افزایش سرسام آور هزینه های ساخت مسکن / مرهم اصلی زخم بازار مسکن چیست؟

هزینه‌های ساخت مسکن شامل چند عامل اصلی است از جمله هزینه‌های مربوط به خرید زمین، مواد اولیه مانند سیمان، آجر و چوب، نیروی انسانی برای ساخت و ساز، ماشین‌آلات و تجهیزات مورد نیاز برای ساخت و همچنین هزینه‌های مرتبط با مدیریت پروژه و نظارت بر ساخت. عوامل دیگری مانند موقعیت جغرافیایی، تقاضا و عرضه در بازار مسکن، قوانین و مقررات محلی، تعداد و اندازه ویژگی‌های خاص مسکن نیز می‌توانند بر هزینه ساخت تأثیر بگذارند.

هزینه ساخت مسکن با توجه به نرخ تورم عمومی و رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن در سال ۱۴۰۲ یک سال متمایزی را نسبت به سال‌های گذشته داشته است به طوریکه بیشتر سازندگان عنوان می‌کنند که هیچ سالی مثل امسال از میزان تحمیل هزینه‌ها ضرر نکرده‌اند.

اکثر انبوه سازان و سازندگان حرفه‌ای بر این باور هستند که باید میزان هزینه‌های تحمیل شده به پروژه را بدانید تا بتوانید هزینه‌های پروژه خود را به درستی مدیریت کنید.

هزینه ساخت آپارتمان در ابتدای سال ۱۴۰۲ طبق گزارش‌های میدانی اغلب سازندگان در هر مترمربع زیربنا به حداقل ۹ میلیون تومان رسیده بود اما توجه داشته باشید که این مبلغ فقط هزینه ساخت‌وساز بود و هزینه عوارض شهرداری – بیمه – نظام مهندسی و سایر سازمان‌ها را نیز باید به مبلغ فوق اضافه می‌کردید.

حال با گذشت بیش از ۱۰ ماه همین سازندگان و انبوه سازان اعلام می‌کنند که اگر هزینه‌های عوارض شهرداری، بیمه و نظام مهندسی را به هزینه‌های ساخت اضافه کنید میزان حداقل ساخت مسکن در شهرهای بزرگ به بیش از ۱۵ میلیون تومان افزایش خواهد یافت.

مصالح ساختمانی به طور کلی ۷۰ درصد در هزینه‌های آپارتمان موثر هستند. به هر نسبتی که مصالح گران می‌شوند به همان نسبت نیز هزینه واحدها هم بالا می‌روند؛ بنابراین مصالح تاثیر زیادی بر قیمت تمام شده واحدهای مسکونی دارند.

به طور کلی وضعیت نابسامان بازار مسکن در سال‌های اخیر دلایل زیادی داشته و از ابعاد گوناگونی تاثیر گرفته و همان‌طور که گفته شد تورم مصالح ساختمانی نیز سهم زیادی در آن داشته است.

در این بین بیشترین تورم در پاییز ۱۴۰۱ متعلق به گروه اجرایی شیشه بوده است.

فرشبد پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که هزینه‌های ساخت مسکن در امسال نسبت به سال گذشته چند درصد رشد داشته است؟ گفت: اگر بخواهیم در مورد رشد قیمت تمام شده و هزینه ساخت مسکن در کشور و شهرهای بزرگ اظهار نظر کنیم باید اذعان کنم که بسیاری از تولیدکنندگان بزرگ مسکن دچار مشکلات خاص خود بوده و قادر به برنامه‌ریزی نیستند.

وی افزود: متقاضیان مسکن در تنگنای صاحب مسکن شدن هستند اما کسانی هم که در حوزه تولید مسکن قرار دارند چه بنگاه‌های کوچک و چه بنگاه‌های بزرگ اقتصادی نیز به شدت در حوزه تولید مسکن دچار مشکل شده‌اند و اگر برای این روند چاره اندیشی صورت نگیرد در آینده شرایط خوبی برای تولید مسکن در کشور رقم تخواهد خورد.

او با اشاره به اینکه هزینه تولید مسکن در شهرهای مختلف متفاوت است اما به طور کلی هزینه ساخت مسکن در امسال رشد زیادی پیدا کرده است اظهارکرد: هزینه ساخت مسکن بدون عوارض شهرداری، بیمه و نظام مهندسی ساختمان برای یک واحد پنج طبقه متری ۱۲.۵ میلیون تومان است. به نظر می‌رسد هزینه تولید مسکن در امسال نسبت به سال گذشته بیش از ۵۰ درصد رشد داشته است.

پورحاجت با تاکید بر اینکه مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ مسکن بی‌ثباتی اقتصادی، عدم انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و نیز تلاطم و سردرگمی دولت در حوزه مسکن و ساختمان است تاکید کرد: البته اگر هزینه‌های عوارض شهرداری، بیمه و حتی هزینه‌های سازمان نظام مهندسی ساختمان را به این موارد اضافه کنیم حداقل هزینه ساخت مسکن به بیش از ۱۵ میلیون تومان خواهد رسید.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان اضافه کرد: هزینه‌های سازمان نظام مهندسی ساختمان برای سازندگان بالا است و علیرغم اینکه این سازمان تلاش دارد اما به هر حال هزینه‌های آنها نیز بالا است.

وی با بیان اینکه یکی از محرک‌های اصلی افزایش قیمت‌ مسکن در ابتدای هر سال شهرداری‌ها هستند تصریح کرد: بی‌ثباتی و بی‌برنامه‌بودن در یک‌سو قرار دارد و عدم توجه به ساختار تولید مسکن از سوی دیگر موضوع مهمی محسوب می‌شود که باید راجع به آن بحث و گفت‌وگو شود؛ با شعار دادن مسکن حل نمی‌شود و در این مدت فقط شعار داده‌ایم و نتوانسته‌ایم تولید مسکن کشور را افزایش دهیم.

به نظر می‌رسد با توجه به زمزمه‌های رشد نرخ ارز باید دولت اقدامات پیشگیری شده خود را در خصوص تنظیم بازار مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید مسکن انجام دهد. قطعا اگر دولت و حتی مجلس فرصت برنامه‌ریزی در روزهایی که قیمت نهاده‌های تولید مسکن افزایش یابد از دست بدهد باید منتظر رشد قیمت تمام شده مسکن در سال ۱۴۰۳ باشیم.

هر چند بر اساس گفته برخی کارشناسان مرهم اصلی وضعیت بحرانی مسکن را باید در جایی بیرون از این حوزه جست‌وجو کرد. تا زمانی که رشد تورم و انتظارات ناشی از آن ادامه داشته باشد بازارهای مالی نیز هر روز با زیان بیشتری مواجه خواهند شد.