رکود بازار مسکن، عرصه را بر فروشندگان تنگ کرده است

آخرین آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در ۱۸ روز شهریور امسال نسبت به مدت مشابه در ماه قبل ۳.۳ درصد کاهش پیدا کرده است. این بانک گرچه به میانگین قیمت مسکن اشاره‌ای نداشته؛ اما تطبیق آمارهای آن با واقعیت‌های بازار مسکن در ۶ ماهه امسال نشان می‌دهد که رکود سنگین این بازار، علاوه بر کاهش قیمت پیشنهادی فروشندگان و وادار کردن آنها به ارائه تخفیف‌های جذاب، زمینه را برای کاهش محسوس قیمت نسبت به معاملات نهایی قبلی را نیز فراهم آورده است.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران، در پایان تابستان ۱۳۹۶ حدود ۴.۵ میلیون تومان بود و در آذر ۱۴۰۱ که آخرین آمارهای این بازار از سوی بانک مرکزی منتشر شد، این رقم از ۴۸ میلیون تومان نیز گذشت. در ادامه، با موج جدید تنش قیمتی در بازار ارز که در پاییز و زمستان ۱۴۰۱ به راه افتاد، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران بر اساس محاسبات غیررسمی به محدوده ۶۰ میلیون تومان هم رسید؛ اما از اویل اسفندماه با تغییر روند بازار ارز آزاد، عملاً فاز صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن نیز به پایان رسید.

در ادامه، گرچه هیچ‌گونه آمار رسمی از وضعیت معاملات و قیمت‌های بازار مسکن منتشر نشد؛ اما بررسی‌های میدانی حکایت از این داشت که قیمت پیشنهادی فروشندگان برای فروش املاک مسکونی تا ۲۵ درصد در مناطق مختلف با کاهش مواجه بوده است.

البته قیمت پیشنهادی همواره در دوره‌های رونق فاصله زیادی با قیمت معاملات دارد چراکه به‌واسطه تورم انتظاری و فضای هیجانی بازار، فروشندگان همواره ملک خود را گران‌تر از معاملات قبلی آگهی می‌کنند؛ اما با اتمام رونق و شروع رکود، قیمت پیشنهادی در گام اول تا کف قیمت قبلی معاملات افت می‌کند و فروشندگان ملک راضی می‌شوند که آپارتمان خود را مانند به قیمت آخرین آپارتمان‌های فروخته شده در منطقه بفروشند.

در ادامه، با عقب‌نشینی خریداران، فروشندگان پول لازم، دست‌به‌کار تخفیف می‌شوند؛ اما همچنان بازار مقاومت می‌کند. در این فاز، تخلیه حباب قیمت مسکن بیشتر از محل عدم رشد در مقایسه با شاخص تورم انجام می‌شود اما با طولانی و عمیق‌تر شدن رکود، روند کاهش قیمت معاملاتی مسکن نیز شتاب می‌گیرد تا جایی که خریداران ملک در مقایسه با خریداران ماه‌های قبل موفق می‌شوند به قیمت‌های مناسب‌تری خرید کنند.

این اتفاق، بر اساس آمارهای بانک مرکزی در شهریورماه رخ داده و خریداران این ماه به‌طور میانگین ۳.۳ درصد کمتر از خریداران مردادماه برای خرید ملک مسکونی پول داده‌اند.

رکوردشکنی افت قیمت مسکن

گرچه با احتساب جهش حدود ۱۳ برابری قیمت مسکن در ۵ سال اخیر و رشد حدود ۷۰ درصدی آن فقط در سال ۱۴۰۱، نمی‌توان افت ۳.۳ درصدی قیمت مسکن را چندان دستاورد بزرگی قلمداد کرد؛ اما مقایسه این اتفاق با تمام دوره‌های افت قیمت مسکن در دهه ۹۰ (بدون احتساب ماه‌های نیمه تعدیل فروردین) نشان می‌دهد که ریزش ۳.۳ درصدی قیمت مسکن در شهریور امسال، بیشترین میزان افت قیمت از زمان رکود بازار مسکن در سال ۱۳۹۳ تاکنون بوده و طبق آمارهای قبلی بانک مرکزی، هرگز چنین میزان ریزشی در ماه‌های میانی سال رخ نداده است.

بررسی آمارهای قبلی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران از زمستان ۱۳۹۲ تاکنون نشان می‌دهد با صرف‌نظر از داده‌های فروردین‌ماه نیمه تعطیل هر سال، بیشترین میزان افت ماهانه قیمت مسکن شهر تهران مربوط به شهریور ۱۳۹۸ بوده که در یک ماه ۲.۷ افت کرده است و بعدازآن رکورد بیشترین کاهش قیمت مربوط به خرداد ۱۳۹۴ بوده که ۲.۵ درصد کاهش پیدا کرده است.

بر همین اساس است، که کاهش ۳.۳ درصدی قیمت مسکن در ۱۸ روز شهریور امسال نیست به مدت مشابه در مردادماه، با اهمیت بوده و می‌تواند نشانه‌ای از برگشتن ورق در بازار مسکن و شتاب گرفتن تخلیه حباب قیمت آن باشد.

چرا مسکن ارزان می‌شود؟

دشمن اصلی بازار مسکن به‌عنوان یک بازار سنتی سرمایه‌پذیر در اقتصاد ایران، فروکش کردن تورم انتظاری و کاهش شدید چرخش نقدینگی در اقتصادی است که عملاً همه بازارهای سرمایه‌ای به‌خصوص مسکن را با رکود معاملاتی مواجه می‌کند و فروشندگان را به صف فروش می‌فرستند.

این اتفاق، به‌صورت ملموس در همه دوره‌های اصلاحی و نزولی بازار سهام مشهود است؛ اما در بازار مسکن به‌واسطه ماهیت معاملات و بالا بودن ارزش هر معامله، به شکلی دیگر و با انباشت آگهی‌های فروش و دست به تخفیف شدن فروشندگان پول لازم رخ می‌دهد.

بررسی‌های میدانی حاکی از این است که شرایط موجود، فروشندگانی در بازار مسکن حضور دارند که املاک خود را حدود ۲۰ درصد پایین‌تر از آخرین معاملات ثبت شده در آن مناطق عرضه می‌کنند؛ اما همچنان قادر به یافتن خریدار دست به نقد نیستند.

البته این اتفاق لزوماً به معنای ارزنده نبودن این املاک نیست؛ اما در اقتصادی که بعد از تب تورمی بالا، وارد دوره رکود و کسادی شده و چرخش نقدینگی به دلایل مختلف مانند جمع‌آوری آن توسط بانک مرکزی و توقف ارائه تسهیلات بانکی به‌شدت افت کرده است، آنچه قیمت واقعی کالاهای سرمایه‌ای را تعیین می‌کند، میزان پولی است که معدود خریداران موجود در بازار حاضر به پرداخت آن هستند.

ترمیم قدرت خرید مصرف‌کنندگان مسکن

بازخوانی اتفاقات دوره رکود قبلی بازار مسکن حدفاصل سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ حاکی از این است که در صورت استمرار ثبات در بازار ارز و روند نزولی نرخ تورم، بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در دوره رکود حتی از بازدهی سپرده بانکی نیز پایین‌تر خواهد بود و قیمت مسکن حتی اگر با نزول جدی مواجه نشود، قادر به رشد همپای نرخ تورم نیز نخواهد بود و از همین مسیر، حباب آن تخلیه خواهد شد.

در این وضعیت، با توجه به افزایش سالانه حقوق و دستمزد در محدوده نرخ تورم و رشد هزینه معیشت، عملاً قدرت خرید متقاضیان مصرفی اعم از کارگر و کارمند در بازار مسکن‌ترمیم می‌شود و افراد بیشتری قادر خواهند بود مسکن حداقلی موردنیاز خود را در دوره رکود تهیه کنند و این شرایط تا زمانی که بازار ارز متشنج نشود و موج جدید تورم به راه نیفتد، ادامه خواهد داشت.