موج سینوسی قیمت مسکن در این منطقه از پایتخت / رکود در معاملات مسکن رخنه کرده است

در بازار مسکن، عرضه و تقاضا نقش اساسی در تعیین قیمت‌ها و شرایط بازار ایفا می‌کنند. عرضه و تقاضا برای ملک‌ها تعیین‌کنندهٔ قیمت‌ها و میزان فعالیت در بازار مسکن محسوب می‌شوند. زمانی که تقاضا برای مسکن بیشتر از عرضه آن است، قیمت‌ها معمولاً افزایش می‌یابند و بازار به سمت بازاری فعال‌تر و قوی‌تر متمایل می‌شود.

بررسی گزارش مرکز آمار ایران از تحولات ماهانه بازار مسکن، حاکی از آن است که منطقه یک شهرداری پایتخت از نوسان بالای قیمت برخوردار است. این در حالی‌ست که تعداد معاملات در این محدوده از ابتدای سال ۱۴۰۲ حتی به ۳۰۰ فقره نیز نرسیده است. با این شرایط آیا منطقه یک برای سرمایه‌گذاری در زمینه مسکن انتخاب مناسبی محسوب می‌شود؟

متوسط قیمت مسکن تهران، از ابتدای سال ۱۴۰۲ با تاثیر از سیاست‌های انقباضی دولت مسیری متفاوت را نسبت به دو سال قبل پیموده است. هر چند در مجموع، متوسط قیمت از فروردین تا آذر امسال رشدی معادل ۱۲.۶ درصد را تجربه کرده، اما در ماه‌های خرداد، تیر و شهریور روندی کاهشی داشته است.

منطقه یک در جایگاه یکی از گران‌ترین مناطق تهران برای خرید خانه، همسو با متوسط قیمت کل، از فروردین تا آذرماه ۱۴۰۲، افزایش قیمتی ۱۸.۱ درصدی داشته، اما در برخی بازه‌ها کاهشی نسبی را تجربه کرده است.

قیمت مسکن منطقه یک در بهار رشد کرد

متوسط قیمت مسکن منطقه یک، سال ۱۴۰۲ را با کاهشی ۸.۱ درصدی نسبت به آخرین ماه سال ۱۴۰۱ آغاز کرده است؛ بر همین اساس، متوسط قیمت در فروردین‌ماه، متری ۱۳۲ میلیون و ۹۴۲ هزار تومان ثبت شده است.

قیمت مسکن این منطقه در اردیبهشت‌ماه با رشدی ۱۴.۶ درصدی به متری ۱۵۲ میلیون و ۴۶۶ هزار تومان رسیده و متوسط قیمت کل نیز در همین مقطع تا ۱۳.۸ افزایش داشته است. باید اشاره داشت که اردیبهشت‌ماه رکوددار افزایش قیمت خانه در سال ۱۴۰۲ است.

قیمت مسکن در منطقه یک پایتخت، طی خردادماه و همزمان با آغاز سیاست‌های انقباضی دولت و به تبع آن، افت نسبی معاملات، همچنان بر مدار صعودی قرار داشته است. متوسط قیمت خانه طی خردادماه در منطقه یک و در کل شهر تهران به‌ترتیب ۶.۳ و ۲.۸ درصد افزایش داشته‌اند. در این بازه متوسط قیمت مسکن در منطقه یک برای نخستین بار به حدود متری ۱۶۲ میلیون تومان رسیده است.

رکود معاملاتی در تابستان، نوسان قیمتی را رقم زد

پیامدهای کنترل قیمت، از ابتدای تابستان خود را در بازار مسکن نشان داده و متوسط قیمت مسکن کل مناطق تهران، کاهشی ۰.۲ درصدی را به ثبت رسانده است؛ در همین راستا، منطقه یک نیز تا ۵.۳ درصد افت قیمت داشته است. به این ترتیب، متوسط قیمت مسکن در منطقه یک از حدود متری ۱۶۲ میلیون تومان در اردیبهشت به ۱۵۳ میلیون و ۴۶۹ هزار تومان در تیرماه نزول پیدا می‌کند.

متوسط قیمت مسکن کل مناطق تهران در مردادماه ۱۴۰۲، رشد نسبی حدود ۰.۰۶ درصدی را پیموده و همزمان، متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تا ۴.۵ درصد بالا رفته است!

قیمت مسکن در شهریورماه و همزمان با فروکش جنب و جوش‌های تابستانی بازار مسکن، دوباره کاهشی معادل ۲.۹ درصدی داشته و در سمت دیگر ماجرا قیمت مسکن منطقه یک معادل ۱.۵ درصد افت داشته است.

معاملات نیمه‌جان مسکن در مهرماه و با آغاز پاییز، دوباره تحرکی نسبی گرفته و در نتیجه متوسط قیمت در منطقه یک و متوسط قیمت کل، رشدی معادل ۷.۹ و ۲.۴ درصد را تجربه کرده‌اند. طی این مقطع، متوسط قیمت مسکن روی قله خود ایستاده و ۱۷۰ میلیون و ۴۷۹ هزار تومان ثبت شده است.

روندی که عمری طولانی ندارد و طی ماه بعد، یعنی آبان‌ماه متوسط قیمت مسکن کل تهران، کاهشی ۲.۶ درصدی و منطقه یک نیز نزولی ۸ درصدی را تجربه کرده‌اند.

در انتهای پاییز نیز متوسط قیمت مسکن کل تهران، ۰.۴ درصد افت داشته، اما متوسط قیمت مسکن منطقه یک، تا ۰.۱ درصد رشد داشته و به ۱۵۷ میلیون و ۱۰۶ هزار تومان رسیده است.

بیشترین تعداد معاملات مسکن سال ۱۴۰۲ در بهار ثبت شد

معاملات مسکن در شهر تهران، سال ۱۴۰۲ را با تاثیر از آغاز سال نو و تعطیلات فروردین با کاهشی ۷۳.۵ درصد آغاز کرده و منطقه یک نیز کاهشی قابل توجه و معادل ۷۷.۷ درصد را تجربه کرده است.

روند معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه اما افزایش داشته و بیشترین رشد خود را در سال ۱۴۰۲ پشت سر گذاشته است؛ به این ترتیب تعداد معاملات مسکن کل تهران تا پنج هزار فقره بالا آمده و معاملات منطقه یک هم رشدی ۱۸۵.۲ درصدی را تجربه کرده که معادل ۲۸۸ فقره بوده است.

همان‌گونه که در بخش قیمت‌ها نیز به آن اشاره شد معاملات همسو با سیاست‌های دولت از خردادماه وارد فاز کاهشی شده و به این ترتیب تعداد معاملات مسکن در منطقه یک و کل مناطق شهر تهران به‌ترتیب ۰.۳ و ۱۷.۴ درصد افت را تجربه کرده است.

سایه رکود معاملاتی در تابستان سنگین شد

روند کاهشی تعداد معاملات مسکن با آغاز تابستان شدت بیشتری گرفته است. تعداد معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه کاهش ۲۱ درصدی داشته و همسو با این روند، تعداد معاملات منطقه یک نیز ۱۸.۸ درصد پایین آمده است.

تعداد معاملات کل مناطق شهر تهران در مردادماه معادل ۳.۹ درصد رشد داشته اما تعداد خریدوفروش‌ها در منطقه یک معادل ۱۵.۴ درصد کاهش پیدا کرده و از ۲۳۳ عدد در تیرماه به ۱۹۷ فقره در مرداد رسیده است.

 معاملات مسکن تهران در ماه انتهایی تابستان دوباره در مسیر کاهشی قرار گرفته و ۱۱.۲ درصد کم شده است، در این حال منطقه یک نیز همسو با این روند ۷.۲ درصد افت معاملات را تجربه کرده است.

بازار مسکن در پاییز گرم شد

معادله نیمه تابستان در مهرماه دوباره تکرار شده و در حالی که کل مناطق شهری تهران رشدی ۳.۹ درصدی معاملات را تجربه کرده‌اند، منطقه یک معادل ۳.۳ درصد نزول تعداد معاملات را داشته است. روند تعداد معاملات منطقه یک در آبان‌ماه، خود را به روند کل مناطق نزدیک کرده و به‌ترتیب افزایشی ۱۱.۴ و ۱۷.۲ درصدی را تجربه کرده است.

آخرین گزارش مرکز آمار ایران به آذرماه امسال برمی‌گردد و بر این اساس تعداد معاملات در شهر تهران افزایشی ۱.۸ درصدی را پشت سر گذاشته و این در حالی‌ست که منطقه یک با تجربه تنها هفت فقره معامله رشدی ۰.۱ درصدی را پشت سر گذاشته است.

روند قیمت در منطقه یک نوسانی است

همان‌گونه که آمارهای متوسط قیمت مسکن از فروردین تا آذرماه ۱۴۰۲ نشان می‌دهد، منطقه یک، با وجود تعداد معاملات پایین که هر ماه در آن اتفاق می‌افتد، از نوسان قیمتی بالایی برخوردار است و با هر تکانه افزایشی و کاهشی پرش پرشتابی را تجربه می‌کند.

برای مثال طی اردیبهشت‌ماه که متوسط قیمت کل با افزایش حدود متری ۱۰ میلیون تومانی روبه‌رو بوده، منطقه یک نیز جهشی در همین محدوده را تجربه کرده و تا ماه بعد، یعنی خردادماه تا ۱۶۲ میلیون تومان نیز بالا آمده است.

با آغاز تابستان و ورود قیمت مسکن به فاز کاهشی این منطقه همان‌گونه که پرش رو به بالایی را در زمان رشد قیمت‌ها تجربه کرده، با ورود بازار به فاز کاهشی کاهش قیمت سنگینی را پشت سر گذاشته و دوباره به ابتدای کانال ۱۵۰ میلیون تومان بازگشته است.

این در حالی‌ست که متوسط قیمت مسکن تا مهرماه باز هم نوسان بالایی را پشت سر گذاشته و در این مقطع تا ۱۷۰ میلیون تومان رشد کرده، اما تا آذرماه با کاهش چشمگیر قیمت روی کانال ۱۵۷ مییون تومانی ایستاده است. از سوی دیگر معاملات در منطقه یک شهرداری تهران در این ۹ ماه از ۲۸۸ فقره تجاوز نکرده است.

کارشناسان معتقدند مردم برای خرید مسکن، به‌ویژه اگر قصد فروش آن را در چند سال پیش رو دارند، مناطقی را انتخاب کنند که علاوه بر روند قیمتی منطقی از تعداد معاملات بالایی هم برخودار باشد تا شانس تبدیل ملک به نقدینگی را بالا ببرد.

مسئله دیگری که این داده‌ها آشکار می‌کنند کاهش چشمگیر تعداد معامله‌گران مسکن در این محدوده است. اکنون دیگر حتی کاهش قیمت نسبی هم نمی‌تواند تاثیری بر ناتوانی اقتصادی مردم برای خرید داشته باشد و همان‌گونه که پیشتر به آن اشاره در آذرماه تنها ۲۰۱ فقره معامله در این محدوده صورت گرفته است.