خانه ۹۰ متری در این منطقه تهران ۱۳ میلیارد ناقابل!

بازار مسکن هفته اخیر را با کسادی معاملات و انتظارات کاهشی به پایان رساند؛ رکودی که از حدود دو ماه و نیم قبل دامن بازارهای غیرمولد شامل مسکن، طلا، ارز و خودرو را گرفته و همچنان ادامه دارد. هم‌اکنون سرمایه‌گذاران از بازار ملک کنار کشیده‌اند و معدود معاملات هم از نوع تبدیل است.

در دو ماه و نیم گذشته نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران دچار افت تا ۲۰ درصد شده و این موضوع ماه گذشته بر قیمت های قطعی نیز تاثیر گذاشت و باعث کاهش ۳.۸ درصدی قیمت معاملات شد. بازارهای موازی مثل طلا، ارز و خودرو نیز به ثبات رسیده‌اند و قیمت خودرو بعضا تا بیش از ۴۰ درصد کاهش یافته است.

بررسی‌های میدانی در هفته اخیر گویای آن است که امیدی به تحرک بازار مسکن وجود ندارد. در شرایط موجود، سرمایه‌گذاران از بازار کنار کشیده‌اند و معدود معاملات از نوع تبدیل است. علاوه بر تهدید خواب سرمایه که سفته‌بازان بازار مسکن را تهدید می‌کند، این افراد با هشدار دریافت مالیات از خانه‌های خالی مواجه شده‌اند. حدود ۶۳ هزار خانه خالی شناسایی و برای مالکین این خانه‌ها برگه مطالبات مالیاتی صادر شده است. دولت اعلام کرده که از نیمه شهریور امسال، مالیات واحدهای خالی از سکنه را با جدیت دنبال می‌کند.

بر این اساس، تمایل برای عرضه مسکن در تهران افزایش یافته است. آنطور که واسطه‌های ملکی بیان می‌کنند برخی متقاضیان مصرفی، شرایط موجود را برای تهاتر واحدهای خود با آپارتمان‌های مرغوب‌تر مناسب می‌دانند. اما تبدیل به احسن آپارتمان در تهران به حدود یک تا دو میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد که بسیاری از متقاضیان مصرفی توانایی تامین آن را ندارند.

با این حال، اتفاق خوبی که شرایط موجود ایجاد کرده این است که بسیاری از خانه اولی‌ها به خرید مسکن در آینده امیدوار شده‌اند. در حال حاضر دولت تا سقف ۹۶۰ میلیون تومان وام خرید مسکن از طریق اوراق پرداخت می‌کند. طبق بررسی‌ها هم‌اکنون با نقدینگی کمتر از دو میلیارد تومان می‌توان در جنوب تهران آپارتمان خریداری کرد.

تجربه چرخه‌های رکود و رونق بازار مسکن نشان می‌دهد که این بازار پس از یک دوره رونق تقریبا دو ساله وارد رکود ۳ تا ۳.۵ ساله می‌شود. اما مساله این است که دوره رونق اخیر که از سال ۱۳۹۷ آغاز شده طولانی‌ترین دوره رونق در ادوار بازار مسکن محسوب می‌شود. به هر میزان که رشد قیمت در دوره رونق بیشتر باشد، دوره رکود نیز عمیق‌تر خواهد بود. این دوره‌ها لزوما با کاهش اسمی قیمت همراه نیست اما ثبات قیمت مسکن با توجه به نرخ تورم به معنای کاهش قیمت واقعی آن است.

کارشناسان معتقدند در صورتی که بازار وارد رکود میان‌مدت شده باشد این دوره می‌تواند ۳۰ تا ۴۲ ماه طول بکشد. طول این دوره به متغیرهایی همچون وضعیت بازارهای موازی، نرخ تورم، رشد نقدینگی، میزان ساخت و ساز و درآمد سرانه بستگی دارد. برای ماه‌های آینده از بین سه سناریو رکود تورمی، رکود غیرتورمی و رونق نسبی معاملات همراه با ثبات نسبی قیمت، کارشناسان فرضیه سوم را محتمل تر می‌دانند.