رشد قیمت مسکن همپای دلار / پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال

رکود بازار مسکن به وضعیتی گفته می‌شود که در آن تعداد معاملات کاهش می‌یابد. این وضعیت معمولاً به دلیل عوامل اقتصادی و اجتماعی مختلفی ایجاد می‌شود، مانند کاهش درآمد مردم، افزایش نرخ بهره و افزایش قیمت مواد اولیه ساختمانی. رکود بازار مسکن می‌تواند تأثیرات منفی بر روی اقتصاد کل کشور داشته باشد، به دلیل اینکه باعث کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز، کاهش اشتغال و کاهش درآمد  می‌شود. به علاوه، این وضعیت می‌تواند باعث افزایش تعداد خانواده‌هایی شود که نمی‌توانند خانه تهیه کنند.

در شش ماهه نخست امسال، بازدهی کلیه بازارها در مقایسه با سال قبل کاهشی بود و قیمت‌های امسال نتوانست رشد سال پیش را تجربه کند. حالا سوالی که وجود دارد این است که بازار مسکن در نیمه دوم امسال چه می‌شود؟

در شش ماهه نخست امسال بازار مسکن در رکود کامل بود. بر اساس جدیدترین گزارشی که مرکز آمار ایران منتشر کرده است تعداد معاملات مسکن در شهریور ماه تنها سه هزار واحد بوده که نشان‌دهنده رکود عمیق موجود در بازار است.

بازدهی بازار مسکن در شش ماهه اول امسال

بازدهی بازارهای مالی و سرمایه‌ای در نیمه نخست امسال بسیار کم بود و حتی برخی از بازارها بازدهی منفی ثبت کردند. اما در این میان بازدهی مسکن بیشتر از همه بازارها بود. بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم ۸ درصد و بازدهی دلار نیز نرخ ۳ درصد شد. در بازار سکه، «بازدهی، منفی شد» به‌طوری‌که قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت کرد.

اما چه شد که مسکن بیشترین بازدهی را ثبت کرد؟ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به گونه‌ای می‌شود که «سرمایه‌گذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا می‌کنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور می‌کنند»، در این حالت، سرمایه‌گذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، «بسیار پرریسک» می‌شود در حالی‌که «از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبه‌رو خواهد شد». همین برداشت افراد در ماه‌های اخیر، موجب شد «مسکن در بازدهی» رتبه اول را به خود اختصاص دهد.

قیمت مسکن همپای دلار رشد می‌کند؟

سال گذشته نوسانات نرخ ارز تاثیر بالایی بر قیمت مسکن داشت و هر رشدی در بازار ارز، بلافاصله بر بازار مسکن اثر افزایشی می‌گذاشت. اما آیا امسال هم مسکن همپای دلار رشد می‌کند؟

طبق پیش‌بینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله‌رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت‌ها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.

در این صورت، چنانچه نرخ دلار در شرایط صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، «رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت» خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند –که پیش‌بینی‌ها عمدتا از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی» خواهد بود.

پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال

مسیر پیش روی بازار مسکن به خصوص در کوتاه‌مدت –تا پایان امسال- عمدتا متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالابودن قیمت تمام‌شده» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال ۹۷ تا کنون، قیمت زمین در شهر تهران ۲۶ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن ۱۸ برابر. قیمت تمام‌شده تولید مسکن از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزن‌های مختلف، تشکیل می‌شود.

درحال‌حاضر طبق حساب و کتاب سازنده‌ها در مناطقی از پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل قیمت تمام‌شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده‌ها در منگنه «تورم زمین» و «نبود قدرت خرید» گیر کرده‌اند. هم باید «رشد شدید قیمت زمین» را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به «انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش» نیستند. این پارادوکس، هم به «تشدید رکود ساخت» دامن زده و هم «مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن» را پردست‌انداز کرده است. از نگاه سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، «عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» آنها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و سبب می‌شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، «کاهش قیمت مسکن» باید از مسیر «کاهش قیمت تمام‌شده» اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.

چنانچه موضوع توافق و برجام، به صورت کامل حل و فصل شود، این یعنی «پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده» و در نتیجه آن، مالکان ساختمان‌های کلنگی به علت آنکه، چشم‌اندازی از ثبات یا کاهش قیمت ملک را جلوی خود می‌بینند، تشویق به «وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت» می‌شوند و همین موضوع باعث کاهش قیمت زمین خواهد شد. از این منظر، طی ماه‌های منتهی به پایان ۱۴۰۲، احتمالا بازار ساخت‌و‌ساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به همین خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهد کرد. اما این به معنای، «مقاومت قیمت آپارتمان در مسیر کاهش» نیست بلکه حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت‌های کمتر از نیمه اول سال، انجام خواهد شد مگر آنکه در «معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی»، اتفاقی برخلاف جهت نیمه اول سال رخ دهد.