یک بام و دو هوا در قیمت مسکن / مسکن بالاخره ارزان شد یا گران؟

بازار مسکن یکی از بزرگترین بازارهای جهان است و تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار می‌گیرد. عواملی مانند نرخ بهره، تورم، درآمد مردم، تغییرات جمعیتی، تغییرات قوانین و مقررات، تغییرات در بازار سرمایه و سیاست‌های دولتی می‌توانند بر بازار مسکن تأثیر بگذارند. به عنوان مثال، افزایش نرخ بهره می‌تواند باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن شود، در حالی که کاهش نرخ بهره می‌تواند باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن شود. همچنین، تورم می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود و درآمد مردم نیز می‌تواند بر توانایی آن‌ها در خرید مسکن تأثیر بگذارد. در نهایت، تغییرات در قوانین و مقررات می‌تواند باعث تغییرات در بازار مسکن شود، به عنوان مثال، تغییرات در مالیات مسکن می‌تواند باعث کاهش یا افزایش تقاضا و قیمت مسکن شود.

مرکز آمار به نقل از رئیس این مرکز اعلام کرده است که در ۴-۳ ماه اخیر قیمت مسکن روند نزولی پیدا کرده و در بعضی از ماه‌ها روند افزایشی داشته است، اما در مجموع قیمت مسکن در تهران رو به کاهش نهاده است.

این گزارش ها اگر چه خبر خوبی برای بخش مسکن و متقاضیان خرید مسکن است اما به نظر می رسد هنوز بازار مسکن نمی خواهد زیر بار این موضوع که قیمت ها باید کاهش یابد برود. چرا که هنوز هم نهاده های تولید مسکن رو به افزایش قیمت گذاشته اند.

«داریوش ابوحمزه» در این خصوص معتقد است که روشی که مرکز آمار در مورد تهیه آمار اتخاذ می‌کند با روش بانک مرکزی و جاهای دیگر تفاوت‌هایی دارد، اما قیمت مسکنی که اخیرا برای تهران اعلام شد مربوط به یک سال گذشته است. البته در این مدت در ۴-۳ ماه اخیر قیمت مسکن در تهران روند نزولی پیدا کرد، اما در بعضی از ماه‌های قبل روند افزایشی داشته است، ولی در مجموع قیمت مسکن در تهران رو به کاهش نهاده است.

این اظهارات نشان می دهد که کاهش قیمت مسکن شاید به نوعی مقطعی بوده است و اگر بخواهیم به کاهش قیمت مسکن به صورت مداوم خوشبین باشیم باید نهاده های تولید مسکن و در نهایت قیمت تمام شده را کاهشی ببینیم.

جمشید برزگر رئیس کانون انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که آیا کاهش قیمت مسکن که مرکز آمار اعلام کرده است در ماه های اخیر روندی کاهشی داشته است می تواند ادامه دار باشد؟ می گوید: ابتدا باید در خصوص گزارش مرکز آمار اینطور عنوان شود که آیا این کاهش قیمت مسکن می تواند مستمر و ادامه دار باشد یا خیر؟ اما به هر حال وقتی تورم عمومی داریم و از سوی دیگر عوارض و خدمات مهندسی رشد زیادی دارند می توان گفت که قیمت تمام شده مسکن و در نهایت قیمت مسکن کاهش نمی یابد.

وی افزود: به عنوان مثال هزینه تحمیلی خدمات نظام مهندسی تاثیری مستقیمی بر قیمت تمام شده ساخت منی گذارد. باید بگویم که وقتی این هزینه نسبت به سال گذشته ۲۰۰ درصد افزایش می یابد و هزینه پروانه ساختمانی نیز در همین حد و حدود رشد می کند آیا نباید انتظار رشد قیمت تمام شده را داشت؟

برزگر با تاکید بر اینکه فقط هزینه های خدمات مهندسی نیستند که بر قیمت تمام شده تاثیر می گذارند ادامه داد: برخی عوامل درونی و بیرونی و حتی سیاسی باعث می شود مسکن گران شود. به عنوان مثال وقتی که در خصوص حامل های انرژی تصمیم گیری می شود می بینیم که مسکن تاثیر می پذیرد. پس تاکید می کنم که فقط مصالح ساختمانی و یا عوارض شهرداری بر قیمت مسکن تاثیر نمی گذارند.

اما بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن اعتقاد دیگری دارد او می گوید: تولید مسکن در سال ۱۴۰۱ از ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، وارد میانگین تولید ۲۰۰ هزار واحد مسکونی شد. این آمار می تواند گویای این باشد که کاهش تولید و افزایش تقاضا خود دلیلی بر گرانی مسکن است و اگر هم کاهش قیمتی رخ می دهد برای این است که بازار مسکن و خرید و فروش در وضعیت رکود به سر می برد.

ستاریان معتقد است که افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کشور امری همیشگی بوده‌ و هست و قیمت تمام شده مسکن در پی این موارد همواره رخ می دهد. حال نتیجه می گیریم که سازندگان مسکن باید نسبت به ساخت و ساز مسکن رغبت داشته‌ باشند و زمانی که این انگیزه ها به هر دلیلی وجود ندارد کاهش تولید مسکن و تقاضای انباشته رخ می دهد.

او تاکید دارد تا زمانی که انباشت تقاضا وجود دارد و تقاضای مسکن از عرضه فاصله زیادی گرفته است نباید انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت. هر چند اگر تورم عمومی داشته باشیم به نظر انتظار کاهش قیمت از بازار مسکن چندان منصفانه و عادلانه نیست.

به نظر می رسد بازار مسکن در ماه های آتی وضعیتی آرام و به دور از هر گونه افزایش قیمتی را سپری کند. حتی به نظر می رسد احتمال اینکه قیمت ها باز هم در برخی مناطق کاهشی باشد وجود دارد. اما باید دید که سایر مولفه های تاثیرگذار این اجازه را به بازار مسکن خواهند داد تا روزهای آرام خود را سپری کند؟