علت کاهش قیمت مسکن در تهران / مانع تراشی های ادارات برای سازندگان مسکن، دردسر شد

بازار مسکن یکی از مهمترین بازارهای اقتصادی در هر کشوری است. این بازار شامل خرید، فروش و اجاره ملک‌ها مانند خانه‌ها، آپارتمان‌ها، ویلاها و مغازه‌ها می‌شود. بازار مسکن تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد.

خروج صنعت ساخت‌وساز ایران از رکود در سال ۲۰۲۳ را اگر چه اخیرا نشریه اقتصادی مید تحلیل و ارائه کرده است اما باید به این نکته با جدیت بیشتری توجه کرد که اگر در صنعت ساخت‌وساز به بخش مسکن به طور ویژه نگاه شود متوجه خواهیم شد که حال و روز این روزهای بخش مسکن چندان خوب نبوده و شرایط سختی را به لحاظ افزایش ریسک سرمایه‌گذاری تجربه می‌کند.

نشریه اقتصادی مید طی گزارشی نوشت: بخش ساخت‌وساز ایران طی دوره ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۷ با افزایش صادرات و سرمایه‌گذاری در بخش‌های پتروشیمی، انرژی و مسکن به طور متوسط ۳.۴ درصد در سال رشد کند.

آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد ارزش افزوده بخش ساخت‌وساز ایران در سه ماهه دوم ۲۰۲۳ رشد ۴.۷ درصدی داشته است. بانک مرکزی ایران هم گفته است در هفت ماهه امسال شمسی ۵۶ میلیارد دلار تسهیلات در اختیار بخش‌های مختلف اقتصادی قرار داده است که این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۴ درصد رشد داشته است.

حال اگر گزارش نشریه اقتصادی مید را به فال نیک بگیریم و بخش مسکن که زیر مجموعه صنعت احداث و ساخت‌وساز است و در دوره ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۷ به طور متوسط ۳.۴ درصد رشد کند و این پیش‌بینی هم محقق شود باید اذعان کرد که از هم اکنون باید بخش مسکن خود را با سایر بخش‌های اقتصادی هماهنگ و بانک‌ها و صندوق‌های املاک نیز در این میان کمک‌های ویژه‌ای به این بخش داشته باشند.

اما آمارهای ساخت‌وساز در چند سال گذشته نشان می‌دهد که اوضاع صدور پروانه ساختمانی که منجر به تولید مسکن شود چندان مناسب و امید بخش نیست. هر چند طرح بزرگ نهضت ملی مسکن می‌تواند به صورت یک محرک قوی، بخش مسکن را به حرکت وادار کند و این خود جای بسی خوشحالی و امید است.

برخی از انبوه سازان و کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که کمبود تولید مسکن در این روزها نشات گرفته از وضعیت اقتصاد کلان کشور است و برخی نیز می‌گویند که بالا رفتن ریسک سرمایه‌گذاری باعث شده تا ساخت‌وساز به نحو عجیبی کاهش یابد.

بررسی آمارهای ساخت‌وساز در استان تهران حاکی از کاهش قابل‌ توجه سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز مناطق شهری کشور است. سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز کشور از حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بین سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به ۲۷ درصد تا سال ۱۳۹۷ رسیده و این مقدار طی سه‌ سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است.

اگر چه این آمار مورد تایید وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار نیست اما انبوه سازان و فعالان ساخت‌وساز معتقد هستند که گزارش‌های میدانی آنها نشان می‌دهد ساخت مسکن این روزها حال و روز خوبی ندارد.

طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱ وضعیت ساخت‌وساز شهرهای استان تهران بسیار جالب توجه بوده است، به‌ طوریکه طی این مدت ساخت‌وساز در استان تهران کاهش ۷۰ درصد و در شهر تهران کاهش ۷۷ درصدی داشته است. این آمار نشان می‌دهد که سازندگان مسکن دیگر مانند گذشته رغبتی برای ساخت‌وساز ندارند و این موضوع را به بالا رفتن ریسک سرمایه‌گذاری و در نهایت به مشکلات اقتصادی و اقتصاد کلان کشور ربط می‌دهند.

سوال این است که چرا علیرغم اینکه شهرداری‌ها به خصوص شهرداری تهران، مدت زمان صدور پروانه ساختمانی را کاهش داده است اما این پروانه‌های صادر شده منجر به تولید مسکن نمی‌شود. پاسخی که شهردار تهران به آن واکنش نشان داده و معتقد است که صدور پروانه‌های ساختمانی با تراکم فروشی متفاوت است.

«علیرضا زاکانی» شهردار تهران در حاشیه آیین افتتاحیه پل مکانیزه B۹ در جمع خبرنگاران در پاسخ به این پرسش که بر اساس گزارشی که از سوی مرکز آمار منتشر شده آمار پروانه‌های ساختمانی نسبت به تابستان سال گذشته ۷ درصد کاهش داشته است معتقد است که افزایش آمار صدور پروانه‌های ساختمانی با تراکم فروشی متفاوت است و اگر این کار را نکنیم با دست خود مردم را به قتلگاه فرستاده‌ایم.

شهردار تهران می‌گوید: صدور پروانه با تراکم‌فروشی متفاوت است. اگر این کار را نکنیم خانه‌های فرسوده بر سر مردم آوار می‌شود و یعنی مردم را با دست خود به قتلگاه فرستاده‌ایم. اگر صدور پروانه افزایش یافته این افتخار ما است.

حال سوال این است که وقتی میزان صدور پروانه ساختمانی افزایش می‌یابد چرا باید تولید مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال‌های قبل افت داشته باشد و این افت تولید مسکن در تهران به سایر شهرهای کشور نیز سرایت کند؟

حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران  در پاسخ به این پرسش که دلیل کاهش تولید مسکن چیست؟ و چرا در تهران افت ساخت‌وساز را شاهد هستیم؟ گفت: بازار مسکن کشور همواره از بازار مسکن تهران نشات می‌گیرد. وقتی تهران با افت تولید مسکن مواجه می‌شود این افت تولید به سایر شهرهای کشور نیز سرایت می‌کند.

او با اشاره به اظهارات اخیر زاکانی شهردار تهران مبنی بر اینکه صدور پروانه ساختمانی در تهران افزایش داشته است تاکید کرد: البته که صدور پروانه ساختمانی به منزله تولید مسکن نیست. هر چند ما نیز معتقد هستیم که صدور پروانه ساختمانی کاهش نیافته است. موضوع ما در این روزهای رکود بازار مسکن افت ساخت‌وساز است که این موضوع خود دلایل زیادی دارد که نیازمند بررسی و مرتفع کردن آن توسط دولت و سایر بخش‌ها و حتی بخش خصوصی است.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران در پاسخ به این پرسش که به هر حال بخش خصوصی نیز باید تا حدودی خود را در عقب ماندگی تولید مسکن مقصر بداند؟ تاکید کرد: شرایط نابسامان و بد اقتصادی کشور را باید دلیل اصلی افت تولید مسکن دانست و سوال این است که آیا در این شرایط که بخش خصوصی هیچ نقشی ندارد و می‌تواند وارد حوزه ساخت‌وساز شود؟

 وقتی در ابتدای پروژه میزان مشخصی توسط سازنده برای هزینه ساخت تامین مالی می‌شود اما در میانه راه همان میزان مبلغ تامین شده کفاف ادامه کار را به انبوه ساز و سازنده نمی‌دهد آیا بخش خصوصی مقصر است؟

او ادامه داد: وقتی در ابتدای پروژه میزان مشخصی توسط سازنده برای هزینه ساخت تامین مالی می‌شود اما در میانه راه همان میزان مبلغ تامین شده کفاف ادامه کار را به انبوه ساز و سازنده نمی‌دهد آیا بخش خصوصی مقصر است؟ این شرایط نابسامان اقتصادی نه فقط برای تولید مسکن بلکه برای سایر بخش‌های تولیدی نیز مشکل ایجاد کرده است.

محتشم تصریح کرد: در کنار این مسائل اقتصادی که مطرح کردم باید به سیستم پیچیده در ادارات و سختگیری‌های بی‌مورد که پیش روی سازندگان مسکن گذاشته می‌شود نیز اشاره کرد. به هر حال این سختگیریهای بی‌مورد از سوی ادارات مشکلات زیادی برای ساخت‌وساز مسکن و بخش خصوصی ایجاد کرده است. این عوامل در کنار مشکلات اقتصادی باعث کاهش تولید مسکن شده است.

وی ادامه داد: به عنوان مثال دولت سیستمی به نام سیستم «سپامک» را برای سازنده‌ها و شرکت‌هایی که قصد همکاری با دولت در طرح نهضت ملی مسکن دارند ایجاد کرده است اما همین سیستم به سمتی رفته است که خود منجر به‌دست انداز برای شرکت‌هایی که بیشتر از ۲۰ سال فعالیت و تجربه دارند شده است.

اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که چرا تولید مسکن افت کرده است؟ می‌گوید: مسکن به عنوان پیشران اقتصاد کشور سال‌های سال است که دچار مخاطراتی شده است و هر چقدر هم فریاد می‌زنیم که مشکلات را مرتفع کنید کسی توجه نمی‌کند. اما به طور خلاصه می‌توان گفت که مهم‌ترین عامل افت تولید مسکن، بالا رفتن ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است.

او ادامه داد: اگر بخواهیم به صورت موشکافانه موضوع دلایل کاهش افت تولید مسکن را بررسی کنیم باید اذعان کرد بازار مسکن دچار رکود شده و تورم در مسکن هر روز خود را بیشتر نشان می‌دهد. آمارهایی که در بازار مسکن ماهانه رصد می‌شود کماکان نشان می‌دهد که نهاده‌های تولید مسکن در مدار افزایش قیمت هستند.

پورحاجت تاکید می‌کند: یکی از بخش هایی که می‌تواند به رونق تولید مسکن و بالا بردن توان مالی تولید‌کننده ها، انبوه سازان و سازنده‌ها کمک کند بانک‌ها هستند. اما می‌بینیم که هر بار مقامات مسئول و حتی رئیس‌جمهوری بر این موضوع که بانک‌ها باید تا ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند تاکید می‌کنند هیچ توجهی به این موضوع نمی‌شود.

وی افزود: وقتی بانک مسکن که در میان بانک‌ها باید بیشتر به بخش مسکن توجه کند با بگیر و ببندهای خود در اعطای تسهیلات، سازنده‌های مسکن را دلسرد می‌کند از سایر بانک‌ها چه انتظاری می‌توان داشت؟

پورحاجت تاکید دارد که دستگاه‌های خدمات رسان نه تنها خدمات نمی‌دهند بلکه در زمان دریافت هزینه‌ها به راحتی اقدام به دریافت هزینه از بخش خصوصی می‌کنند. به هر حال باز هم تاکید می‌کنیم که باید مجلس و دولت سیاست‌ها و بسته‌های تشویقی را برای بخش خصوصی مهیا کنند تا اتفاقات خوبی در بخش مسکن و تولید مسکن رخ دهد.

به نظر می‌رسد با توجه به آمار اخیر بانک مرکزی که نشان می‌دهد خواب بازار مسکن سنگین تر شده است دولت و مجلس باید راهکارهای مناسب تری برای تولید مسکن و ایجاد بسته‌های تشویقی که منجر به جذب بخش خصوصی می‌شود در نظر بگیرند وگرنه از تولید سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی که بسیار پایین تر از میزان نیاز است باز هم فاصله خواهیم گرفت.