تیتر کوتاه بررسی کرد؛
عملکرد ضعیف بانک ها در اعطای تسهیلات مسکن / وام مسکن، باری سنگین بر دوش مردم
کارشناس اقتصادی و امور بانکی گفت:اگر وضعیت عملکرد بانک‌ها در حوزه مسکن ضعیف است، به طرف تقاضا هم بستگی دارد. اشخاصی که این تسهیلات را می‌خواهند، کم هستند، زیرا کسی که قصد خرید مسکن داشته باشد به خصوص اگر خانه اولی باشد، اگر شرایط کاری و درآمدش ضعیف باشد، توان بازپرداخت اقساط را نخواهد داشت.
مسئله مسکن این روزها تبدیل به کلاف سردرگمی شده است که کسی مسئولیت باز کردن گره‌های آن را به عهده نمی‌گیرد. تحریم و تورم از یک سو و سودجویی برخی افراد در این حوزه از سویی دیگر بازار مسکن را به مرز نابودی رسانده است. در این میان گروهی که بیشترین آسیب را می‌بینند به مانند همیشه، اقشار ضعیف و کم درآمد جامعه هستند که نه به تنهایی توان تهیه مسکن را دارند و نه قدرت بازپرداخت تسهیلاتی که بانک‌ها در این بخش در نظر میگیرند.
بانک‌ها به فکر درآمدزایی و گردش مالی منابع خود هستند و تسهیلاتی هم که ارائه می‌دهند، باری بر دوش مردم اضافه می‌کند، زیرا از طرفی با توجه به افزایش نرخ مسکن به خصوص در کلانشهرها، این تسهیلات شاید تنها بخش کوچکی از هزینه‌های مربوط به مسکن را تامین کند. از طرفی دیگر با رقم‌های اعلام شده برای اقساط ماهانه این تسهیلات در کوتاه مدت، افراد به خصوص اقشار کم درآمد یا حتی با درآمد متوسط، توان بازپرداخت ندارند.
طبق گزارش‌های اخیر، عملکرد بانک‌ها چه در پروژه نهضت ملی مسکن و چه در اعطای وام مسکن، ضعیف بوده است و این موضوع بارها از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است که در صورت عدم همکاری بانک‌ها با بخش مسکن، برایشان جریمه تعیین شود، اما تاکنون راه‌حلی اساسی برای رفع این موضوع از سوی دولت ارائه نشده است.
برای بررسی این مسئله به سراغ جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه و محاسبات مجلس شورای اسلامی رفتیم تا علت عملکرد ضعیف بانک‌ها در خصوص اعطای تسهیلات مسکن را جویا شویم.
قادری در این رابطه بیان کرد: یکی از دلایلش نرخ بالای تورم است. درحال‌حاضر بانک‌ها به سود ۲۳ دصد منابعشان را جمع آوری می‌کنند و اگر بنا باشد با همان نرخ، تسهیلات بدهند، ضرر کرده، بنابراین ترجیح می‌دهند که منابع را جمع آوری کرده و تبدیل به دارایی کنند تا متناسب با نرخ تورم ارزش منابعشان افزایش پیدا کند. از طرفی دیگر دولت هم اگر قرار باشد خط اعتباری باز کند، منجر به افزایش پایه پولی و رشد نقدینگی می‌شود. بنابراین امکان این کار هم وجود ندارد. شاید بهتر باشد در شرایط فعلی تمام تلاش دولت بر این باشد که از طریق معافیت‌های مالیاتی و صرفه جویی در برخی هزینه‌ها به بانک‌ها کمک کند. ممکن است از این طریق بخشی از مشکلات برطرف شود.
دلیل مدارای دولت با بانک‌ها
وی در پاسخ به این سوال که دلیل مدارای دولت با بانک‌ها چیست، گفت: « شاید یکی از دلایلش این باشد که این موضوع از توان و ظرفیت بانک‌ها خرج است و فشار آوردن به بانک‌ها منطقی نباشد.»
اما سوالی که به دنبال آن ایجاد می‌شود این است که اگر بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات را ندارند، پس چرا در این ساختار قرار گرفته اند؟
این نماینده مجلس در پاسخ افزود: زمانی که نرخ تورم بالا باشد و نرخ سود تسهیلات در حد نرخ سود سپره‌ها قرار گیرد، بانک با اعطای تسهیلات بلند مدت، ضرر خواهد کرد. بنابراین نرخ سود تسهیلات و نرخ سود سپرده باید حداقل ۲ تا ۳ درصد اختلاف داشته باشند تا بانک برای اعطای تسهیلات، انگیزه داشته باشد. در شرایط حاضر ترجیح بانک‌ها بر این است که بتوانند دارایی هایشان را متناسب با نرخ تورم افزایش دهند.
جعفر قادری در رابطه با اقدامات مجلس در خصوص بهبود عملکرد بانک‌ها و جایگاه این موضوع در برنامه هفتم توسعه اعلام کرد: ما در برنامه هفتم توسعه هم احکامی را آورده‌ایم که به تقویت سرمایه بانک‌ها و جبران هزینه آنها کمک خواهد کرد. البته دولت باید لایحه‌ای را در این خصوص ارائه دهد زیرا ما بدون هماهنگ دولت نمی‌توانیم کاری انجام دهیم.
در ادامه به جهت بررسی زیر ساخت بانک‌ها و برنامه هایشان برای حفظ تجارت و درآمدزایی به مصاحبه با حجت الله فرزانی، کارشناس امور بانکی و اقتصادی پرداختیم.
حجت الله فرزانی در پاسخ به سوال تیتر کوتاه مبنی بر دلیل عدم همخوانی تسهیلات بانکی با نرخ مسکن توضیح داد: وام مسکن برای کل کشور مصوب می‌شود. میانگین نرخ را هم باید میانگین نرخ کل کشور در نظر بگیرید. البته در مورد شهر تهران درست است اگر بگوییم میزان تسهیلاتی که بانک‌ها ارائه می‌دهند با نرخ کنونی مسکن همخوانی ندارد زیرا در تهران اگر کسی بخواهد حتی در مناطق جنوبی شهر خانه‌ای را خریداری کند با وام مسکنی که بانک می‌دهد، تنها یک سوم نیازش برطرف می‌شود و اگر برای این تسهیلات نرخ ۲۳ درصد را هم در نظر بگیریم، اقساطش چیزی حدود ۲۰ میلیون تومان می‌شود که با حداقل حقوق کنونی همخوانی ندارد. اما این موضوع در شهرستان متفاوت است. در شهرستان حتی با کمبود منابع بانکی باز هم مبلغی که بانک به عنوان وام در نظر گرفته و به مردم ارائه می‌دهد، برای تهیه یک واحد مسکونی مناسب است.
وی در رابطه با ضرر بانک‌ها در خصوص تغییر شرایط بازپراخت اقساط این تسهیلات افزود: اگر بانک‌ها برای تعدیل این موضوع بخواهند اقساط بلند مدت را در نظر بگیرند، بهای تمام شده پول برایشان صرفه اقتصادی نخواهد داشت و تجارت بانک از بین می‌رود. ملاحظاتی در این رابطه وجود دارد. به عنوان مثال اگر از سوی بانک تسهیلاتی به مدت بیش از ۴ سال پرداخت شود، با نرخ سود ۲۳ درصد، قطعا برای بانک ضرر محسوب می‌شود و زیان عملیاتی به وجود می‌آید.
کسی حاضر به دریافت تسهیلات بانکی نیست
فرزانی همچنین یادآور شد: بانک‌ها اعلام کردند که ما تسهیلات ارائه می‌دهیم اما کسی حاضر به دریافت نیست. اگر بنا باشد که شخصی برای دریافت این تسهیلات یک خانه ۳ تا ۴ میلیاردی در رهن بانک بگذار تا بتواند وامی دریافت کند، با توجه به هزینه سند رهنی و تنظیم اسناد رسمی که به هزینه‌های تامین مالی افزوده می‌شود، ترجیح می‌دهد خودش این پول را تامین کند و از این تسهیلات استفاده نکند. در بخش ساخت هم با توجه به اینکه درحال‌حاضر نرخ مسکن و معاملات مسکن در سطح حداقلی خود هستند و رکود در این بازار وجود دارد، برای انبوه سازان هم صرفه اقتصادی ندارد که اقدام به دریافت تسهیلات کرده و بخواهند ساختمان‌سازی کنند زیرا با وضعیت موجود احتمالا در معرض ورشکستگی قرار خواهند گرفت.
این کارشناس امور اقتصادی و بانکی در ادامه گفت: بنابراین اگر وضعیت عملکرد بانک‌ها در حوزه مسکن ضعیف است، به طرف تقاضا هم بستگی دارد. اشخاصی که این تسهیلات را می‌خواهند، کم هستند، زیرا کسی که قصد خرید مسکن داشته باشد به خصوص اگر خانه اولی باشد، اگر شرایط کاری و درآمدش ضعیف باشد، توان بازپرداخت اقساط را نخواهد داشت، در نتیجه منصرف شده و ترجیح می‌دهد از این نوع تسهیلات استفاده نکند. از نظر طرف عرضه یعنی بانک‌ها هم به این صورت است که اگر بخواهند تسهیلات بلند مدت ارائه دهند برایشان صرفه اقتصادی نخواهد داشت، بنابراین ترجیح می‌دهند تا منابع خود را یا در حوزه بازرگانی و خدماتی ارائه دهند که کوتاه مدت است یا در قالب تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی استفاده کند که از نرخ سودش هم اطمینان دارد. از این جنبه ترجیح بانک‌ها این است که به سمت این حوزه رفته تا سریع تر به سود برسند و برایشان صرفه اقتصادی داشته باشد. به هر حال باید این موضوع را بپذیریم که بخش‌های اقتصادی مانند بانک‌ها ایجاد می‌شوند تا ارزش افزوده داشته باشند و سود و منفعت کسب کنند.
تکلیف مسکن اقشار ضعیف مشخص نیست
حال این سوال مطرح می‌شود که تکلیف اقشار کم درآمد یا با در آمد متوسط که این تسهیلات بخش ناچیزی از نیازشان به مسکن را تامین کرده و توان بازپرداخت اقساط را هم ندارند، چیست؟
حجت الله فرزانی در پاسخ به این سوال توضیح داد: حسب وظیفه‌ای که در قانون اساسی به دولت داده شده است تا تدابیری برای موضوع مسکن اقشار ضعیف بیاندیشد، در دوره‌های زمانی مختلف طرح هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی را ارائه کرد تا اقشار کم درآمد هم بتوانند مسکن اقتصادی را تهیه کنند. بنابراین دولت اقداماتی برای حل موضوع مسکن افرادی که توان بازپرداخت تسهیلات کوتاه مدت مسکن را ندارند، انجام داد و تا حدودی هم موفق بود. بانک‌ها هم به دلیل منابع محدودی که در اختیار دارند و تکالیف متعدد بودجه‌ای و قانونی که برخی منابع آنها را کاملا مسدود کرده است، با دست باز نمی‌توانند تسهیلات را ارئه دهند. منابع بانک‌ها خواه ناخواه بر اساس قوانین بودجه باید مصرف شود بنابراین لازم است که بانک‌ها بتوانند از منابعی که در اختیار دارند درآمد زایی کافی را هم داشته باشند و تجارت خود را سرپا نگه دارند.
سخن پایانی
اگر تمامی بخش‌ها اعم از بخش خصوصی و دولتی، بانک‌ها و مسئولان برای حل مسئله مسکن با یکدیگر همکاری نکنند، با توجه به رکود موجود در بازار مسکن، هر روز به تعداد افرادی که توان تهیه سرپناه را ندارند افزوده شده و اقدامات دولت هم در این حوزه بی‌اثر خواهد شد. برای رفع این چالش شاید بهتر باشد گروه هایی که منابع لازم را در اختیار دارند، به غیر از رفع دغدغه کسب سود و درآمدزایی خود، کمی هم مشکلات مردم را در نظر گرفته و باری از دوش آنها بردارند.
نظر شما