هزینه آپارتمان های خالی برای شهرداری / جزییات عوارض ساخت و ساز در تهران

هزینه ساخت و ساز در شهرها یک مسئله اساسی برای شهرداری‌ها است. ساخت و توسعه زیرساخت‌های شهری از جمله جاده‌ها، پل‌ها، ایستگاه‌های اتوبوس، برق و آب، پارک‌ها و فضای سبزها نیازمند بودجه‌های قابل توجهی است. افزایش جمعیت و رشد شهری، نیاز به سرمایه‌گذاری بیشتر در ساخت و ساز را افزایش می‌دهد. شهرداری باید برنامه‌ریزی دقیق و اقتصادی داشته باشد تا با بهره‌وری از منابع، بتواند بهبود و توسعه شهری پایدار را فراهم آورد.

حرف تا عمل مدیریت شهری پایتخت درباره «رونق عرضه مسکن ارزان و حمایت از تامین خریداران خانه» کاملا با هم متفاوت است. عوارضی که شهرداری از سرمایه‌گذاران ساختمانی دریافت می‌کند ۵۰برابر رقمی است که مالکان چندخانه‌ای در قالب شارژ شهر –عوارض نوسازی و خدمات پسماند- می‌پردازند. این فرمول تامین مالی هزینه‌های شهر کاملا برعکس شهرهای موفق جهان است. در فرمول جهانی، هزینه خدمات شهری از بهره‌بردار اخذ می‌شود؛ ملک بیشتر، عوارض بیشتر. هزینه یک آپارتمان بدون استفاده برای بودجه شهرداری بالای ۲۵میلیون تومان است.

تازه‌‌ترین برآوردها، از سطح ۵۰ برابری «عوارض تولید مسکن» نسبت به «عوارض ملاکی» در پایتخت، خبر می‌دهد. داده‌‌های موجود مربوط به متوسط هزینه ساخت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌‌ها و مبالغ مربوط به شارژ شهر تهران (درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی و پسماند)، نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون عوارضی که سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران به شهرداری پرداخت می‌کنند عملا ۵۰ برابر عوارضی است که برای ملاکان و چندخانه‌‌ای‌‌ها بابت هزینه‌‌هایی که به شهر تحمیل می‌کنند، تعیین شده است. این موضوع نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران به جای آنکه در مسیر رونق تولید مسکن و کاهش هزینه تمام شده ساخت‌وساز به نفع تامین مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها قرار بگیرد در مسیری است که عملا به نفع چندخانه‌‌ای‌‌ها تمام می‌شود.

 بررسی‌‌ها بر اساس متوسط هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن و همچنین متوسط مبالغی که در فیش‌‌های آبی-نارنجی (فیش‌‌های مربوط به عوارض نوسازی و پسماند) شهر تهران درج شده است، نشان می‌دهد «عوارض ساخت» در تهران مترمربعی ۳۳۰‌هزار تومان و «شارژ شهر» مترمربعی ۶۰۰۰ تومان است. عوارض ساخت در واقع عوارضی است که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز مسکن از سازنده وسرمایه‌گذار ساختمانی دریافت می‌شود و شارژ شهر یا عوارض نوسازی نیز مبالغی است که مالکان واحدهای مسکونی از جمله چند خانه‌‌ای‌‌ها، در هر سال در قالب عوارض نوسازی و پسماند شهری مکلف به پرداخت آن هستند. مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد عملا عوارض ساخت‌وساز در شهر تهران به طور متوسط ۵۰‌ برابر عوارضی است که چندخانه‌‌ای‌‌ها از بابت ملاکی پرداخت می‌کنند. این در حالی است که ساخت‌وساز فعالیتی مولد به نفع مجموعه بازار مسکن به‌خصوص متقاضیان مصرفی است اما ملاکی فعالیتی غیرمولد و به نفع سفته‌‌بازها و سوداگران است. گزارش ها بر پایه اطلاعات درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی مسکن مربوط به امسال نشان می‌دهد، سهم این عوارض از میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۶ در‌هزار است اما سهم عوارضی که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز از سازنده‌‌ها بابت فعالیت مولد ساختمانی دریافت می‌شود نسبت به میانگین هزینه ساخت مسکن در پایتخت ۱.۶‌درصد است. این نسبت در کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن برعکس است؛ در این کشورها بخش قابل‌توجهی از بودجه شهر از مسیر شارژ شهری و با پرداخت از سوی بهره‌‌برداران و مالکان ساختمان‌‌ها تامین می‌شود و سازنده‌‌ها بابت سرمایه‌گذاری و ساخت عوارض سنگین پرداخت نمی‌‌کنند. در ایران این رویه برعکس است؛ نه تنها ملاکان و چندخانه‌‌ای‌‌ها عملا از پرداخت عوارض و شارژ شهری معاف هستند وتنها مبالغ ناچیزی در قالب فیش‌‌های نوسازی از بابت هزینه تامین خدمات، امکانات و توسعه شهری برای آنها تعیین می‌شود که سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در ابتدای فرآیند ساخت مسکن باید عوارضی ۵۰ برابر شارژ شهری ملاکان متقبل شوند.

 ۴ مدل شارژ شهری به نفع خانه‌‌اولی‌‌ها

این شرایط نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران (فرمول عوارض شهری از عوارض ساخت گرفته تا عوارض سالانه ملکی) به نفع «رونق تولید مسکن» و «خانه‌‌اولی‌‌ها» نیست بلکه به نفع «دارندگان چند آپارتمان و صاحبان خانه‌‌های خالی» است؛ اما در کشورها، بودجه شهرداری‌‌ها، حداقل در بخش مربوط به هزینه نگهداشت شهر، از محل دریافت «شارژ شهر» به شکل عوارض سالانه ملکی با «نرخ شناور» بر پایه چهار مدل، تامین می‌شود. فرمولی که در دنیا بابت محاسبه و دریافت شارژ شهری از مالکان و بهره‌‌برداران واحدهای مسکونی به کار گرفته می‌شود، به صورت «معافیت خانه‌‌اولی‌‌ها از عوارض» یا «حداقل نرخ عوارض بر صاحبان یک خانه» و همچنین «نرخ عوارض پایین برای مناطق ضعیف» تعیین شده است. در شکل چهارم، «دریافت بیشترین نرخ عوارض از چند خانه‌‌ای‌‌ها»، اعمال می‌شود؛ نرخ عوارض شارژ شهری از نیم‌‌درصد تا بالای یک‌‌درصد است. همچنین سازنده‌‌ها در این کشورها از «پرداخت عوارض سنگین ساخت» برای سرمایه‌گذاری معاف هستند. این موضوع نه تنها منجر به تامین درآمد پایدار از ناحیه شارژ شهر می‌شود که از سوی دیگر، کاملا در راستای منافع خانه‌‌اولی‌‌ها و متقاضیان مسکن است. یعنی در عین حال که صاحبان یک خانه یا ساکنان واحدهای مسکونی در مناطق ضعیف و کم‌‌برخوردار از پرداخت عوارض معاف هستند یا حداقل عوارض را پرداخت می‌کنند، از سوی دیگر هزینه ملاکی و سفته‌‌بازی که خود عامل افزایش قیمت مسکن و محدود شدن دسترسی تقاضای مصرفی به بازار مسکن است، افزایش می‌‌یابد. همزمان با کاهش سفته‌‌بازی و ملاکی در نتیجه افزایش هزینه احتکار و انجماد ملکی، نه تنها این فعالیت‌‌ها که یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن است محدود می‌شود که از سوی دیگر چندخانه‌‌ای‌‌ها برای تامین هزینه‌‌های نگهداری این واحدها ناچار به عرضه این واحدها به بازار به‌خصوص بازار اجاره هستند که این موضوع هم منجر به افزایش عرضه و تعدیل قیمت‌ها واجاره‌‌بها به نفع تقاضای مصرفی است. اما هم‌‌اکنون، در ایران و به‌خصوص در تهران، هزینه‌‌ای که از سازنده مسکن بابت عوارض ساخت دریافت می‌شود، عینا به خریداران مسکن منتقل می‌شود که در نتیجه، «هم سازنده و هم مصرف‌کننده» آن را پرداخت می‌کنند. اما در معادله «دریافت عوارض توسط شهرداری»، چندخانه‌‌ای‌‌ها پرداختی ندارند و هزینه شهری ملک‌‌شان به بقیه منتقل می‌شود. اگر در تهران، معادله دریافت عوارض مثل جهان شود، «چند خانه‌‌ای‌‌ها» برای پوشش هزینه عوارض شهری، اقدام به اجاره‌‌داری می‌کنند و راه رونق غیرتورمی مسکن هموار می‌شود.

 فیش ۶۰۰‌هزار تومانی برای هزینه ۲۶ میلیونی

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، هزینه هر آپارتمان خالی در تهران برای شهرداری از بابت «خدمات و امکاناتی که سالانه با بودجه یک سال شهر ایجاد می‌شود»، متوسط ۲۶ میلیون تومان است در حالی که شارژ شهر دریافتی بر اساس ارقام درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی و پسماند، بین ۳۳۰ تا ۶۰۰‌هزار تومان است. همچنین با توجه به کف نرخ دریافت شارژ شهر یعنی دریافت ۰.۵‌درصد قیمت مسکن بر اساس مدل‌‌های جهانی، شیفت شهرداری تهران به این مدل جهانی «شارژ شهر»، ۵۰۰۰ میلیارد تومان فقط از محل «خانه‌‌های خالی» تامین بودجه برای اداره شهر به همراه دارد. این میزان بودجه برخلاف درآمدهای ناشی از عوارض و تخلفات ساختمانی که درآمد ناپایدار محسوب می‌شود، اتفاقا درآمد پایدار است. هم‌‌اکنون، «هزینه نگهداشت شهر» در تهران، در بودجه شهرداری حداقل ۸۰۰۰ میلیارد تومان است که این ۵‌هزار میلیارد بخش قابل‌توجهی از این بودجه را می‌تواند تامین کند. اما سالانه حداکثر۱۰۰۰ میلیارد تومان از محل عوارض شارژ شهر دریافت می‌شود؛ امسال اما از محل عوارض ساخت ۶۰۰۰۰ میلیارد تومان دریافت شد.

 شارژ شهری وارونه در مناطق

یک موضوع دیگر در این زمینه مربوط به تعیین و دریافت وارونه شارژ شهری در مناطق مختلف شهر تهران است. در حالی که شارژ شهری در مناطق برخوردار باید از مناطق کم‌‌برخوردار بیشتر باشد اما در یک نمونه، شکل معکوس این موضوع قابل مشاهده است. بر اساس فیش‌‌های مربوط به تعیین عوارض نوسازی و پسماند شهر تهران در امسال، حدود بهای شارژ شهری در منطقه ۸ حول و حوش مترمربعی ۶۵۰۰ تومان تعیین شده است. در حالی که حدود بهای شارژ شهری در نمونه‌‌ای از منطقه ۲ به عنوان یک منطقه برخوردار، مترمربعی ۶۲۰۰ تومان است. اطلاعات این دو فیش نشان می‌دهد، شارژ شهری یک آپارتمان ۸۶ مترمربعی در منطقه ۲ با ارزش حدود ۱۰ میلیارد تومان ۵۳۹‌هزار تومان تعیین شده است در حالی که همین مبلغ برای یک آپارتمان ۵۲ مترمربعی در منطقه ۸، با ارزشی حدود ۳ ونیم میلیارد تومان، معادل ۳۳۹‌هزار تومان معین شده است.