پیش بینی حساس از قیمت مسکن در آینده

قطب‌نمای کم‌خطا برای پیش‌بینی جهت بازار مسکن در سال آینده معرفی شد. بهروز ملکی، تحلیلگر و کارشناس اقتصاد مسکن، در جریان برگزاری «همایش چشم انداز اقتصاد ایران ۱۴۰۳»، «بازار ارز» و تحولات ارزی سال آینده را به عنوان قطب‌نمای‌کم خطا برای تعیین جهت تحولات بازار مسکن کشور معرفی کرد.

این کارشناس مسکن، در «کارگاه آموزشی بازار مسکن»، با تشریح چشم‌انداز بازار ساخت‌وساز و نیاز به مسکن تا پایان ۱۴۱۰، رشد کوتاه‌مدت مسکن در سال بعد را وابسته به وضعیت انتظارات تورمی با سنجه ارزی، عنوان کرد. به گفته وی اگر چه در بلند‌مدت علت رشد قیمت مسکن «نقدینگی» است، اما در میان مدت «انتظارات تورمی (با سنجه‌ای همچون بازار ارز)»، این بازار را به طور جدی تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

ملکی با تاکید بر اینکه مطابق با تغییرات مربوط به هرم جمعیتی و همچنین تحولات نرخ رشد جمعیت، در یک دهه منتهی به پایان ۱۴۱۰، مجموعا نیاز به ساخت و عرضه جدید ۷ میلیون واحد مسکونی وجود دارد، گفت: از دهه بعد، پیش‌بینی می‌شود این نیاز به تدریج تقلیل یابد. او دو دهه پرتقاضا در بازار مسکن کشور را براساس نیاز‌های جمعیتی، سال‌های مابین ابتدای دهه ۹۰ تا پایان ۱۴۱۰ اعلام کرد و گفت: البته کاهش تقاضای مسکن در دهه بعد و دهه‌های آینده به معنای از بین رفتن نیاز به ساخت‌وساز و عرضه جدید مسکن به بازار معاملات واحد‌های مسکونی نیست بلکه همواره عرضه‌ای متناسب با تعداد خانوار‌های جدید ناشی از ازدواج و...، تخریب و نوسازی خانه‌های فرسوده و دیگر اشکال تقاضای مسکن وجود دارد؛ با این حال از دهه بعد متناسب با تغییر و تحولات جمعیتی، پیش‌بینی کاهش نیاز به ساخت وعرضه جدید نسبت به ۲۰ سال منتهی به ۱۴۱۰ بسیار پررنگ و محتمل است.

این تحلیلگر اقتصاد مسکن همچنین در تشریح چشم انداز سال آینده بازار مسکن کشور، توجه به وضعیت دو گروه اصلی تقاضا در این بازار را مورد تاکید قرار داد. به گفته ملکی تقاضا در بازار مسکن به دو گروه «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه ای» تقسیم می‌شود.

به دلیل جهش‌های مکرر قیمت مسکن وجاماندگی درآمد خانوار‌ها از قیمت واحد‌های مسکونی، ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن کشور تحت هر شرایطی در سال آینده بعید است و به نظر نمی‌رسد در چند سال آتی هم این شکاف ترمیم شود وتقاضای مصرفی توان ورود به بازار مسکن را به دست آورد.

هر چند به گفته او آن دسته از متقاضیان مصرفی که برای خرید مسکن مصمم بوده و قادر به خرید هستند باید خرید خود را در اسرع وقت از بازار مسکن انجام دهند.

او در این باره تاکید کرد: با تمام شرایط موجود و وضعیت قابل انتظار برای بازار مسکن، اغلب اوقات نمی‌توان به خریداران مصرفی خصوصا خانه اولی‌ها برای خرید خانه توصیه به صبر کرد. وی تاکید کرد: در حالی که انتظار رونق معاملات مسکن مشابه رونقی که در سال‌های ابتدای دهه ۹۰ (سال‌های ۹۱ و ۹۲) در شهر تهران تجربه شد، برای بازار مسکن سال آینده وجود ندارد، حتی پیش‌بینی رشد تعداد معاملات از ناحیه ورود تقاضای مصرفی به این بازار نیز مطرح نیست.

ملکی با بیان اینکه در سال‌های اخیر قیمت مسکن تناسبی با توان مالی خریداران مصرفی نداشته وکماکان نیز ندارد، افزود: بازار مسکن تا حدود زیادی تحت‌تاثیر خریداران سرمایه‌ای قرار گرفته است. با این حال، در کل بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت، به هیچ عنوان انتظاری از بابت رشد شارپی، جهش یا رشد شدید قیمت وجود ندارد.

به این معنا که انتظاری برای سال بعد از بابت رشد قیمت مسکن مشابه جهش سال‌های ۹۷ و ۹۸ وجود ندارد. ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن سال آینده نیز از تغییر و تحولات ارزی جهت می‌گیرد.

او معتقد است، تقاضای سرمایه‌ای برخلاف تقاضای مصرفی که هم اکنون فاقد قدرت خرید کافی برای ورود به بازار مسکن است، به دو علت مهم مترصد ورود به بازار مسکن ۱۴۰۳ است که ورود این نوع تقاضا به بازار مسکن سال آینده به طور مستقیم با وضعیت بازار ارز و انتظارات تورمی ارتباط دارد.

«عمق کم بازار سرمایه» یکی از دلایلی است که همواره بازار مسکن را به مکانی جذاب برای سرمایه‌گذار‌ها تبدیل کرده است. در اقتصاد‌هایی مانند ایران که بازار سرمایه در آن از عمق مناسبی برخوردار نیست فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن بیشتر است.

به این معنا که سرمایه‌گذاری به‌خصوص سرمایه‌گذاری‌های کوتاه مدت در این بازار در دوره‌هایی که قیمت مسکن رو به افزایش است و شرایط بیرونی نیز چشم انداز رشد قابل‌توجه و مثبت قیمت را برای بازار مسکن رقم می‌زند، برای سفته باز‌ها و سرمایه‌گذار‌ها از جذابیت قابل‌توجهی برخوردار می‌شود.

از سوی دیگر، مسکن دارایی مورد علاقه و مسلط خانوار‌های ایرانی خواهد ماند؛ هر چند می‌تواند در آینده نه چندان نزدیک تا حدودی افول کند؛ بنابراین اگر قرار باشد سال آینده تحولی از ناحیه ورود تقاضا به بازار مسکن کشور ایجاد شود از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای و تحت‌تاثیر تحولات بازار ارز خواهد بود؛ طی سال آینده نه تنها انتظاری از بابت ورود تقاضای مصرفی مسکن به این بازار به شکل محسوس وجود ندارد بلکه، تقاضای مصرفی توانی نیز برای ایجاد شوک قیمتی در این بازار نخواهد داشت.

ملکی همچنین در این کارگاه آموزشی، چشم انداز و برآوردی از سود مورد انتظار از فعالیت‌های ساختمانی برای سازنده‌های مسکن در سال بعد، ارائه داد. به گفته وی، در شرایط فعلی وبرای سال آینده، نرخ بازدهی داخلی ساخت‌وساز در بسیاری از پروژه‌های مسکونی حول و حوش «نرخ بازده بدون ریسک» است. هر چند تحلیل اقتصادی یک پروژه ساختمانی، در همه موارد، قابل تعمیم به سایر پروژه‌های ساختمانی نیست.

از سوی دیگر سازندگانی که بتوانند پروژه‌های خود را به لحاظ طراحی داخلی، سازه، مساحت واحد، نما، شرایط فروش و پیش‌فروش، تاسیسات، مشاعات، فضای سبز، تراکم و... از سایر پروژه‌ها متمایز کنند، می‌توانند در بازار رقابتی سال آینده موفق باشند. این تحلیلگر بازار مسکن همچنین با ارائه توصیه‌هایی به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی تمرکز فعالیت‌های ساخت مسکن بر پروژه‌های مسکونی کوچک متراژ را از گزینه‌های مناسب فعالیت و سرمایه‌گذاری برای سال آینده اعلام کرد.

او همچنین گفت: پیش‌بینی می‌شود که برای سال آینده بازسازی واحد‌های مسکونی، با تقاضای مناسبی مواجه شود و باغ ویلا‌ها نیز برای سال آینده به احتمال زیاد از تقاضای مناسبی برخوردار هستند.

وی همچنین به وجود مازاد عرضه در املاک تجاری طی سال‌های اخیر اشاره کرد و گفت: پیش‌بینی‌ها حاکی است سال آینده رشد قیمت املاک تجاری کمتر از املاک اداری و رشد قیمت املاک اداری کمتر از املاک مسکونی خواهد بود. برای سال آینده همچنان تهران پیشرو در مناسبات بازار مسکن کشور و مناطق برخوردار تهران پیشرو در مناسبات بازار مسکن تهران خواهد ماند.

ملکی همچنین کارنامه یکساله بازدهی بازار‌ها را تشریح کرد. براساس آمارها، در یکسال گذشته یعنی در مقطع زمانی فعلی نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل، نرخ رشد نقطه‌ای یا بازدهی نقطه به نقطه بازار مسکن بالاتر از ۵۰‌درصد بوده است. بازدهی بازار معاملات سهام، بیش از ۳۰ درصد، بازدهی طلا ۳۰‌درصد و رشد نرخ دلار کمتر از ۲۰‌درصد بوده است.

تورم عمومی نقطه به نقطه زیر ۴۰‌درصد قرار داشته است. این آمار‌ها نشان می‌دهد در یکسال گذشته منتهی به مقطع زمانی حاضر، بازار مسکن تنها بازاری بوده است که از تورم عمومی جاماندگی نداشته است و بازدهی در سایر بازار‌ها کمتر از تورم عمومی بوده است.

این در حالی است که هم اکنون سهم مسکن در سبد هزینه خانوار‌ها در استان تهران حدود ۵۰‌درصد است. بعد از استان تهران استان‌هایی که مرکز آن‌ها یکی از کلان‌شهر‌های کشور است و سپس استان‌های با مرکزیت شهر‌های بزرگ، «مسکن»، بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوار‌ها به خود اختصاص داده است. این سهم در استان‌های ضعیف کشور کمتر است و در کمترین حالت در استان خراسان جنوبی به زیر ۲۰‌درصد می‌رسد.

ملکی تصریح کرد: به طور متوسط در اروپا ۴۰‌درصد سبد هزینه خانوار‌ها مربوط به «مسکن وغذا» است؛ این میزان در ایران حدود ۶۰‌درصد است. با این حال نمی‌توان ایران را به عنوان گران‌ترین کشور و تهران را به عنوان گران‌ترین شهر از نظر هزینه تامین مسکن معرفی کرد و شهر‌ها و کشور‌های دیگری وجود دارند که مسکن سهم بیشتری از هزینه سبد خانوار در آن‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.

این تحلیلگر بازار مسکن همچنین با مقایسه متوسط نرخ بازدهی بازار‌ها در سه دهه اخیر، اعلام کرد: طی سه دهه اخیر به طور متوسط بیشترین بازدهی یا نرخ رشد سالانه قیمت، مربوط به بازار «زمین» بوده است. میانگین بازدهی سالانه بازار زمین در سه دهه اخیر ۳۰‌درصد و مسکن ۲۷‌درصد بوده است.

همچنین میانگین بازدهی سالانه بازار زمین در این مدت (سه دهه اخیر)، با متوسط بازدهی سالانه بازار معاملات سهام تقریبا برابر بوده است. متوسط نرخ رشد سالانه قیمت سکه از زمین کمتر و از مسکن بیشتر و حدود ۲۹‌درصد بوده است. در این میان بازدهی دلار از همه بازار‌ها کمتر بوده است. متوسط رشد سالانه قیمت دلار در سه دهه اخیر کمتر از ۲۵‌درصد رقم خورده است.