قیمت اوراق تسهیلات مسکن سر به فلک کشید / خرید یک خانه پنجاه متری چقدر طول می کشد؟

توانایی خرید مسکن یکی از مهم‌ترین اهداف اقتصادی بسیاری از افراد است. مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت مورد توجه قرار می‌گیرد و می‌تواند فرصتی برای ثروت‌آفرینی و ایجاد امنیت مالی باشد. اما توانایی خرید مسکن به شدت وابسته به عوامل مختلفی از جمله درآمد، پیشرفت شغلی، نرخ‌های بهره ورشد اقتصادی است. همچنین شرایط بازار مسکن و امکانات مالی موجود نیز نقش مهمی در توانایی خرید مسکن ایفا می‌کنند.

بر این اساس بهای هر متر مربع واحد مسکونی از ۵۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به هشتاد میلیون و دویست هزار تومان در امسال رسیده است. این رشد عجیب قیمت که در قیاس با حداقل دستمزد، ابعاد آن آشکار می‌شود، بازار خرید و فروش ملک را به شدت کساد کرده است.

این روزها کمتر کسی قدرت خرید مسکن را داراست، حداقل دستمزد در ایران در بهترین حالت در محدوده هشت میلیون تومان قرار می‌گیرد، به این ترتیب قیمت یک متر واحد مسکونی حالا به ۱۰ برابر حداقل دستمزد در کشور رسیده است.

نکته مهم اینجاست که افزایش سی میلیون تومانی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی از چشم برخی رسانه‌های حامی دولت دور مانده است و بسیاری از آنها ترجیح می‌دهند به کاهش چهارصد هزار تومانی قیمت یک متر خانه در آذرماه در قیاس با قیمت‌های آبان اشاره کرده و بر عقب‌نشینی نیم درصدی قیمت مانور بدهند.

قیمت مسکن کاهش یافته است؟

بر اساس آمار مرکز آمار ایران در آذرماه امسال متوسط وزش قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان بود که در مقایسه با متوسط قیمت آبان‌ماه امسال با ۸۰ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان حدود نیم درصد کاهش یافته است.

در بین مناطق ۲۲گانه تهران منطقه یک با متوسط قیمت ۱۵۷ میلیون و ۱۰۶ هزار تومان بیشترین و منطقه ۱۹ با ۴۰ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان کمترین قیمت هر متر مربع مسکن را طی ماه گذشته داشته‌اند.

در منطقه ۳ متوسط قیمت ۱۳۹ میلیون و ۶۴۸ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل از آن (آبان‌ماه ۱۴۰۲) با متوسط قیمت ۱۴۵ میلیون تومان، حدود ۴ درصد رشد منفی را ثبت کرده است.

طی ماه گذشته در مجموع ۴۰۷۲ معامله در سامانه املاک و مستغلات کشور (برای شهر تهران) ثبت شده که حدود ۲ درصد بیشتر از تعداد معاملات آبان‌ماه امسال است.

در حالی مانور بر روی کاهش نرخ مسکن داده می‌شود که بررسی‌ها حکایت از آن دارد که رکود و نه کاهش قیمت حرف اول را در این بازار می‌زند و کمتر کسی حاضر است در شرایط فعلی نسبت به فروش ملک اقدام کند چرا که قدرت خریداران در حداقل شرایط ممکن است و از این رو نبود قدرت خرید، عامل مهم راکد شدن بازار محسوب می‌شود.

وام مسکن چند؟

در عین حال ابزارهای افزایش توانمندی و قدرت خرید نیز در بازار مسکن ایران کارایی خود را از دست داده‌اند. سرعت سرسام آور رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن، سبب شده است بخش مهمی از این تسهیلات صرف خرید اوراق شود.

با توجه به فراتر رفتن قیمت هر برگه اوراق از ۱۴۰ هزار تومان، بابت خرید ۱۶۰۰ برگ مورد نیاز دریافت تسهیلات ۸۰۰ میلیونی مسکم در تهران، اعتباری نزدیک به ۲۳۰ میلیون تومان نیاز است. متقاضیان دریافت تسهیلات جعاله به همراه تسهیلات خرید نیز لازم است ۱۹۲۰ برگه خریداری کنند که در این حالت بیش از ۲۷۰ میلیون تومان تنها صرف خرید اوراق تسهیلات مسکن می‌شود. به این ترتیب از ۹۶۰ میلیون تومان در بهترین حالت ۶۹۰ میلیون تومان برای خرید ملک باقی می‌ماند اما وام گیرنده باید مبنای بازپرداخت اقساط را همان ۹۶۰ میلیون تومان قرار دهد.

با توجه به متوسط قیمت هشتاد میلیون تومانی ملک در تهران، اوراق تسه کفاف خرید ۹.۵ متر خانه را در تهران می‌دهد.

به نظر می‌رسد بحران مسکن که قرار بود در دولت رئیسی حل شود، چنان پیچیده شده که این کالای استراتژیک تا مدهای طولانی از دسترس خانوارها خصوصا خانه‌اولی‌ها خارج است و حتی درآمد سی سال کار یعنی آغاز تا پایان بازنشستگی نیز کفاف خرید یک واحد مسکونی معقول را در تهران نمی‌دهد. به عبارت دیگر برخی برآوردها زمان انتظار برای خانه اولی‎ها را بیش از چهل سال عنوان می‌کنند. با احتساب میزان درآمد و در نظر گرفتن یک سوم پس انداز درآمد، زمان مورد نیاز برای خرید یک خانه پنجاه متری که این روزها بیش از چهار میلیارد تومان قیمت دارد در حدود ۴۹ سال محاسبه شده است.

مرکز آمار ایران میزان درآمد خانوار ایرانی را در سال ۱۴۰۱ در حدود ۱۶۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان برآورد کرده است. البته در این دوره زمانی میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ حدود پنجاه میلیون تومان بود.