بافت فرسوده، گزینه نامناسب تأمین زمین مسکن

پروژه بازسازی بافت فرسوده نواب را که یادتان هست؟ حناچی شهردار سابق تهران در مورد همین پروژه خاطره قابل توجهی را بیان کرده است. وی در اینباره می‌گوید: این خاطره‌ مربوط به اواخر دهه ٧٠ است که وزیر مسکن تونس به تهران آمده بود. ما در شرکت اکباتان نقشه یک‌دوهزارم منطقه نواب را به دیوار آویخته بودیم؛ وزیر مسکن این کشور مدت طولانی به این نقشه خیره بود و سپس گفت که می‌خواهم از این پروژه بازدید کنم؛ ساعت ٩ شب بود؛ به موقعیت اجرای پروژه رفتیم؛ دیدم که با تعجب نگاه می‌کند؛ دلیلش را جویا شدم؛ گفت امکان ندارد قانون در کشور ما اجازه دهد این پروژه اجرا شود مگر آن‌که ساکنان چنین منطقه‌ای نخستین ذی‌نفعان آن باشند.

این پروژه به عنوان بزرگ‌ترین پروژه بازسازی بافت فرسوده طرفداران و مخالفان خود را دارد؛ البته که مخالفانش بیشتر است. واقع امر، خاصیت بافت فرسوده همین بوده است؛ حساسیت بالا، لزوم توجه به شاخص‌های مختلف و مسائلی از این دست. در لزوم رسیدگی و بازسازی بافت فرسوده شکی نیست اما کارشناسی بودن شیوه کار در موفقیت آن، تعیین‌کننده است و به قول معروف نمی‌شود بی‌گدار به آب زد.

پروژه نواب با تمام هزینه‌های مادی و فرهنگی که برای شهر تهران داشت، می‌تواند یک تجربه باشد، تجربه‌ای برای درس گرفتن و جلوگیری از تکرار اشتباهات. چرا که از یکسو، طبق آمار رسمی کشور، ۲۳ در صد از شهرهای کشور را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد و از سویی دیگر بازار مسکن برای رسیدن به ثبات اقتصادی نیاز به تامین زمین برای ساخت خانه دارد، بنابراین بافت فرسوده می‌تواند یک گزینه برای تامین زمین مورد نیاز باشد. اما همانطور که تجربه نشان داده، بافت فرسوده پیچیده‌ترین کالبد شهری است که مداخله، بدون در نظر گرفتن تمامی ابعاد می‌تواند، مصداق درآمدن از چاله و افتادن به چاه باشد.

سردرگمی وزارت راه و شهرسازی در قبال بافت فرسوده

تایید و تکذیب مکرر در خصوص تسهیلات نوسازی بافت فرسوده که اخیرا شاهد آن هستیم، خبر از نبود رویکردی مشخص درخصوص بافت فرسوده می‌دهد‌. اخیرا بانک مرکزی بخشنامه‌ای مبتنی بر محدودیت اعطای تسهیلات بانکی به بازسازی بافت فرسوده، صادر کرد. در همین راستا چند روز پیش مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، از قطع تسهیلات کم بهره جهت نوسازی بافت فرسوده خبر داده بود؛ اما به فاصله چند روز محمد آیینی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری، هر گونه توقف در پرداخت وام نوسازی بافت‌ فرسوده را تکذیب کرد‌.

 محمد آئینی با اشاره به برداشت اشتباه از بخشنامه اخیر بانک مرکزی مبنی بر ارائه تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی با سود ۱۸ درصد و با شرایط خاص گفت: برخی رسانه‌ها اعلام کرده‌اند طبق بخشنامه بانک مرکزی، پرداخت تسهیلات بافت‌های فرسوده متوقف شده است که باید تاکید کنم به هیچ عنوان پرداخت این تسهیلات متوقف نشده است.

این تایید و تکذیب‌های مکرری که از سوی نهادهای سیاستگذاری در قبال بافت فرسوده اتفاق می‌افتد؛ اول از همه نشان دهنده یک حفره رویکردی در این وزارتخانه و بعد از آن گواه بر پافشاری بر یک سیاست اشتباه برای سامان بخشی به بافت فرسوده است.

سیاستی که طبق آن مناطق بافت فرسوده مستعد برای ساخت‌وساز شهری دانسته می‌شود و هرگونه محدودیت در تزریق تسهیلات و حمایت‌های مالی را سبب خارج شدن این مناطق از مدار تولید شهری می‌دانند. اصل و اساس چنین نگاهی به نیاز اضطراری کشور به ساخت مسکن و تامین زمین برای آن بر می‌گردد. یکی از آخرین اظهار نظرات در همین چارچوب متعلق است به استاندار کرمانشاه که در اینباره گفته است: اکنون با تمرکز بر احیای بافت فرسوده شهری مشکل تأمین زمین در پروژه‌های احداث مسکن استان کرمانشاه را برطرف می‌کنیم. این در حالی است که مطابق آمارهای رسمی جمعیت فعلی تنها در کمتر از دو درصد مساحت کشور ساکن است و از جهت تامین زمین جدید برای ساخت مسکن مشکلی وجود ندارد.

احیای بافت فرسوده با اعطا تراکم

اگر یک بازخوانی از تمام طرح‌های بازسازی بافت فرسوده انجام شده در داخل کشور داشته باشیم می‌توان به راحتی مدعی شد که جان کلام همه آنها اعطا تراکم تشویقی است. به عبارتی در تمامی این ادوار سیاستگذاران با اعطا تراکم تشویقی به دنبال سامان بخشی به بافت فرسوده بوده‌اند. آنچه طراحان مد نظر داشتند این بوده که با خراب کردن سازه‌های قدیمی و ساخت سازه‌های جدید، این مناطق نوسازی شده و مشکلات آن حل می‌شود‌. اما در عمل آنچه اتفاق افتاده به دور از هدف اولیه است.

طبق بررسی‌های انجام شده در بازسازی پروژه نواب مشخص شد؛ که حتی یکی از خانواده‌های قدیمی ساکن این منطقه نیز در پروژه جدید زندگی نمی‌کنند. میانگین استقرار خانواده‌ها در آن بین ٣ تا ۵ سال است. طبیعتاً خروجی چنین پروژه‌ای افزایش کیفیت زندگی شهری نیست. به این ترتیب خروجی اصلی این پروژه‌ها اخراج اجباری ساکنان قدیمی و عوض شدن بافت فرهنگی این مناطق است. منطقی که غالبا از پشتوانه غنا فرهنگی و تاریخی برخورداراند.

اما به چه دلیل این تغییر بافت جمعیتی اتفاق می‌افتد؟ بعد از نوساز‌ی خانه‌های این مناطق با رویکرد اعطای تراکم تشویقی فارغ از آن که توسط دولت باشد و یا توسط خود مردم، این خانه‌ها گرانتر از قبل شده لذا دیگر در استطاعت مردم آن محله نخواهند بود. د‌ر همین نقطه است که مهاجرت اجباری به محلات ارزان‌تر و غالبا به حاشه شهرها اتفاق می‌افتد.

گران‌تر و بی‌کیفیت‌تر شدن بافت فرسوده

بنابراین، بارگذاری تراکم در بافت فرسوده، گران ترشدن خانه و مهاجرت اجباری ساکنان آن را به همراه خواهد داشت. البته این تمام ماجرا نیست، تبعات بعدی که گریبان این مناطق را خواهد گرفت؛ بحران کمبود سرانه‌های شهری است. بارگذاری تراکم در بافت فرسوده، درحالی ظرفیت پذیرش جمعیت این مناطق را افزایش می‌دهد که برای تامین سرانه‌های این حجم از جمعیت، فکری نشده است. مجتبی رئیسی کارشناس حوزه مسکن شهری در اینباره گفت: «به صورت کلی توسعه عمودی با افزایش تراکم در کلانشهرها، منجر به افزایش تراکم جمعیتی، افزایش گره‌های ترافیکی و افزایش آلودگی هوا خواهد شد. حال اگر این افزایش تراکم در بافت فرسوده ی شهری صورت بگیرد، افزایش مشکلات ذکر شده در بافت فرسوده، بیش از سایر نقاط شهر خواهد بود. یعنی افزایش تراکم در بافت فرسوده، ترافیک این مناطق را بیش از سایر مناطق شهری افزایش خواهد داد که دلیل آن هم شبکه ی باریک معابر شهری در این مناطق است. مضافاً اینکه تراکم بیشتر، منجر به افزایش قیمت ساخت خواهد شد.»

پافشاری بر یک اشتباه راهبردی را تمام کنید

با تمام توضیحات داده شده مشخص می‌شود به راحتی نمیتوان از بافت فرسوده، به عنوان گزینه‌ای برای تامین زمین مسکن درکشور یاد کرد. درست است که تقریبا یک چهارم مساحت شهرهای ما را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد، اما شیوه احیا و بازسازی که مبنی بر بارگذاری تراکم جمعیت باشد، یک اشتباه فاجعه بار است. درحال‌حاضر تراکم این مناطق تقریبا سه برابر مناطق دیگر شهر بوده است و این به معنای کمبود همه سرانه‌ها و وجود معضلات امنیتی و کمک رسانی در صورت بروز بحران‌های زیستی است. اما آنچه این پافشاری را جالب می‌کند این بوده است که کشور ما از لحاظ الحاق زمین به محدوده شهری با محدودیتی مواجه نیست و می‌تواند معضل تامین زمین برای ساخت خانه را با راه‌های کم هزینه‌تر و با مدیریت صحیح و یکپارچه حل کند. نهایتا می‌توان از سیاستگذارن خواست مواجه با بافت فرسوده را به یک مسئله تک بعدی تقلیل نداده و تمامی جوانب آن را مدنظر بگیرند.