کابوس قیمت مسکن برای سال جدید / تبعات دلار ۶۰ هزارتومانی بر مسکن

همواره قیمت مسکن به‌عنوان یکی از مؤلفه‌های اصلی اقتصاد هر کشور، تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی، نرخ سود و سرمایه‌گذاری، تغییرات قوانین و مقررات دولتی، تغییرات نرخ ارز و سیاست‌های مالی و پولی قرار دارد. در برخی مناطق، افزایش روند قیمت مسکن ممکن است بهبود وضعیت اقتصادی را نشان دهد، در حالی که در مناطق دیگر، این امر ممکن است باعث ایجاد نگرانی‌هایی در مورد دسترسی به مسکن مناسب برای افراد شود.

اسفندماه سال ۱۴۰۲ تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۶.۲ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۰.۱ و ۶.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۸۱.۴ میلیون تومان بود که حاکی از افزایش ۳.۸ درصدی نسبت به ماه قبل و رشد ۲۴.۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن است.

افزایش هزار برابری قیمت

مجید گودرزی، کارشناس مسکن درباره وضعیت بحرانی مسکن گفت: میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در سال ۱۳۷۲ حدود ۵۱/۶۰۰ تومان بوده است و این رقم بعد از گذشت سی سال به بالای ۷۷/۰۰۰/۰۰۰ تومان رسیده است. مسکن بدون یک ریال ارزش افزوده بیشتر ۱/۴۹۲ برابر شده است. این افزایش لجام گسیخته و رها شده باعث قفل شدن کامل صنعت ساختمان شده است. گفته می‌شود ۳۰۰ رشته شغلی با صنعت ساختمان مرتبط هستند که همگی در بحران به سر می‌برند.

او افزود: از سوی دیگر ماجرا بحران صرفه اقتصادی منفی است. اکنون مسکن و تورم مسکن به آهنربای بزرگی تبدیل شده است که بخش اعظم سرمایه‌های کشور را در خود جذب و رسوب کرده است. تخمین زده می‌شود بیش از ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن رسوب شده است. به گفته گودرزی، مسکن نیاز ضروری و کم کشش جامعه است و در هر قیمتی باید تهیه شود. «اکنون صددرصد حداقل مزد مصوب کفاف فقط تهیه مسکن را در بسیاری از شهرها ندارد. شهرهای بزرگ جهنم کارگران و کارمندان شده است.»

تبعات دلار ۶۰ هزارتومانی بر مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با اشاره به اثر دلار ۶۰ هزار تومانی در رکود بازار مسکن، راه‌اندازی سامانه خودنویس را موجب خروج نظارت و کنترل از دست دولت دانست. کیانوش گودرزی با اشاره به وضعیت بازار مسکن و اجاره در سال گذشته گفت: بازار اجاره تا سال ۱۴۰۲ با شرایط سختی مواجه شد اما در سال ۱۴۰۳ شرایط به سیاست‌های دولت برمی‌گردد که چه اتفاقاتی رقم می‌خورد.

او افزود: فروشنده‌ها حاضر بودند با رکود بازار، قیمت را پایین‌تر از عرف منطقه بفروشند اما با افزایش دلار از ۵۰ به ۶۰ هزار تومان، دست نگه داشتند و صبر کردند تا ببینند در امسال چه اتفاقی می‌افتد. امید می‌رود در امسال با سیاست درست و آینده‌نگری در حوزه مسکن، شرایط متفاوت شود.

گودرزی ادامه داد: بطور معمول هر ساله ۲۵ درصد نسبت به سال قبل اجاره‌ها افزایش می‌یابد. تعیین ارقام نامناسب نیست و در دنیا هم اتفاق می‌افتد ولی در ایران بستر آن فراهم نبوده و ابزار لازم مهیا نیست. با سامانه خودنویس هم رصد و نظارت و کنترلی باقی نمی‌ماند و مستاجر و موجر با هر افزایش قیمتی می‌توانند قرارداد بنویسند. بنابراین با این سامانه‌، نظارت و کنترل از دست دولت خارج خواهد شد.

مهم‌ترین مشکلات مسکن

افزایش نرخ تورم در سال‌های اخیر، به طور قابل توجهی قیمت مسکن را افزایش داده است. همچنین، عدم تناسب بین عرضه و تقاضا، به نفع تقاضا و افزایش قیمت‌ها عمل می‌کند. از سوی دیگر، تقاضای کاذب ناشی از سفته بازی، قیمت‌ها را به طور غیر واقعی بالا می‌برد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران نیز هزینه‌های ساخت را به شدت افزایش داده است.

از سوی دیگر، به گفته کارشناسان، رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها، تقاضا برای مسکن را افزایش داده است.عدم تناسب بین ساخت‌وساز و نیاز واقعی جامعه، باعث کمبود مسکن متناسب با نیاز و سلیقه مردم شده است. همچنین، دشواری در ارائه وثیقه و ضامن، موانعی برای دریافت وام مسکن ایجاد می‌کند. سود بالای وام‌های مسکن، بر توان بازپرداخت متقاضیان اثر منفی می‌گذارد.سقف وام‌های مسکن نیز، تناسبی با قیمت مسکن ندارد. قوانین موجود، ناکارآمدی در ساماندهی بازار مسکن را نشان می‌دهد. پیچیدگی و دشواری مراحل اداری، خرید مسکن را برای متقاضیان دشوار می‌کند.

راه‌حل‌های حل مشکلات مسکن

به گفته کارشناسان، حمایت از تولید داخلی و کاهش وابستگی به واردات، می‌تواند به کاهش هزینه‌های تولید مسکن کمک کند. اعطای تسهیلات به انبوه سازان و تشویق ساخت‌وساز، به افزایش عرضه مسکن و تعدیل قیمت‌ها کمک می‌کند. همچنین وضع قوانین و مالیات‌های سنگین برای سفته بازان، می‌تواند از تقاضای کاذب و افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند. ارائه تسهیلات به انبوه سازان برای ساخت مسکن با متراژ و قیمت مناسب، می‌تواند به تناسب عرضه و تقاضا کمک کند. برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن در اقشار مختلف با نیازهای گوناگون، می‌تواند به تعدیل تقاضا و قیمت‌ها کمک کند.

از سوی دیگر، آسان‌سازی شرایط دریافت وام مسکن، با کاهش وثایق و ضمانت‌های مورد نیاز، می‌تواند به توان خرید متقاضیان کمک کند. ارائه وام‌های مسکن با سود پایین، توان بازپرداخت متقاضیان را افزایش می‌دهد. تدوین قوانینی که به ساماندهی بازار مسکن، حمایت از تولید و مصرف کننده، و کنترل قیمت‌ها کمک کند. ساده‌سازی مراحل اداری مربوط به خرید و فروش مسکن، می‌تواند این فرآیند را برای متقاضیان تسهیل کند.