رکورد افزایش قیمت اجاره مسکن شکسته شد / در بازار مسکن تهران چه خبر است؟

هزینه اجاره‌نشینی در تهران به شدت تحت تاثیر عوامل مختلفی است. یکی از عوامل اساسی که بر هزینه اجاره‌نشینی تاثیرگذار است، موقعیت جغرافیایی ملک است. ملک‌های واقع در مناطق مرکزی تهران یا مناطقی با دسترسی به خدمات شهری، به دلیل وجود امکانات و خدمات از یک سو و همچنین افزایش تقاضا از سوی افرادی که می‌خواهید در این مناطق زندگی کنند، هزینه اجاره‌نشینی بالاتری دارند. عوامل دیگری همچون سال ساخت و شرایط مسکن، میزان امکانات درون واحد، فضای سبز، پارکینگ و نزدیکی به مراکز و خدمات مختلف مانند فروشگاه‌ها و مدارس نیز بر هزینه اجاره‌نشینی تاثیرگذار هستند. همچنین عواملی همچون تورم و نوسانات بازار مسکن نیز می‌توانند به شدت بر هزینه اجاره‌نشینی تأثیرگذار باشند.

هزینه اجاره‌نشینی در تهران طی ۷ماه اول امسال، رکورد افزایش سالانه اجاره‌بها از سال ۷۰ به بعد را شکست. بررسی‌ها حاکی است، قرارداد‌های امسال مستاجر‌ها در مقایسه با سال گذشته، ۵۵درصد افزایش نرخ به خود دیده که بیش از ۲برابر «میانگین تاریخی این نرخ» بوده است. با این حال، ریزش تابستانی قیمت مسکن، در «رشد پاییزی اجاره‌بها» منعکس شد.

میزان رشد اجاره بها در قرارداد‌های مستاجر‌ها طی هفت ماهه اول امسال در قله تاریخی قرار گرفته است. امسال میانگین افزایش اجاره بهای مسکن در تهران به بالاترین نرخ در مقایسه با میانگین رشد سالانه اجاره بها از سال ۷۰ تاکنون رسیده و در ایستگاه ۵۵‌درصد متوقف شده است. این در حالی است که میانگین رشد سالانه اجاره بها از سال ۷۰ تا پایان سال ۱۴۰۱ به طور متوسط سالانه ۲۴‌درصد بوده است.

قله جدید نرخ رشد اجاره بها در تهران که در هفت ماهه امسال ثبت شده است، معادل ۵۵‌درصد است؛ به این معنا که در طول هفت ماه گذشته مقدار متوسط رشد نقطه‌ای اجاره بها در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته در قرارداد‌های جدید و تمدیدی ثبت شده به صورت رسمی، معادل ۵۵‌درصد برآورد می‌شود.

به طور کلی نرخ رشد اجاره بها در کشور ما همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و تورم مسکن بوده و در اغلب سال‌ها بین دو منحنی تورم مذکور قرار داشته است. اکنون نیز هر دو بالابر یاد‌شده در قله زنی تاریخی تغییرات اجاره بها نقش داشته است. با این حال بررسی نشان می‌دهد نقش تورم مسکن در قله زنی اجاره بهای پایتخت به مراتب بیشتر از بالابر دیگر یعنی تورم عمومی بوده است.

نتایج این بررسی حاکی است نسبت تورم اجاره به تورم عمومی تا قبل از سال ۹۸ به طور میانگین معادل ۱.۱‌درصد بوده، اما از سال ۹۸ که سرعت رشد اجاره بها در تهران و به دنبال آن در کشور یکباره با افزایش چشمگیر مواجه شد، این نسبت هم تغییر کرده و در فاصله سال ۹۸ تا پایان هفت ماهه اول امسال به ۲ واحد رسیده است.

در واقع این نسبت نشان می‌دهد در چهار سال و نیم گذشته سرعت افزایش هزینه اجاره نشینی در تهران بیشتر از سرعت قیمت سایر اقلام مصرفی خانوار‌ها بوده است. از طرفی سال‌های مذکور منطبق با دوره‌ای است که از آن به عنوان عصر جهش مسکن یاد می‌شود و این یعنی در تهران بالابر تورم مسکن بیشتر از تورم عمومی در افزایش اجاره بها نقش داشته است.

رشد ۵۵ درصدی اجاره بهای پایتخت

در هفت ماهه سپری‌شده از سال ۱۴۰۲ تورم مسکن نیز نرخ تاریخی جدیدی را ثبت کرده که حتی در هفت سال اخیر یعنی از ابتدای آغاز عصر جهش تاکنون بی سابقه بوده است. در تمام سال‌های اخیر (به استثنای ۱۴۰۰) سرعت رشد قیمت مسکن بسیار بالا بود و قله تاریخی آن نیز در سال ۹۹ ثبت شد؛ به این ترتیب که در یک سال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۸۰‌درصد نسبت به سال قبل از آن رشد کرد.

اما در هفت ماهه نخست امسال تورم مسکن از نرخ رشد تاریخی قبلی نیز فراتر رفت و به ۸۷‌درصد رسید. به این ترتیب امسال هم سال دیگری از ثبت رکورد تورم مسکن بوده و به همان نسبت نیز تورم اجاره بها در همین مدت هفت ماهه یک قله تاریخی جدید را ثبت کرده است. نرخ رشد اجاره بها در این مدت در حالی به ۵۵‌درصد رسیده است که بر اساس آمار بانک مرکزی این رقم در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به ترتیب ۴۵ و ۴۴‌درصد بوده است.

از طرفی امسال بدترین موعد عقد و تمدید قرارداد‌های اجاره نشینی، شهریورماه بوده است، طوری که در این ماه مستاجر‌ها به طور متوسط با ۵۹‌درصد افزایش نرخ اجاره بها نسبت به رقم سال قبل مواجه شدند. بدیهی است که میزان رشد اجاره بها با تورم ملکی ارتباط مستقیم دارد و عرف بازار این طور است که درصدی از ارزش ملک به عنوان اجاره بها تعیین می‌شود؛ اما به طور معمول میزان رشد اجاره بها با توجه به اینکه یک بازار کاملا مصرفی است، از میزان رشد قیمت مسکن عقب‌تر است؛ کمااینکه امسال هم همین‌طور بوده است.

اثرپذیری نرخ رشد اجاره بها از تورم مسکن در سال‌جاری را می‌توان در تغییرات یک‌ماهه این نرخ در مهرماه نسبت به شهریورماه نیز رصد کرد. میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در تهران در مهر امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۵۵‌درصد رشد کرده که این نرخ در شهریور معادل ۵۹‌درصد بود. به این ترتیب اثر سه ماه پیاپی افت قیمت مسکن در طول سه‌ماهه تابستان امسال بلافاصله در میزان رشد اجاره بهای مهرماه منعکس شد.

این موضوع نشان می‌دهد در صورتی که شرایط برای کاهش قیمت مسکن فراهم شود، امکان کاهش نرخ رشد اجاره بها و رسیدن آن به میانگین تاریخی و متعادل که زیر ۳۰‌درصد است، وجود دارد؛ کمااینکه سه ماه افت پیاپی قیمت مسکن در تهران به میزان مجموعا ۵‌درصد توانست از سرعت رشد هزینه اجاره نشینی در پایتخت بکاهد.

فاصله تورم اجاره تهران و کشور

به طور معمول تورم اجاره بها در تهران همواره بیشتر از نرخ مشابه در کشور بوده و اکنون نیز همین رویه حاکم است. تورم اجاره بها در کشور بر اساس شاخص اجاره مسکن منتشر شده از سوی مرکز آمار در طول هفت ماهه نخست امسال معادل ۳۸.۶‌درصد بوده است.

اما واقعیت این است که امسال یکی از سال‌های تاریخی به لحاظ میزان رشد اجاره بها برای پایتخت نشین‌ها بوده است. براساس آخرین بررسی‌های آماری اجاره بهای مسکن در سبد هزینه‌های خانوار در پایان سال ۱۴۰۱ به ۵۱‌درصد افزایش یافت و این یعنی بیش از نیمی از درآمد خانوار‌های پایتخت نشین صرف پرداخت اجاره مسکن می‌شود. سال گذشته در گزارشی که مبتنی بر آمار‌های منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران تنظیم شده بود، تورم اجاره مسکن در تهران طی سال ۱۴۰۰ را ۶۰‌درصد اعلام و آن سال را «بدترین سال اجاره نشین ها» توصیف کرده بود.

همواره اختلاف جزئی در حد چند واحد‌درصد بین آمار‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران در حوزه مسکن وجود دارد و محتوای تولید‌شده در حوزه اجاره بها نیز از این قاعده مستثنی نیست. این اختلاف نشات‌گرفته از غربال متفاوت قرارداد‌هایی است که ارقام آن‌ها در محاسبه نهایی تورم لحاظ می‌شود.

با این توصیف اکنون اگر گزارش‌های قبلی مرکز آمار مبنا قرار گیرد، هفت ماهه نخست امسال با تورم اجاره بها نزدیک قله سال ۱۴۰۰ سپری شده و اگر آمار‌های بانک مرکزی مبنای محاسبه باشد، هفت ماهه امسال خود واجد یک رکورد تاریخی در میزان رشد تاریخی اجاره بها شده است.

همچنین در مردادماه امسال برآوردی از هزینه اجاره بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت با توجه به عدم‌انتشار آمار‌های رسمی نشان داد این رقم به حدود ۲۷۰ تا ۲۸۰‌هزار تومان رسیده است. اکنون نیز با در نظر گرفتن میزان رشد نقطه‌ای اجاره بها به روایت بانک مرکزی، این طور برآورد می‌شود که در حال حاضر هزینه اجاره بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران حدود ۲۵۰‌هزار تومان است؛ بنابراین فاصله زیادی بین برآورد‌های دو، سه ماه اخیر با آنچه از آمار رسمی اخیرا منتشر‌شده برداشت می‌شود، وجود ندارد.

با این رقم اجاره ماهانه یک واحد مسکونی ۶۰ مترمربعی در تهران به طور متوسط ۱۵ میلیون تومان است که البته این رقم بر اساس عرف بازار مسکن به صورت ترکیبی از ودیعه سالانه و اجاره بها از مستاجر‌ها دریافت می‌شود. اما واضح است که خالص اجاره بها در تهران در حال حاضر معادل یک ماه حقوق یکی از اعضای خانوار است.

این ارقام به وضوح نشان می‌دهد که مسکن در حال حاضر در استطاعت نیست و به سیاستگذار هشدار می‌دهد که راه رفته در دو سال اخیر نتوانسته دغدغه مسکن را برای شهروندان تهرانی کمرنگ کند. اگر سیاست‌های بخش مسکن مثل خانه سازی انبوه دولتی در قالب طرح‌های مسکن حمایتی که در سال‌های اخیر مبنای عمل بوده است واجد اثر بود و نقشی در تنظیم بازار مسکن ایفا کرده بود، دست کم نباید نرخ رشد اجاره بها قله جدیدی را فتح می‌کرد.

سیاست کارآمد کنترل اجاره بها

اجاره بها آن‌طور که پیش‌تر هم اشاره شد همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و در نتیجه کنترل تغییرات آن از مسیر کنترل نرخ‌های دوگانه مذکور میسر است.

سیاستگذار برای نجات مستاجر‌ها از رشد اجاره بها با سرعت بالا در وهله اول باید کنترل تورم عمومی را از طریق اتخاذ سیاست‌های اقتصادی کلان موثر در دستور کار قرار دهد و از طرفی همزمان موضوع کاهش تورم مسکن را در اولویت قرار دهد. تجربه نشان داده کاهش تورم مسکن بیش از هر چیز تحت‌تاثیر کنترل انتظارات تورمی از طریق برقراری ثبات و آرامش در بازار‌های موازی مثل ارز میسر است. وضعیت بازار ارز نیز با وضعیت متغیر‌های غیراقتصادی و برون زای موثر بر بازار مسکن به‌ویژه مذاکرات پیرامون رفع تحریم‌ها ارتباط مستقیم دارد.

به هر میزان که سیاستگذار بتواند تصویری از ثبات نسبی در فضای اقتصادی کشور را پیش روی فعالان بازار مسکن منعکس کند، به همان نسبت نیز شاهد ثبات در بازار مسکن و حتی افت قیمت مسکن با توجه به اضافه پرش در چند ماه پیاپی (از دی ۱۴۰۱ تا اردیبهشت ۱۴۰۲) خواهیم بود و سطح قیمت‌ها متعادل‌تر خواهد شد.

در عین حال کنترل تورم مصالح ساختمانی به عنوان یکی از اجزای اصلی قیمت تمام‌شده مسکن نیز در خلال کنترل تورم عمومی میسر خواهد شد و این موضوع نیز می‌تواند اثر کاهشی روی تورم مسکن و به دنبال آن تورم اجاره بها داشته باشد.