کاهش قیمت مسکن در گرو توسعه شهری / حذف هزینه زمین از ساخت مسکن

بازار مسکن یکی از مهمترین بازارهای اقتصادی در هر کشوری است. این بازار شامل خرید، فروش و اجاره ملک‌ها مانند خانه‌ها، آپارتمان‌ها، ویلاها و مغازه‌ها می‌شود. بازار مسکن تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد.

پس زمینه خاطرات همه ایرانیان، خانه‌های حیاط‌داری است که متناسب با بافت جغرافیای هر منطقه تفاوت‌هایی داشته است. تا ۸۰ سال پیش نیز روال ساخت‌وساز در کشور بر همین مبنا بود. تا زمانی که برای نخستین‌بار در مجله تخصصی معماری و شهرسازی آرشیتکت ساخت‌وساز عمودی مطرح شد. حالا این سوال مطرح است که آیا بازگشت به طراحی خانه‌های یک طبقه، نیاز بازار مسکن را پاسخ می‌دهد؟

درست اوایل پهلوی دوم نویسنده گزارشی در مجله آرشیتکت، با استناد به تجربه کشورهای غربی، این نوع ساخت‌وساز را مقرون به صرفه‌تر از معماری تک‌طبقه ایرانی معرفی کرد.

در آن گزارش نوشته شده بود: «راه‌حلی که کشورهای غربی برای مسکن داده‌اند و اشخاص پیدا کرده‌اند از هر حیث «مقرون به صرفه‌تر» است. به این معنا که از ساختمان‌‌های بزرگ دارای چندین طبقه و هر طبقه دارای چندین آپارتمان و یا اتاق‌های متعدد استفاده می‌شود. اینجانب نظر سرمایه‌‌داران کشور را به این موضوع جلب می‌کنم که با اجرای چنین برنامه‌‌ای علاوه بر آنکه خدمت بزرگی به مردم بی‌خانمان ایران خواهند کرد از سرمایه خود نیز استفاده مشروع و مطمئنی خواهند برد.»

درست از این زمان به بعد، سرمایه‌دارهای ایرانی نظرشان به این سمت جلب شد و احتمالا از آنجا که اروپایی شدن بهترین راه توسعه است، هرچه بیشتر و سریع‌تر هم به این سمت حرکت کردند. از همین زمان به بعد بود که معماری زیبا و با اصالت ایرانی که اتفاقا با بافت جغرافیایی و فرهنگی هر منطقه هم هماهنگ بود، آرام آرام به سمت فراموشی رفت و تبدیل به موزه شد.

زمین برای ساخت‌وساز کم است؟

بعد از انقلاب نیز در بر همان پاشنه چرخید و هرکسی هم که خانه به اصطلاح کلنگی و قدیمی داشت، برای ساخت، عمودی‌سازی را انتخاب کرد. سال‌ها گذشت و مدافعان این طرح به بهانه نبود زمین از آن دفاع کردند. این درحالی بود که ایران، ۱۶۵ میلیون هکتار است و سهم اراضی شهری و روستایی آن تنها یک میلیون هکتار را در بر می‌گیرد. به عبارت دیگر، درصد کمی از کشور با افزایش جمعیت تبدیل به سکونت‌گاه شده و از همه ظرفیت اراضی مستعد سکونت استفاده نشده است.

در این زمینه مرکز پژوهش‌های مجلس تحقیقاتی انجام داده که نشان می‌دهد، ظرفیت توسعه سکونتگاه‌های شهری کشور در حدود ۴۳ هزار و ۶۲۴ کیلومتر مربع یا معادل ۴ میلیون و ۳۶۲ هزار و ۴۰۰ هکتار است. این میزان، معادل ۲.۶۹ درصد از اراضی کشور برآورد می‌شود.

توسعه شهری به معنای کاهش قیمت مسکن است

کم‌شدن هزینه‌های ساخت‌وساز نیز از دیگر دلایلی است که طرفداران عمودی‌سازی در کشور مطرح می‌کنند. در پاسخ به این توجیه می‌توان گفت، با توجه به شرایط اقتصادی امروز کشور، هرچه ساخت‌وساز سریع‌تر انجام شود، به نفع سازنده بوده و خود یک مزیت حساب می‌شود. یعنی در زمان تورم، قیمت مصالح ساختمانی با طولانی شدن مدت زمان ساخت بیشتر می‌شود و در نتیجه هزینه تمام‌شده ملک نیز بالاتر می‌رود.

حتی در افقی‌سازی (خانه‌های ویلایی یا حیاط‌دار) برخی از هزینه‌ها مانند آسانسور نیز از هزینه اولیه کم می‌شود. البته باید در این زمینه تمامی دستگاه‌ها هماهنگ شوند و با یک مدیریت یکپارچه هزینه زیربنا را تامین کنند. به دیگر بیان، باید هزینه زمین از روی ساخت مسکن برداشته شود.

در اینجا باید یادآور شد که ایران کشور وسیعی است و مانند کشوری مانند ژاپن یا کشورهای اقماری حاشیه خلیج‌فارس نیست که از نبود وسعت رنج ببرد. البته که برای این نعمت خدادادی نیز اقدام خاصی انجام نمی‌شود تا در ازای آن هزینه دریافت کرد. تنها امری که امروز باعث شده این نعمت خدایی ارزشمند شود، الحاق زمین به شهر است. گفته می‌شود با برداشتن خطوط محدود شهری می‌توان ۶۰ درصد هزینه یک خانه را از دوش مردم برداشت و کمک شایانی به شهروندان کرد. با این اقدام می‌توان بازار مسکن را نیز به یک حالت متعادل برگرداند.

سهم مسکن در سبد خانوار شهری ایران بسیار بالاست

باید در نظر داشت که در سال‌های اخیر سهم مسکن در سبد خانوار شهری ایران بسیار بالا رفته است. حمیدرضا آرامی دبیر کارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی برای اصلاح این امر ۶ محور را مطرح کرد. این محورها عبارتند از، عرضه زمین، مهار برج‌سازی‌های بی‌هدف، هزینه‌زا کردن ملک‌بازی و تقاضای غیرمولد زمین و مسکن از طریق نظام مالیاتی، برنامه جامع زمین و مسکن، تفکیک درآمد شهرداری‌ها از فروش تراکم و اصلاح ساختار تصویب و تغییر طرح‌های توسعه شهری.

با توجه به نکته‌های ذکر شده و احتیاج ضروری توسعه شهر‌ها در کشور، به نظر می‌رسد بهترین گزینه، توسعه افقی است؛ چرا که توسعه افقی هم از لحاظ هزینه‌های مالی ارزان‌تر بوده و هم هزینه اجتماعی پایین‌تری دارد.