پیش بینی مهم از وضعیت بازار مسکن در آینده ای نزدیک

در حالی که طبق آموزه‌ های اقتصادی، نرخ ارز تاثیر محدودی بر بازار مسکن دارد، شواهد نشان می‌ دهد که در ایران، همبستگی قوی بین این دو بازار وجود دارد. این گزارش به بررسی این موضوع می‌پردازد که جهش‌ های ارزی چه اثری بر قیمت مسکن در ایران می‌ گذارند و در شرایط فعلی چه انتظاری می‌ توان از بازار مسکن داشت.
بر اساس منطق اقتصادی از آنجا که سهم اندکی از مواد اولیه موردنیاز برای ساخت مسکن از خارج از کشور تامین می‌شود، تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن باید محدود باشد.

اما به نظر می‌رسد که با شدت گرفتن تحریم‌ها پس از سال ۹۰ انتظارات تورمی فعالان اقتصادی تحت‌تاثیر جهش‌های نرخ ارز قرار گرفته و مردم نرخ ارز را به عنوان شاخصی برای تورم‌های آتی لحاظ می‌کنند. به این صورت افزایش‌های شدید در نرخ ارز با اختلاف زمانی کمی به بازار مسکن سرایت پیدا کرده و سطح قیمت‌ها را افزایش داده است.

این در حالی است تا پیش از تشدید تحریم‌ها در سال ۹۰ این دو بازار کاملا بی‌ارتباط با هم بوده و تحت‌تاثیر متغیرهای دیگری قرار داشته‌اند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.

از زمان اعمال تحریم‌ های غرب علیه ایران در سال ۱۳۸۹، بازارهای دارایی و مالی این کشور ثبات چندانی را تجربه نکرده اند. نوسانات شدید نرخ ارز و قیمت مسکن، همزمان یا با اختلاف زمانی کم، به یک امر عادی تبدیل شده است. این همزمانی، بسیاری را به این باور رسانده که افزایش قیمت مسکن، نتیجه مستقیمی از جهش نرخ ارز است.

نمودار میانگین نرخ رشد ارز و مسکن را به صورت فصلی در بازه ۱۴۰۲ – ۱۳۷۳ نشان می‌دهد. از آنجا که متغیرهای اقتصادی ممکن است با وقفه بر یکدیگر اثر بگذارند، برای لحاظ کردن این موضوع در تحلیل، از میانگین متحرک چهار فصل گذشته استفاده شده است. به این صورت که نرخ هر فصل برابر میانگین نرخ در همان فصل و سه فصل پیش از آن است. علاوه بر این میانگین گرفتن اثر شوک‌ها و سایر نوسانات مقطعی حاصل از عوامل دیگر را تعدیل می‌کند و کمک می‌کند تا رابطه بین متغیرها واضح‌تر دیده شود.

همان‌طور که در نمودار مشاهده می‌شود روند این دو متغیر به دو بخش قبل و بعد از سال ۱۳۹۰ قابل تفکیک است. دوره سال‌های ۱۳۷۳ تا ۱۳۹۰، دقیقا مطابق با تئوری‌های رایج اقتصادی است و تقریبا هیچ رابطه‌ای بین بازار مسکن و بازار ارز وجود ندارد. اما پس از ورود اقتصاد ایران به بحرانی‌ترین دوره تاریخی خودش، یعنی با آغاز دهه ۹۰، به نظر می‌رسد که مسکن به جهش‌های شدید در نرخ ارز، واکنش نشان داده و کاملا هم‌راستا با آن حرکت کرده است.

از لحاظ منطق اقتصادی، نرخ ارز به طور مستقیم صرفا بر قیمت کالاهای قابل تجارت که قابلیت واردات به کشور یا صادرات دارند، تاثیر دارد؛ اما با توجه به اینکه بخش مسکن قابل تجارت نیست (نمی‌توان مسکن را وارد یا صادر کرد)، تغییرات در نرخ ارز نباید به طور مستقیم تاثیری بر این بخش از اقتصاد داشته باشد. در شرایط عادی اقتصادی، نرخ ارز تنها از طریق افزایش هزینه‌های کالاهای وارداتی بر قیمت مسکن اثر دارد. افزایش نرخ ارز از طریق بالابردن هزینه نهاده‌های ساختمانی که از طریق واردات تامین می‌شوند بر هزینه‌های ساخت تاثیر مستقیم دارد و بنابراین با ضعیف‌تر شدن ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز، هزینه‌ مواد اولیه وارداتی افزایش می‌یابد که سبب بالا رفتن هزینه ساخت و نهایتا قیمت مسکن خواهد شد. اما، در ایران سهم بسیار اندکی از نهاده‌های ساختمانی از خارج از کشور تامین می‌شوند و در عمده نهاده‌های اصلی خودکفا هستیم در نتیجه این عامل نمی‌تواند بر قیمت مسکن در ایران چندان اثرگذار باشد. این دقیقا همان الگویی است که در بازه سال‌های ۱۳۷۳ تا ۱۳۹۰ مشاهده می‌کنیم. در این دوره هر دو بازار دارای روندهایی هستند که تقریبا هیچ الگویی را نمی‌توان از آن استخراج کرد و بر اساس آن به نظر می‌رسد طی این دوره این دو بازار کاملا بی‌ارتباط با هم بوده و تحت‌تاثیر متغیرهای دیگری قرار داشته‌اند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.

اما، آنچه در دهه ۹۰ و بعد از آن مشاهده می‌شود یک همگرایی کامل میان تغییرات نرخ ارز با قیمت مسکن است که با آنچه پیش‌تر مشاهده شده، متفاوت است. شرایط بحرانی با نااطمینانی بالا سبب می‌شود که نرخ ارز که پیش از این در حالت عادی قادر به ایجاد تغییرات در بازار مسکن نبود، بتواند بازار مسکن را ملتهب سازد. این تاثیر از طریق دو پدیده سرایت مالی و انتظارات تورمی رخ می‌دهد. سرایت مالی یک پدیده در بازارهای مالی است و زمانی رخ می‌دهد که یک حادثه مالی یا ناپایداری در یکی از بخش‌های اقتصادی، اثرات منفی خود را به سرعت به بازارهای مالی نامرتبط منتقل می‌کند. جهش‌های بزرگ در نرخ ارز، سبب ایجاد فضای بحرانی در جامعه می‌شود. در چنین شرایطی فرصت کافی برای تصمیم‌گیری صحیح وجود ندارد و افراد بدون برنامه‌ریزی و تحلیل دقیق صرفا مانند بقیه افراد جامعه عمل می‌کنند، چون چنین تصور می‌کنند که دیگران توانسته‌اند مسیر درست رفتار اقتصادی را تشخیص دهند و با پیروی از بقیه تلاش می‌کنند تا از دیگران عقب نمانند و مانند جمع رفتار خواهند کرد. بنابراین اگر عده‌ای تشخیص دهند که افزایش شدید در نرخ ارز، افزایش قیمت مسکن را به همراه دارد و شروع به سرمایه‌گذاری در این بازار بکنند، دیگران نیز به احتمال زیاد همین رفتار را تکرار خواهند کرد.

یکی از پیامدهای جهش‌های بزرگ نرخ ارز در ایران، برداشت برخی افراد مبنی بر تاثیر مستقیم این نوسانات بر بازار مسکن است. این برداشت تا حد زیادی به پدیده "انتظارات تورمی" مربوط می‌شود.

در اقتصاد ایران، نرخ ارز به عنوان مهم‌ترین مولفه، جهت‌دهنده انتظارات تورمی عمل می‌کند. گرچه نوسانات جزئی این نرخ، تاثیر قابل توجهی بر انتظارات تورمی ندارد، اما جهش‌های بزرگ ارزی به طور قطع تحولات ملموسی در انتظارات فعالان اقتصادی ایجاد خواهد کرد.

فعال شدن شدید انتظارات تورمی، نگرانی و ترس را در میان فعالان اقتصادی ایجاد خواهد کرد و آنها تلاش خواهند کرد که دارایی‌های نقد خود را که طبیعتا، بیشترین تاثیر را از تورم‌های آتی خواهد پذیرفت، به یک دارایی تبدیل کنند که بتواند ارزش دارایی آنها را حفظ کند.

بر همین اساس، ممکن است برخی از افراد شروع به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بکنند و همان‌طور که پیش‌تر نیز ذکر شد، اگر تعداد این افراد که چنین باوری را دارند، نسبتا زیاد باشد، گروه وسیع دیگری از افراد نیز به تقلید از آنها، همین رفتار را تکرار خواهند کرد و جهش در قیمت بازار مسکن را رقم خواهند زد.

به این ترتیب به نظر می‌رسد که این فرضیه که افزایش قیمت‌ مسکن در ایران معلول جهش‌های شدید نرخ ارز است، برای دوره شدت گرفتن تحریم‌ها چندان بی‌اساس نباشد اما در دوره پیش از سال ۹۰، به این دلیل که جهش‌های بزرگ در نرخ ارز رخ نداده‌ و نرخ ارز شکل‌دهنده انتظارات تورمی افراد نبوده است‌، مسکن به صورت مستقل روند خود را طی کرده است و همبستگی بین این دو متغیر مشاهده نمی‌شود.

با وجود اینکه سایه ی نااطمینانی همچنان بر اقتصاد ایران سنگینی می کند، نرخ ارز کماکان به عنوان یکی از عوامل تعیین کننده قیمت مسکن به شمار می رود.

اگرچه سال ۱۴۰۳ شاهد نوسانات و افزایش هایی در نرخ ارز بودیم، اما جهش قابل توجهی در آن رخ نداده است. در نتیجه، پیش بینی می شود که تداوم این ثبات در نرخ ارز، از نوسانات شدید در بازار مسکن در سال جاری جلوگیری کند و رکود این بازار همچنان ادامه داشته باشد.