پیش بینی قیمت مسکن با وضعیت دلار

برای بررسی این موضوع ابتدا رابطه قیمت دلار و مسکن را توضیح داده، وضعیت دلار را در سال ۱۴۰۳ بررسی کرده، درباره احتمال کاهش قیمت مسکن و میزان این کاهش توضیح می‌دهیم، در نهایت وضعیت قیمت مسکن را با توجه به این اطلاعات بررسی می‌کنیم.

رابطه قیمت دلار و مسکن

دلار به ۲ صورت مستقیم و غیر مستقیم که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم، روی قیمت مسکن اثر گذار است. 

1. اثر دلار روی قیمت مصالح ساختمانی
2. اثر دلار روی تورم و انتظارات تورمی

با افزایش قیمت دلار، شاهد افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها هستیم. افزایش این موارد نیز به صورت مستقیم روی افزایش قیمت ملک اثر گذار است.

همچنین از آن جایی که قیمت کالاهای مختلف در کشور وابسته به قیمت دلار است، افزایش تورم در رابطه مستقیمی با افزایش قیمت دلار قرار دارد. بنابراین وقتی قیمت دلار افزایش می‌یابد، تورم افزایش یافته و همزمان با آن، انتظارات تورمی در جامعه افزایش می‌یابد.

یکی از اثرات افزایش انتظارات تورمی در جامعه، افزایش قیمت مسکن است. در واقع در چنین شرایطی، مالکان به راحتی قیمت ملک خود را متناسب با افزایش قیمت دلار و تورم، افزایش می‌دهند. با توجه به اینکه ملک در ایران یک دارایی بسیار ارزشمند به حساب می‌آید، حتی در صورت رکود عمیق در بازار و نبود مشتری، باز هم قیمت مسکن متناسب با قیمت دلار افزایش می‌یابد.

همین مسائل باعث شده مسکن در ایران به عنوان یک دارایی امن و محافظی مطمئن در برابر تورم شناخته شود. در واقع یکی از دلایل چسبندگی قیمت مسکن در ایران، همین تغییرات قیمت متناسب با دلار است.

وضعیت دلار در سال ۱۴۰۴

برای بررسی قیمت دلار در سال ۱۴۰۴، باید به وضعیت آن در سال جاری (۱۴۰۳) توجه کنیم. قیمت دلار در ابتدای تابستان ۱۴۰۳ معادل ۶۰٬۱۲۰ تومان بوده است. این قیمت در ابتدای پاییز ۱۴۰۳ به عدد ۵۹٬۵۰۰ تومان رسیده و در ابتدای زمستان ۱۴۰۳ با رشدی شدید، به ۷۶٬۲۴۰ تومان رسیده است.

اگر نمودار قیمت دلار در پاییز ۱۴۰۳ را مشاهده کنیم، می‌بینیم در بازه زمانی ۳ ماهه حتی به ۵۷٬۲۲۰ تومان هم رسیده است. در نتیجه می‌توان گفت قیمت دلار در ۳ ماهه سوم سال ۱۴۰۳، با تجربه افت مقطعی، دوباره محدوده ابتدای پاییز نزدیک شده است.

اما در ادامه، از ابتدای پاییز تا ابتدای زمستان ۱۴۰۳ با ۲۸ درصد رشد، مسیر افزایشی خود را در پیش گرفته است. با توجه به حرکت صعودی دلار در آخرین ماه‌های سال ۱۴۰۳، به نظر می‌رسد رشد قیمت دلار در سال ۱۴۰۴ ادامه دارد. اما برای بررسی دقیق‌تر قیمت دلار در سال ۱۴۰۳، پیش‌بینی سازمان برنامه در این خصوص را مرور می‌کنیم. بر اساس این پیش‌بینی، قیمت دلار در سال ۱۴۰۴ به ۱۱۰ هزار تومان می‌رسد. 

هر چند صحت این پیش‌بینی توسط خود سازمان برنامه طی یک اطلاعیه رسمی نفی شد، اما محقق شدن اعداد موجود در این پیش‌بینی باعث شده بسیاری از تحلیلگران و اقتصاددانان، همچنان به این اعداد استناد کنند. در نتیجه، حتی با در نظر گرفتن پیش‌بینی قیمت دلار توسط سازمان برنامه، در سال ۱۴۰۳ احتمالا باید در انتظار دلار ۱۱۰ هزار تومانی باشیم.

آیا امیدی به کاهش قیمت مسکن هست؟

یکی از دلایلی ریزش بازارها، ورود به رکود است. رکود زمانی رخ می‌دهد که تعادل بین عرضه و تقاضا از بین برود و تقاضا بیش از عرضه در بازار وجود داشته باشد.

رکود در بازار املاک معمولا به دلیل کاهش قدرت خرید اتفاق می‌افتد. در این شرایط فروشندگان همچنان در بازار وجود دارند، اما به دلیل کاهش قدرت خرید، خریداری در بازار وجود ندارد. 

اگر رفتار بازار مسکن در این شرایط را در سال‌های گذشته بررسی کنیم، می‌بینیم که طی چند دهه گذشته در دوران رکود بازار مسکن، قیمت ملک در حدودا بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است. اما علت این مسئله چیست؟

مسکن در ایران یک دارایی بسیار ارزشمند است. همچنین خرید خانه برای اغلب افراد بسیار سخت است. بنابراین کمتر کسی حاضر می‌شود به راحتی قیمت ملک خود را کاهش دهد. این رفتار در بازار مسکن به چسبندگی قیمت معروف است.

در واقع همین ویژگی است که سرمایه گذاری در ملک را به یک سرمایه گذاری امن تبدیل می‌کند. در نتیجه شما می‌توانید انتظار رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن را انتظار داشته باشید، اما نمی‌توانید توقع ریزش شدید قیمت را داشته باشید. 

بنابراین، توصیه می‌کنیم در اگر پول خرید مسکن را دارید، به امید کاهش قیمت منتظر نمانید و خرید خود را انجام دهید. در صورتی که پول کافی برای خرید ملک را ندارید نیز می‌توانید از پلتفرمی مثل آکومتر، برای خرید متری مسکن استفاده کنید.

فروش متری مسکن راهکاری برای سرمایه گذاری در بازار مسکن با پول کم است. در این روش هر فردی می‌تواند با پرداخت مبلغ یک متر یا حتی کمتر، در بازار املاک سرمایه گذاری کرده و از رشد بازار مسکن و سود ساخت و ساز بهره‌مند شود. با این روش نه تنها از بازار مسکن جا نمی‌مانید، بلکه سود جذاب آن را هم بدست می‌آورید.

پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳

رسیدن قیمت دلار به ۱۱۰ هزار تومان قطعا روی قیمت مسکن اثر می‌گذارد. اما نکته مهم این است که اثرگذاری دلار روی مسکن، به سرعت اتفاق نمی‌افتد. می‌توان گفت افزایش قیمت دلار در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، هنوز اثر خود را روی قیمت ملک نشان نداده است. 

در نتیجه می‌توان گفت سال آینده نه تنها نمی‌توان به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود، بلکه افزایش قیمت در بازار املاک بدیهی است. اما این افزایش قیمت تا چه حدی است؟

با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن در جامعه، شاید شاهد افزایش چشمگیر تقاضا در بازار نباشیم، اما مسلم است که قیمت مسکن در حالت حداقلی، پایین‌تر از میزان تورم، رشد می‌کند. حتی اگر میزان تورم در سال ۱۴۰۴ را حداقل ۳۰ درصد در نظر بگیریم، می‌توانیم حداقل شاهد رشد ۲۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ باشیم. بنابراین دوباره توصیه می‌کنیم در سال آینده هرگز خرید مسکن را به امید کاهش قیمت، متوقف نکنید.