پیش بینی مهم از قیمت مسکن / اگر قصد خرید دارید بخوانید!

با توجه به دیرپذیر بودن بازار مسکن برای ارزیابی از وضعیت آن دست کم باید یک فصل بگذرد. پایان ماه صفر یعنی ۲۵ شهریورماه رکود این بازار تقریبا چهار ماهه می‌شود. اما به دلیل آن‌که به صورت سنتی و با توجه به اعتقادات مذهبی، خرید و فروش خانه در ماه‌های محرم و صفر در ایران متوقف می‌شود رکود ماه‌های مناسبتی ملاکی برای تحلیل آینده‌ی آن نیست. کارشناسان معتقدند برای تحلیل وضعیت بازار باید تا اواسط پاییز منتظر ماند.

آن‌چه که می‌توان از اوضاع فعلی بازار مسکن استنباط کرد آن است که انتظارات کاهشی در بازار ایجاد شده و به همین دلیل عرضه بیش از تقاضا شده است. البته این رشد عرضه به معنای افزایش فروشندگان نیست بلکه به دلیل کاهش تعداد خریداران، تناسب بین عرضه و تقاضا به هم ریخته است. در واقع بازار با افزایش حجم عرضه در برابر تقاضا مواجه شده و این شرایط را به نفع متقاضیان تغییر می‌دهد.

اما توقف معاملات می‌تواند ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار دهد و عرضه را در بازار مسکن پایین بیاورد. این موضوع از دو جهت منفی ارزیابی می‌شود؛ اول این‌که به دلیل پیشران بودن بخش مسکن، رکود آن برای شرایط عمومی اقتصاد، اتفاق چندان خوبی نیست. از جهت درون بخشی نیز کاهش تولید مسکن ممکن است اثرات سوئی را در میان‌مدت ایجاد کند.

بررسی‌های میدانی از سطح دفاتر املاک شهر تهران و فایل‌های عرضه شده در سامانه‌های فروش ملک گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در مقایسه با اردیبهشت ماه بین ۵ تا ۲۵ درصد دچار کاهش شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که اندک خرید و فروش‌ها در واحدهای با تخفیف و زیرقیمت صورت می‌گیرد.

درخصوص این‌که آیا بازار مسکن در کف قیمتی به سر می‌برد نیز نظرات متفاوتی وجود دارد. پس از آغاز ریزش قیمت‌ها از ابتدای خرداد ۱۴۰۲ ناشی از افزایش تعاملات بین‌المللی و افت نرخ ارز، از حدود ۲۰ روز قبل نرخ‌های اعلامی در بازار مسکن به ثبات رسیده است. گروهی از کارشناسان معتقدند این می‌تواند نشانه‌ای از مقاومت بازار در برابر کاهش بیشتر قیمت باشد.

در سوی مقابل برخی می‌گویند که مقایسه نرخ تورم و قیمت مسکن نشان می‌دهد ادامه‌ی ثبات قیمت‌ها در بازار ملک به معنای افت حدود ۴۰ درصدی سالیانه قیمت واقعی مسکن خواهد بود. در چنین شرایطی بهتر است متقاضیان صبر کنند و در پایان دوره تکمیل رکود وارد بازار مسکن شوند. اما رکود تا چه زمانی ادامه می‌یابد؟

تا قبل از سال ۱۳۹۶ دوره‌های رکود در بازار مسکن عموما در واکنش به قدرت خرید بین ۱۰ تا ۱۲ فصل طول می‌کشید. ولی از آن زمان به بعد با پدیده‌ای تحت عنوان رکود تورمی مواجه شد. بدین معنا که بجز مقاطعی کوتاه، خرید و فروش چندانی در بازار ملک انجام نمی‌شد اما تحت تاثیر نوسانات بازارهای موازی، بخصوص نرخ ارز، قیمت خانه به روند صعودی خود ادامه می‌داد.

اگرچه شاخص‌هایی همچون نرخ ساخت و ساز، تورم عمومی، توان خرید متقاضیان و نوسانات بازارهای موازی بر بازار مسکن تاثیرگذار است اما محرک قوی برای این بازار، قیمت ارز محسوب می‌شود. در یک فرایند طولانی می‌توان گفت ۲۲ فصل از آغاز دوره تورمی بازار مسکن می‌گذرد و با توجه به آن‌که تناسب بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی با قیمت‌ها به هم خورده شاید بتوان این‌گونه استنباط کرد که اگر محرک‌های اثرگذار، تلنگری وارد نکند دوره استراحت بازار مسکن، دست کم برای مدت ۱۰ فصل آغاز شده است.

دولت برای بهبود وضعیت بازار مسکن برنامه‌هایی همچون طرح ساخت یک میلیون خانه در سال، پرداخت وام ودیعه مسکن تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان، افزایش وام خرید مسکن از ۴۸۰ به ۹۶۰ میلیون تومان و ساماندهی مشاوران املاک متخلف و فاقد مجوز را در دستور کار خود قرار داده است.

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط این بازار گفت: ایجاد ثبات در بازار مسکن به برنامه‌ریزی میان مدت و بلندمدت نیاز دارد. اما متقاضیان مصرفی در هر زمان که توان خرید داشته باشند برای خرید آپارتمان تعلل نمی‌کنند و اقدام درست نیز همین است. چون متقاضی مصرفی می‌تواند از شرایط رکودی بازار مسکن استفاده کند.

وی افزود: بازارهای همسو مثل مسکن، خودرو، ارز و طلا دچار یک ثبات شده‌اند. البته بازار خودرو شاید به دلیل واردات و افزایش تولید با افت قیمت معناداری مواجه شده اما در بازار مسکن هنوز با افت جزئی مواجهیم و همه چیز بستگی به شرایط ماه های آینده دارد. ممکن است در پاییز بتوانیم ارزیابی بهتری از وضعیت بازار ملک داشته باشیم.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: در حال حاضر بازار مسکن در یک فضای انتظار به سر می‌برد. دولت هم سیاست هایی در جهت مهار نقدینگی در پیش گرفته است. ساخت و ساز هم از زمانی که وزیر جدید راه و شهرسازی بر سر کار آمده با جدیت بیشتری در مقایسه با قبل دنبال می‌شود. بازارهای موازی نیز در رکود قرار دارد. بنابراین مجموع عوامل این پالس را به فعالان اقتصادی می دهد که فعلا باید صبر کنند.