجای جهان به مردم نگفته است که باید در واحد‌های ۲۵ متری زندگی کنید.» این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه باید الگوی مصرف را بازار و مصرف‌کننده تعیین کند، افزود: «متاسفانه برخی مسئولان نقش اقتصاد را در مسکن درک نمی‌کنند. آنها فکر می‌کنند اقتصاد امری دستوری یا تبلیغی است این درحالی‌ست که اقتصاد الگوی مصرف را هم تعیین می‌کند و حتی مشخص می‌کند که مردم چه خودرویی را با چه سوخت و سایزی مصرف کنند.»

او بیان کرد: «درحال‌حاضر بسیاری از سازندگان در بسیاری از نقاط به جای ساخت واحد‌های ۳۰۰، ۴۰۰ متری به سمت ساخت خانه‌های ۱۰۰ متری و کمتر از آن حرکت کرده‌اند. تعیین‌کننده این موضوع نیز اقتصاد است نه دولت.» ستاریان اظهار کرد: «وقتی دولت اعلام کرد که قصد ساخت واحد‌های ۲۵ متری را دارد یا متوجه نبوده است یا اینکه منظورش این نبوده است که خودش قصد ساخت این واحد‌ها را دارد. کدام دولتی در جهان توانسته است بیش از ۵ درصد مسکن را در اختیار بگیرد؟ در اقتصاد ما نیز دولت ۳ تا ۵ درصد از مسکن را در اختیار داشته است. آن هم دولت نبوده است، بلکه مجموعه‌های خصولتی و عمومی بوده‌اند. ۹۵ تا ۹۷ درصد، اما در اختیار بخش خصوصی بوده است.»

او افزود: «دولت وعده اشتباهی داده است. دولت ابزار ساخت یک میلیون واحد مسکونی را ندارد و بخش خصوصی نسبت به این مسئله اقدام می‌کند؛ بنابراین قصد دارد تسهیلاتی را در اختیار این بخش بگذارد. این تعداد واحد مسکونی نیازمند وجود ده‌ها ابزار مالی در کشور است. این ابزار اعم از صکوک، اوراق مشارکت، بازار‌های رهنی، بورس‌ها، فاینانس و ضعیف‌ترین مورد، یعنی تسهیلات است. این ابزار‌های مالی باید در اختیار بخش خصوصی قرار می‌گرفت تا این بخش اقدام به ساخت‌وساز کند. ایران در کشور‌های همسایه دست به ساخت‌وساز می‌زند، اما در ایران نمی‌تواند چنین اقدامی کند.» این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: «دولت باید موانع را از مسیر سازندگان برداشته و ابزار‌های مالی مورد نیاز را ارائه دهد. من وعده دولت را اینگونه تعبیر می‌کنم که دولت وعده داده کاری می‌کند که بخش خصوصی بتواند یک میلیون واحد مسکونی بسازد. اما همیشه دولت دست به مداخله غیرعلمی و غیراجرایی می‌زند و همه چیز را خراب می‌کند.

مثلاً ناگهان دولت از مردم می‌خواهد که برای ساخت مسکن ثبت‌نام کنند و ناگهان ۴ میلیون خانوار ثبت‌نام می‌کنند. نخستین ضربه در همین نقطه به ساخت مسکن می‌خورد. ۴ میلیون متقاضی از بازار خارج شده و دچار یک انتظار واهی می‌شوند. وقتی همه‌چیز قابل محاسبه است دولت نمی‌تواند حرف دیگری بزند و بگوید با ۹ میلیون تومان مسکن می‌سازد. ساخت واحد یک مترمربع در شرایط عادی نزدیک به ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان است.»

کارشناسان وزارت راه تخصصی کافی در طراحی ندارند

سعید آسویار، کارشناس اقتصاد مسکن و نایب‌رئیس هیات انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران درباره ساخت مسکن کوچک‌مقیاس گفت: «این پیش‌زمینه از طرحی الهام گرفته که در زمان آقای عبدالرضا گلپایگانی، معاون سابق شهرسازی و معماری شهردار تهران است و هدف آن ساخت مسکن کوچک‌مقیاس برای زوج‌های تازه‌ازدواج‌کرده، دانشجویان و زنان سرپرست خانوار مطرح شد. حالا دوباره پیشنهادات ساخت مسکن هم به دولت و هم به شهرداری مطرح شده است. نمی‌دانیم پشت مطرح شدن مجدد این طرح چیست، اما مشخص است که دولت نمی‌تواند حتی یک میلیون ساختمان ۲۵ متری را بسازد. دولت حتی قادر به ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی هم نیست. طرح خانه‌های کوچک‌مقیاس در تهران و چند شهر بزرگ کشور قابل اجراست و جای دیگر برای مردم مناسب نخواهد بود.»

او افزود: «این طرح می‌تواند برای کشور مناسب باشد البته نه با فرمول‌هایی که وزارت راه و شهرسازی طراحی می‌کند. با الگو‌هایی که طراح‌ها بتوانند، آن را بسازند. این خانه‌ها مبلمان کم‌جا می‌خواهد و تمام وسایل خانه مخصوص است و طراحی مهندسی می‌خواهد. اما کارشناسان وزارت راه تخصص و تجربه کافی را در طراحی ندارند به همین دلیل الگو‌ها خراب می‌شود. مثل خودرو که اگر موتور بنز تحویل شرکت‌های خودروسازی ایران بدهید، یک دست‌کاری می‌کنند که آخرش آردی یا پژو تحویل‌تان می‌دهند. درخواست من از وزیر جوان راه و شهرسازی این است که فقط شعار نباشد. متاسفانه در اخبار چند روز گذشته فیلمی از وزیر راه و شهرسازی منتشر شد که می‌گوید: «دولت می‌خواهد نرخ مسکن را کاهش دهد. تا الان ۱۵ درصد نرخ افت کرده است.» سوالم از وزیر این است؛ وقتی ۹۵ درصد نرخ دست بخش خصوصی و مردم است، دولت با ۵ درصد چه خدماتی ارائه می‌دهد؟ در آن ۵ درصد بدترین خدمات ارائه می‌شود و عوارض، مالیات و تامین اجتماعی دست دولت است که هر ساله نرخ این خدمات را ۲۰ تا ۶۰ درصد افزایش می‌دهد.

در حقیقت دولت نه‌تن‌ها فعالیتی برای کاهش نرخ نمی‌کند، بلکه با شعار‌های اشتباه و دروغین مردم را منحرف می‌کند. درحال‌حاضر مردم منتظر ارزان شدن نرخ مسکن هستند درست مانند خودرو. اما نمی‌دانند که مافیایی در خودرو وجود دارد که از تیم مقابل شکست خورده و جلوی رانت‌ها گرفته شده است و به علت این شکست خودرو ارزان می‌شود. اما در مسکن هیچ رانتی وجود ندارد و دست دولت یا جبهه خاصی نیست.»

این کارشناس مسکن درباره استمرار بازرسی از مشاوران املاک برای کاهش تخلفات، تاکید کرد: «باید نظارت‌ها و کنترل تعرفه افزایش یابد. یک سامانه یکپارچه هم به وجود آمده است و باید یک قانون پشت آن قرار گیرد تا آگهی‌های خلاف و غیرواقع در سایت‌ها، قابل شکایت و پیگیری باشد. موضوع بعدی نیز ورود مقام رئیس دولت به این حوزه است چراکه این حوزه در حد معاون یا حتی مدیرکل وزارت راه و شهرسازی قابل طرح است. وقتی رئیس دولت درباره صنف بنگاه‌داران صحبت می‌کند به همان نسبت آنها را در کشور قوی می‌کند.

این کاملاً اشتباه است و باید در تحصیلات آکادمیک و غیرآکادمیک (تجربی) دنیا را ببینند. ورود برخی از افراد به این حوزه با شأن و جایگاه آنها همخوانی ندارد.» نایب‌رئیس هیات انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران افزود: «فکر می‌کنم این موضوعات برای منحرف کردن ذهن مردم از اتفاقاتی است که دارد رخ می‌دهد. من اینجا آن اتفاقات را یک بار برای مردم توضیح می‌دهم. در طی ۲ سال گذشته نه زمین ارزان شده –، چون محدود است – جمعیت نیازمند به مسکن، افزایش یافته – زمان شعار افزایش جمعیت فکر این روز‌ها را نکردیم– مصالح و منابع برای تولید مسکن به اندازه کافی در کشور وجود دارد، اما قیمت‌تمام شده آن بسیار بالاست، چون تجهیزات تولید فرسوده شده و سیستم بانکی حمایتی از تولید نمی‌کند. کالای داخلی هم به علت اجرا براساس سعی و خطا، دوام کافی را ندارد.

اعمال سیاست‌های اشتباه نرخ تمام‌شده مصالح را افزایش داده و دستمزد‌ها نیز چند برابر شده است. مردم به این موضوع توجه داشته باشند که با این افزایش قیمت‌ها به اضافه عوارض، مالیات و... نرخ مسکن نه‌تن‌ها پایین نمی‌آید بلکه باید منتظر افزایش نرخ مسکن باشند.»