بازیگردانی جدید در بازار مسکن / قیمت خانه به کدام سمت می رود؟
تورم «صفر» مسکن در ماه اول سال به سکته قیمت دلاری آپارتمان‌های پایتخت منجر شد. دنیای‌اقتصاد آبان سال گذشته در گزارشی مرتبط با «کارگردان جدید بازار مسکن» به اثر ریسک جنگ بر «تغییر رابطه دلار و مسکن» پرداخته بود.کارنامه فروردین معاملات مسکن تهران از تحقق آن تحلیل حکایت دارد؛ افزایش ۱۰ درصدی قیمت دلار به افزایش قیمت مسکن منجر نشد. در حال حاضر قیمت دلاری مسکن نسبت به قله سال گذشته –خرداد- ۲۴درصد کاهش پیدا کرده است که دو علت دارد؛ یکی در ۱۴۰۲ عمل کرد و دیگری امسال.
همانطور که در سال گذشته پیش‌بینی شده بود، تحت‌تأثیر افزایش تنش‌های نظامی، مسیر حرکت قیمت مسکن در فروردین از نوسانات دلار جدا شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در اولین ماه سال ۱۴۰۳، با وجود رشد ۱۰ درصدی قیمت دلار در بازه اسفند ۱۴۰۲ تا فروردین ۱۴۰۳، قیمت آپارتمان در تهران در مقایسه با ماه قبل تغییری نداشته و به اصطلاح "سکته قیمت دلاری مسکن" رخ داده است.
هر مترمربع واحد مسکونی در پایان سال ۱۴۰۲ بر اساس ارزش دلاری رقمی معادل ۱۳۵۶ دلار قیمت داشت اما در حال حاضر این قیمت به ۱۲۳۰ دلار کاهش پیدا کرده است.
سطح فعلی قیمت دلاری مسکن در مقایسه با قله تاریخی خود یعنی «مترمربعی ۱۶۰۹ دلار در خرداد ۱۴۰۲» نیز ۲۴درصد ریزش کرده است. «متر دلاری» یک دماسنج در بازار مسکن برای تشخیص «استعداد کاهش قیمت آپارتمان» یا سنجش «فاصله قیمت خانه در سطح متعارف» است که البته برای برآورد حباب قیمت نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در فاصله پایان بهار سال گذشته تا فروردین امسال، بخشی از ریزش ۲۴ درصدی قیمت دلاری مسکن به دلیل «سریال کاهش قیمت اسمی آپارتمان در تهران از ابتدای تابستان تا پایان پاییز» رخ داد. اما در فروردین امسال، ظرف یک ماه، قیمت دلاری آپارتمان ۱۰درصد سقوط کرد که این به‌خاطر «قطع رابطه دلار و مسکن» در این ماه بود. از سال ۹۷ تاکنون، نبض قیمت مسکن از نوسان قیمت دلار اثرپذیر بود. از آنجا که جهش دلار در سال ۹۷ به‌خاطر «انتظارات تورمی ناشی از بروز ریسک‌‌‌های اقتصادی و عمدتا غیراقتصادی» رخ داد و از آن سال تاکنون، همواره سایه ریسک‌‌‌ها روی انتظارات و به تبع در بازار دلار منعکس شده است، نتیجه نااطمینانی‌‌‌ها به آینده قیمت‌ها در این سال‌ها موجب شد «تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک برای حفاظت سرمایه خود در برابر تورم عمومی، فعال باشد و هیجان به خرج دهد».
از همین رو، طی این سال‌ها متناسب با جهش دلار، بازار مسکن نیز شاهد رشد قیمت‌ها بود به جز در مقاطعی از جمله سال ۱۴۰۰ که «خرید سرمایه‌‌‌ای دلار تحت‌تاثیر ریسک ریزش ناگهانی ناشی از احیای احتمالی برجام قرار گرفت»، سرمایه‌‌‌ها با قدرت بیشتر به سمت بازار ملک آمد. همچنین در مواقع رکود بورس نیز این شدت ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن تشدید شد.
اما در ماه اول امسال، «بازیگردانی جدید» در بازار مسکن اتفاق افتاد.
تنش نظامی ناشی از حمله اسرائیل به سفارت ایران در سوریه و سپس تصمیم ایران برای حمله تنبیهی، «تصور عمومی بروز جنگ» را موجب شد. از آنجا که ریسک جنگ، تهدیدی برای دارایی‌‌‌های ملکی -ساختمان- محسوب می‌شود، تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملکی از رشد قیمت دلار، تحریک نشد بلکه با احتیاط رفتار کرد. اثر «نبود تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن فروردین» را می‌توان از «حجم بسیار پایین معاملات خرید آپارتمان در فروردین» که از فروردین سال گذشته نیز کمتر بود، مشاهده کرد. اقلیت خریدار خانه در فروردین امسال مطابق گزارشی که «دنیای‌اقتصاد» در پنجم اردیبهشت‌‌‌ماه درباره این بازار نوشت، «تقاضای مصرفی» بود که چون از ماه‌‌‌ها قبل تصمیم به خرید داشته و خریدش از جنس مصرفی بوده، ریسک نظامی تاثیر منفی بر آن نداشته است.
«دنیای‌اقتصاد» سال گذشته و در روز ۱۲ آبان در گزارشی تحت عنوان جهت‌‌‌یابی تورم مسکن در همین صفحه، از «فاکتور جنگ» تحت عنوان کارگردان تازه‌‌‌وارد در این بازار نوشت و در آن گزارش، پیش‌بینی کرد، «رشد نرخ دلار تحت‌تاثیر این ریسک نمی‌تواند عامل افزایش قیمت مسکن شود». امروز از روی اولین کارنامه ماهانه معاملات مسکن ۱۴۰۳ مشخص شد، رابطه یا اثرپذیری قیمت آپارتمان از قیمت ارز تحت شرایطی که یکی از آنها می‌تواند ریسک جنگ باشد، قطع شود و این دو در مسیر غیر‌هم‌‌‌جهت نوسان کنند.
آخرین بازار در بازدهی
تابلوی بازدهی بازارها در فروردین ۱۴۰۳ با داده‌‌‌های مربوط به قیمت مسکن تکمیل شد.
ثبات قیمت مسکن در سطح ۸۱ میلیون تومان در فروردین امسال -نسبت به اسفند سال گذشته- و تورم ماهانه بسیار نزدیک به «صفر» آن باعث شد بازار مسکن در بازدهی ماهانه آخر شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین امسال تنها ۰.۲درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت. این در حالی است که بازدهی بورس ۰.۶درصد شد و بازدهی دلار و طلا نیز به ترتیب نرخ‌های ۱۰درصد و ۱۵.۷درصد را ثبت کردند. این «پایین‌‌‌ترین بازدهی» مسکن نیز علامت دیگر از «اثر معنادار ریسک تنش نظامی» روی رفتار تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک است.
در حال حاضر با توجه به اینکه سطح دلاری ارزش آپارتمان‌‌‌ها از سطح متعارف، حدود ۱۰۰ دلار بالاتر است، این به معنای «احتمال بالا برای تداوم ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی در ماه‌‌‌های آینده» می‌تواند باشد.
این سناریو در شرایطی مطرح است که «ثبات نسبی قیمت دلار»، «نبود علائم از تنش و ریسک نظامی» و همچنین «سطح پایین قدرت خرید تقاضای سرمایه‌‌‌ای در مقایسه با سطح فعلی قیمت آپارتمان» به عنوان سه پارامتر جهت‌‌‌دهنده قیمت ملک به سمت کاهش فعال هستند. به این ترتیب چشم‌‌‌انداز بازار مسکن در ماه‌‌‌های آتی منوط به «حفظ وضعیت این پارامتر‌‌‌ها»، شبیه دو فصل تابستان و پاییز سال گذشته خواهد بود.
در مجموع آن دو فصل، میانگین قیمت آپارتمان در تهران بیش از ۵درصد افت کرد.
در این میان، جمعی از صاحب‌‌‌نظران اقتصادی دارای دید و تحلیل نسبت به تحولات بازار مسکن، اخیرا در یک نظرسنجی واتس‌اپی، درباره «چشم‌‌‌انداز تورم مسکن» پیش‌بینی کردند، «نرخ رشد میانگین یکساله قیمت آپارتمان در تهران در سال ۱۴۰۳، کمتر از تورم عمومی یکساله باشد».
۵۹درصد نظردهنده‌‌‌ها این سناریو را پیش‌بینی کردند و در عین حال ۴۷درصد نیز همگام بودن تورم مسکن با تورم عمومی را برآورد کردند. این نگاه کارشناسی به بازار مسکن دلالت بر این دارد که در طول سال‌جاری حتی در صورت رشد احتمالی نرخ دلار، به دلیل ناتوانی نسبی قدرت خرید تقاضای سرمایه‌‌‌ای، احتمال رشد قیمت مسکن پایین است.
نظر شما