آینده روشن بازار مسکن در روزهای پایانی سال / شرط افزایش تعداد معاملات مسکن مشخص شد

بازار مسکن یکی از مهمترین بازارهای اقتصادی در هر کشوری است. این بازار شامل خرید، فروش و اجاره ملک‌ها مانند خانه‌ها، آپارتمان‌ها، ویلاها و مغازه‌ها می‌شود. بازار مسکن تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد.

حال و روز این روزهای بازار مسکن طبق گزارش اخیر مرکز آمار نشان می‌دهد که رونق چندانی را نمی‌توان در این بازار مشاهده کرد. گزارش اخیر مرکز آمار ایران از بازار مسکن تهران نشان داد قیمت مسکن در آذر ماه امسال در مقایسه با آبان‌ماه ۱۴۰۲ حدود نیم‌درصد کاهش یافته است.

در آذرماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان بود که در مقایسه با متوسط قیمت آبان‌ماه امسال با ۸۰ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان حدود نیم درصد کاهش یافته است.

اگر چه بازار مسکن در این روزها خالی از خریدار شده و بیشتر فایل‌های مشاوران املاک بدون متقاضی جدی برای خرید به نوعی کمرنگ شده و خاک می‌خورند بررسی روند بازار مسکن، از رکود شدید در خرید و فروش حکایت دارد.

داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است این روزها قیمت مسکن به قدری بالا است که توان و قدرت متقاضیان مسکن کاهش یافته و متقاضیان قادر به خرید مسکن نیستند.

این روزها به سراغ هر مشاور املاک سطح شهر تهران که بروید عنوان می‌کنند قیمت بالای مسکن درحال‌حاضر فقط یک دستاورد را داشته است و آن هم این‌ است که متقاضیان مصرفی توان خرید مسکن ندارند.

او معتقد است که انگیزه و تقاضا برای خرید مسکن همیشه وجود دارد اما بالا بودن قیمت مسکن با توان و قدرت خرید متقاضیان مسکن فاصله دارد. هر چند او در پیش‌بینی‌های خود و سوابقی که در ماه‌های پایانی سال همیشه وجود داشته است پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن در دو ماه پایانی سال رونق می‌گیرد.

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تاکید دارد که زمانی که عُمق رکود در بازار مسکن بیشتر شود یعنی اینکه قدرت نقد شوندگی در بازار مسکن کاهش می‌یابد افرادی که باید از این بازار احتیاجات مالی خود را که همانا سازندگان هستند مرتفع کنند مجبور هستند نرمش بیشتری داشته باشند. امروز متاسفانه در برخی از مناطق شهر تهران مقدار قیمتی که سازنده‌ها برای ملک خود تعیین می‌کنند با مقدار هزینه‌ای که برای ساخت مسکن انجام داده‌اند برابری می‌کند و این موضوع بسیار خطرناک است.

برای جویا شدن در مورد اوضاع و احوال بازار مسکن و پیش‌بینی بازار مسکن در دو ماه پایانی سال به سراغ نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک رفته‌ایم.

متن کامل گفت‌وگو با «داوود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران را با هم می‌خوانیم:

 تعداد معاملات و قراردادها ۱.۲ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است و عدد ۳۵۰۰ قرارداد را نشان می‌دهد که این تعداد قرارداد برای این گستره از شهر تهران و مساحتی که سطح اشغال دارد بسیار پایین است.

درحال‌حاضر وضعیت بازار مسکن به لحاظ قیمت و اوضاع معاملات به چه شکل است؟

اوضاع بازار مسکن در آبان ماه و آذر ماه امسال که آمارهای آن نیز توسط مرکز آمار، سایت‌ها و امکانات و مجموعه هایی که آمار صحیح را منتشر می‌کنند استخراج کردیم به این نتیجه رسیدیم که عُمق رکود در بازار مسکن اندکی نسبت به ماه‌های گذشته بیشتر شده است. تعداد معاملات و قراردادها ۱.۲ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است و عدد ۳۵۵۰ قرارداد را نشان می‌دهد که این تعداد قرارداد برای این گستره از شهر تهران و مساحتی که سطح اشغال دارد بسیار پایین است. مطابق آمارهای رسمی، آذرماه امسال سه‌هزار و ۵۵۰ مورد معامله املاک در سطح تهران به ثبت رسید که در مقایسه با متوسط ۱۰ هزار معامله در ماه که به عنوان نقطه تعادلی معاملات عنوان می‌شود، بسیار اندک بوده و نشان‌دهنده رکود معاملات است.

بیشترین تعداد معاملات مربوط به کدام مناطق شهر تهران است؟

در صدر جدول نسبت به تعداد قراردادها باید گفت که منطقه ۵ رتبه نخست را دارد و بعد از آن منطقه ۱۰ و ۲ و ۴ تهران قرار دارند. بیشترین تعداد قراردادها در این مناطق منعقد شده است. آمار آذر ماه خرید و فروش مسکن در مقایسه با آبان (معامله سه هزار و ۹۰۰ مورد ملک) افت حدود ۹ درصدی نشان می‌دهد و حاکی از کاهش محسوس تعداد قراردادها است.

کاهش تعداد معاملات مسکن در این روزها به چه دلیل بوده است؟

زمانی که عُمق رکود در بازار مسکن بیشتر شود یعنی اینکه قدرت نقد شوندگی در بازار مسکن کاهش می‌یابد. افرادی که باید از این بازار احتیاجات مالی خود را که همانا سازندگان هستند مرتفع کنند مجبور هستند نرمش بیشتری داشته باشند. امروز متاسفانه در برخی از مناطق شهر تهران مقدار قیمتی که سازنده‌ها برای ملک خود تعیین می‌کنند با مقدار هزینه‌ای که برای ساخت مسکن انجام داده‌اند برابری می‌کند. این موضوع بسیار خطرناک است. چرا که اگر افرادی به عنوان سرمایه‌گذار و سازنده در منطقه و نقطه‌ای که می‌خواهد ساخت‌وساز انجام دهد به سود متناسب با سرمایه خود دسترسی پیدا نکند مجبور می‌شود از این بازار خارج شود. در تابستان امسال یک‌هزار و ۹۰۳ فقره پروانه احداث صادر شده که نسبت به فصل بهار رشد ۳۷ درصدی و نسبت به تابستان سال گذشته رشد ۱۹.۸ درصدی داشته است. آمار صدور «پروانه ساخت واحدها» در تابستانی که گذشت ۱۳ هزار و ۷۳۷ فقره بوده که در مقایسه با فصل بهار رشد ۴۰ درصدی و در مقایسه با تابستان سال گذشته رشد ۷.۲ درصدی نشان می‌دهد.

کاهش تولید مسکن در تهران نیز در آماری که اخیرا منتشر شد گویای همین ادعا است که سازنده‌های مسکن از بازار مسکن خارج شده اند؟

در چند سال گذشته در برخی از بازه‌های زمانی این اتفاق افتاد و سازنده‌ها به همین دلایل سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کردند.

پیش‌بینی شما از دو ماه آینده در بازار مسکن چگونه است؟ آیا می‌توان پیش‌بینی نزدیکی از تحولات بازار مسکن داشت؟

قطع به یقین رفتار مردم و متقاضیان مسکن اگر که با سال‌های قبل بخواهیم مقایسه و پیش‌بینی کنیم می‌بایست که دو ماه آینده منتهی به پایان سال زمانی باشد که متقاضیان مسکن برای احتیاجات مصرفی خود به مشاوران املاک مراجعه کنند و اقدام به خرید و فروش کنند و تعداد معاملات قابل توجهی را در بازار مسکن شاهد باشیم. اما از این نکته نباید غافل شویم که انگیزه و تقاضا برای خرید مسکن همیشه وجود دارد برای اینکه احتیاجات ملک خود را انجام و مرتفع کنند. اما بالا بودن قیمت مسکن با توان و قدرت خرید متقاضیان مسکن فاصله دارد باید دید که آیا بانک‌ها می‌توانند مبالغ بیشتری به عنوان تسهیلات با اقساط متناسب با درآمد خانوار مصوب کنند. اینها می‌تواند مشوق هایی باشد و می‌تواند عواملی برای بالا رفتن تعداد قراردادهای مسکن و معاملات بیشتر باشد. پس این مسئله اثر خود را در سال‌های آینده نشان خواهد داد و اگر سودی در ساختمان‌سازی وجود نداشته باشد، در ادامه در تولید مسکن دچار مشکل خواهیم شد.

نقش بانک‌ها در وضعیت این روزهای بازار مسکن را چگونه تحلیل می‌کنید؟ آیا بانک‌ها می‌توانند در بالا رفتن تعداد معاملات مسکن نقش داشته باشند؟

جهت دهی بانک‌ها برای اعطای تسهیلات مسکن به بخش خصوصی برای تولید مسکن می‌تواند بسیار حائز اهمیت باشد. چرا که اگر بانک‌ها به همین منوالی که از گذشته بوده مقاومت کنند و برای دادن تسهیلات به بخش تولید مسکن بخواهند کارشکنی و ممانعت کنند قطع به یقین با اهداف سیاست‌های دولت سیزدهم همخوانی نخواهد داشت. لذا همینطور که الان می‌بینیم بیشترین توان و انرژی دولت سیزدهم برای تولید مسکن صرف می‌شود اینجا هم باید بانک‌ها در کمک رونق تولید مسکن ورود کنند تا تسهیلات مناسبی برای تولید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران اعطا کنند تا تولید مسکن رونق بگیرد.

تحرکات دولت در بخش مسکن و تولید مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

اقدامات دولت در جهت افزایش تولید مسکن مثبت ارزیابی می‌شود و تاکنون و با گذشت بیش از ۹ ماه از سال عملکرد خوبی از سوی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن شاهد نبودیم، به طوری که عملکرد بانک‌های خصوصی در حد صفر بوده و فقط بانک‌های مسکن و ملت عملکردی قابل قبول داشته‌اند.