بررسی عملکرد دوساله دولت در بازار ملک/ باخت در نیمه اول

اکنون حدود ۲ سال است که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد. نگاهی به کارنامه دولت در طول این مدت بیانگر آن است که دولت سیزدهم هرچند توفیقات خوبی در سیاست خارجه به‌ویژه برقراری رابطه با کشورهای منطقه داشته، اما در امور اقتصادی نتوانسته است، موفقیت چندانی به‌دست آورد. صمت در این گزارش عملکرد دوساله دولت در بخش مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

عدم‌موفقیت دولت سیزدهم در بخش مسکن

باوجود تلاش‌هایی که دولت سیزدهم در زمینه مسکن انجام داده است، می‌توان گفت که این تلاش‌ها موثر نبوده‌اند. یکی از دلایل اصلی عدم‌موفقیت دولت سیزدهم در بخش مسکن، بی‌توجهی به مشکلات اساسی این بخش است. مشکلاتی از قبیل نبود تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن، نبود برنامه‌های جامع واقعی برای ساماندهی بازار مسکن و نبود مکانیزم‌های مناسب برای کنترل نرخ مسکن، باعث شده است که تلاش‌های دولت سیزدهم در این زمینه نتوانند به‌خوبی جوابگوی نیازهای جامعه باشند.

بدون دسترسی به آمار و داده‌های رسمی، نمی‌توان تحلیل جامعی از بازار مسکن در ۲ سال اخیر ارائه داد، اما اظهارنظرهای رسمی درباره بازار واحدهای مسکونی، نشان‌دهنده اهمیت بیش از پیش بازار مسکن در این دوره است. باوجود اهمیت تحلیل بازار مسکن، عدم‌انتشار منظم داده‌های آماری بخش مسکن، تحلیل جامع آن را با چالش‌هایی مواجه کرده است. انتشار باوقفه و نیز دشواری در دسترسی به آمارهای موجود، برخی از این چالش‌ها هستند.

طبق آمارهایی که در گذشته منتشر شده؛ نرخ مسکن در شهر تهران از ابتدای فعالیت دولت سیزدهم در مرداد ۱۴۰۰ تا آخرین ماهی که اطلاعات آن در دسترس است (آذر ۱۴۰۱) از ۳۱ میلیون تومان به ۴۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده یعنی در ۱۴ ماه، ۵۵ درصد رشد کرده که مقایسه آن با دولت قبلی نشان می‌دهد، رشد نرخ مسکن در ۱۴ ماه ابتدایی دولت دوازدهم، ۱۰۵ درصد بوده است، به‌طوری‌که از ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید.
برگزاری جلسه ویژه تامین مالی پروژه‌های مسکن با حضور رئیس‌جمهوری، وعده شناسایی اخلالگران بازار زمین و مسکن توسط مشاور وزیر راه و شهرسازی و تلاش برای کنترل اجاره‌بها، نشان‌دهنده اهمیت این بازار برای سیاست‌گذار هستند. با این حال، به‌نظر می‌رسد ثبات در بازار مسکن، نیاز به ثبات در سطح اقتصاد کلان دارد، زیرا از این مسیر است که سرمایه‌گذار به حضور در این بازار تمایل پیدا می‌کند و خانوار، قدرت خریدی برای تامین مسکنی که رفاهش را تضمین می‌کند، خواهد داشت.

حذف قوانین دست‌وپاگیر در بازار مسکن

عبدالرضا قشقایی، تحلیلگر بازار مسکن در رابطه با عملکرد دوساله دولت سیزدهم در بازار مسکن به صمت توضیح داد: متاسفانه در این ۲ سالی که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ نداده و تغییراتی که حاصل شده است بیشتر منفی بوده تا مثبت؛ اما اگر بخواهیم به‌صورت مثبت اقدامات دولت سیزدهم را بررسی کنیم، درمی‌یابیم که تلاش‌های متعددی نیز پیرامون ساماندهی بازار مسکن انجام گرفته و موانع متعددی که بر سر راه پروژه‌های بزرگی اعم از نهضت ملی قرار داشته تا حد زیادی برداشته شده است. حذف قوانین دست‌وپاگیر و همچنین کاهش زمان تشکیل کمیسیون‌های مختلف از جمله اقداماتی است که دولت سیزدهم برای تسهیل ساخت مسکن در نظر گرفته است و به‌نظر می‌رسد چنین اقداماتی می‌تواند در آینده به‌نفع این بازار باشد.

 وی در ادامه افزود: متاسفانه طبق قانون، بسیاری از ارگان‌های دولتی موظف بودند که زمین‌های مشخصی را برای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن در اختیار دولت بگذارند، اما در این ۲ سالی که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، بسیاری از این ارگان‌های دولتی به بهانه‌های مختلف از این اقدام سر باز زدند و باعث شدند که پیشرفت این پروژه به‌تعویق بیفتد، اما خوشبختانه همان‌طور که گفته شد، با دستور رئیس‌جمهوری قرار شد که موانع پیش‌روی ساخت مسکن در کشور هرچه سریع‌تر برداشته شود.
مسلما چنین اقداماتی نتیجه‌بخش است و می‌تواند روند ساخت‌وساز و توزیع واحدهای مناسب برای اقشار هدف را ساماندهی کند.

این کارشناس تصریح کرد: در گذشته، شاهد بودیم که تشکیل یک کمیسیون برای تغییر کاربری یک زمین در شهرهای کوچک و حتی روستاها تا چندین ماه زمان می‌برد که زمان اجرایی شدن چنین اقداماتی به‌طورچشمگیری در حال کاهش است و این یعنی صرفه‌جویی در زمان و هزینه که می‌تواند تا حد زیادی به بازار مسکن کمک کند.

قشقایی عنوان کرد: در دولت قبل، شاهد تلاش چشمگیری برای ساماندهی بازار مسکن نبوده‌ایم و نیاز است تا با تسریع امور مختلف در حوزه مسکن این عقب‌ماندگی‌ها هرچه سریع‌تر جبران شود. مسئولان ذی‌ربط در حوزه مسکن معتقدند که تمامی این اتفاقاتی که در این دوساله افتاده برای آینده بازار مسکن پایه‌ریزی شده است و اتفاقات مثبتی در بازار مسکن رخ خواهد داد.

چنین صحبت‌هایی در حالی مطرح می‌شود که در این ۲ سالی که از فعالیت دولت سیزدهم گذشت، شاهد اتفاق خاصی در بازار پرتلاطم نبوده‌ایم و اتفاق خاصی هم رخ نداده است.متاسفانه وضعیت ساخت‌وساز در کشور ما روزبه‌روز رو به وخامت می‌رود و بسیاری از سازندگانی که در سال قبل مشغول فعالیت بودند، امسال مجبور به تغییر شغل شدند.
دلیل این موضوع هم عوامل متعددی نظیر افزایش روزافزون تورم اقتصادی، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و رشد نرخ زمین است که این موضوع یک امتیاز منفی برای بازار مسکن در دولت سیزدهم به‌شمار می‌رود.

دولت جدی‌تر به بازار مسکن نگاه کند

این تحلیلگر بازار مسکن تاکید کرد: دولت باید اقدامات مناسبی برای بازار مسکن انجام دهد و با پرداخت تسهیلات مناسب به اقشار هدف کمک کند تا خانه‌دار شوند. باتوجه به افزایش نرخ مسکن در ایران و تورم اقتصادی موجود، نرخ سود بانکی به‌قدری افزایش داشته که پرداخت اقساط این تسهیلات از عهده بسیاری از اقشار کم‌درآمد و حتی متوسط جامعه خارج است، به‌طوری‌که گاهی دیده می‌شود اقساط یک وام از حقوق ۲ ماه یک کارگر و کارمند هم بیشتر است!

وی با بیان اینکه دولت و تلویحا وزارت راه و شهرسازی باید اقدامات جدی‌تری را برای ساماندهی بازار مسکن انجام دهند به صمت گفت: در روزهای اخیر، شاهد آن بودیم که وزارت راه و شهرسازی، طرح برخورد با مشاوران املاک متخلف را استارت زده و تعداد زیادی از آنها را پلمب کرده، چنین اقداماتی به‌صورت‌کلی موثر است و جلوی تخلفات را می‌گیرد، اما نمی‌توانیم از آن به‌عنوان اقدامی موثر از سوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن نام ببریم، چراکه باید آدرس گرانی مسکن را در جای دیگری پیدا کنیم؛ جایی که اقتصاد کلان اصلاح شده و تورم از بین رفته است.

قشقایی افزود: اینکه چند وقت یک‌بار انگشت اتهام گرانی بازار مسکن به‌سوی مشاوران املاک نشانه گرفته شود، کاری عبث و بیهوده است، چراکه در سال‌های اخیر تورم اقتصادی باعث گران شدن تمام اجناس و اقلام موردنیاز مردم شده است. از سوی دیگر، مگر همین مشاوران املاکی که از آنها به‌عنوان عاملان گرانی مسکن یاد می‌شود، در سال‌های گذشته فعالیت نداشتند؟ پس چرا آن زمانی که نرخ مسکن ثبات نسبی داشت، اقدام به گرانی مسکن نکردند؟

وی در پایان گفت: همه باید این نکته را بدانند تا زمانی که وضعیت اقتصادی کشور به‌ثبات نرسد و تورم به اعداد تک‌رقمی نزدیک نشود، خرید خانه توسط اقشار ضعیف و کم‌درآمد با مشکل روبه‌رو می‌شود. مسلما هیچ‌یک از سیاست‌گذاری‌هایی که در این چندساله برای نجات بازار مسکن انجام گرفته است، نمی‌تواند آرامش را به این بازار پرتلاطم برگرداند، بنابراین دولت باید با برنامه‌ریزی و اقدامات موثر در مسیر توسعه و رشد اقتصادی گام بردارد و با کمک و مشورت با متخصصان این حوزه، راهی پیدا کند که بتواند به کمک مردم بیاید.

ناکامی دولت سیزدهم در بخش مسکن

اکبر ترابیان، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: بخش مسکن از جمله بخش‌های حیاتی اقتصاد کشور است. با این حال، در دولت سیزدهم، بخش مسکن با مشکلات و چالش‌های زیادی روبه‌رو شد و دولت تاکنون در این زمینه به موفقیت کافی دست نیافته است. یکی از عوامل اصلی عدم‌موفقیت دولت سیزدهم در بخش مسکن، بی‌توجهی به نیازهای واقعی بازار مسکن بوده است.
دولت‌ها در سال‌های گذشته برای تحریک بازار مسکن، اقدامات زیادی را انجام داده‌اند، اما بسیاری از این اقدامات به‌نظر می‌رسد بدون برنامه‌ریزی کافی و بررسی نیازهای بازار انجام گرفته است. به‌عنوان مثال، برخی برنامه‌های تحریک بازار مسکن نظیر اعطای وام‌های سنگین یا افزایش سقف تسهیلات مسکن، باعث افزایش نرخ مسکن شد و از دسترسی برخی از افراد به‌ویژه جوانان و خانواده‌های با درآمد کم، به مسکن مناسب جلوگیری کرد.
وی در ادامه افزود: بنده معتقد هستم که عدم‌اجرای کافی برنامه‌های توسعه مسکن نیز از دلایل عدم‌موفقیت دولت در این زمینه است. در سال‌های گذشته، برخی دولت‌ها برنامه‌های بلندمدتی را برای توسعه مسکن ارائه داده‌اند.
با این حال، در دوره دولت سیزدهم، برخی از این برنامه‌ها به‌دلیل تامین نشدن منابع مالی و عدم‌اجرای کامل، همچنان ناتمام مانده‌اند. این موضوع باعث شده است که توسعه مسکن به‌طورکلی کاهش یابد و بازار مسکن در شرایط نامساعدی قرار گیرد.

این کارشناس تاکید کرد: دولت سیزدهم برای اینکه بتواند بازار مسکن را کنترل کند، باید دست دلالان و سوداگران را از بازار مسکن دور کند تا خانه‌هایی که قرار است برای محرومان ساخته شود، به‌دست این افراد برسد، نه اینکه تجربه مسکن مهر تکرار شود و بخش زیادی از واحدهای دولتی دست سودجویان بیفتد.
سوداگران برای افزایش سود خود به اشکال مختلف به بازار مسکن ورود می‌کنند و وارد چرخه ساخت‌وساز نیز می‌شوند، این افراد بدون رعایت قوانین ساختمانی، ساختمان‌هایی را بنا می‌کنند که علاوه بر آسیب رساندن به محیط‌زیست، خطراتی را نیز برای ساکنان ایجاد می‌کنند.
با این حال، مسئولان ذی‌ربط با تمام تلاش‌هایی که برای ساماندهی بازار مسکن تا به حال کرده‌، نتوانسته‌اند به‌طورکامل با این جور قضایا مقابله کنند. این موضوع باعث شده است که اعتماد مردم به دولت در زمینه التیام بازار ملک کاهش یابد و این مشکل به‌شدت در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

راهکار رهایی از بن‌بست بازار مسکن

ترابیان افزود: به‌طورکلی برای حل مشکلات بخش مسکن، دولت باید با برنامه‌ریزی دقیق و بررسی نیازهای بازار، اقداماتی را انجام دهد که باعث تحریک بازار مسکن نشود و سبب دسترسی جامعه به مسکن مستقل بدون مشکلات بیشتری شود. از طرفی، دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات و تشویق به ساخت واحدهای مسکونی در روستاها و شهرهای کوچک، بهبود دسترسی به مسکن مستقل در این مناطق را ایجاد و از فرسایش جمعیت در شهرها جلوگیری کند.

وی در پایان گفت: عدم‌موفقیت دولت سیزدهم در بخش مسکن، نتیجه تلفیقی از عوامل متعددی است که برای حل آن نیاز به رویکردی گسترده‌تر و سیاست‌های کاملا جدیدی داریم. باید در نظر داشت که بخش مسکن یکی از بخش‌های حیاتی اقتصاد کشور است و توجه به مسائل آن باید در اولویت‌های دولت قرار گیرد.
برنامه‌ریزی دقیق و هماهنگی بیشتر با نیازهای بازار، اجرای کامل برنامه‌های توسعه مسکن و مبارزه کامل با صاحبان مغایرت‌های ساختمانی، از جمله اقداماتی هستند که می‌توانند به دولت کمک کنند تا در بخش مسکن موفقیت بیشتری داشته باشد. به هر حال، برای حل مشکلات بخش مسکن، نیاز به همکاری و هماهنگی بین دولت، تخصص‌های مربوطه و جامعه داریم.

سخن پایانی

شرایط بازار مسکن در ایران روز‌به‌روز در حال وخامت است و این موضوع از کسی پنهان نیست، بنابراین زمانی که دولت صحبت از ساماندهی بازار مسکن می‌کند، باید مسئله زمان را نیز در نظر بگیرد، چراکه بسیاری از مردم در کشور ما با مشکلات عدیده اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کنند و تهیه یک ‌خانه مناسب برای آنها به یک معضل تبدیل شده؛ اتفاقی که بسیاری از خانوارها را به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی کشانده است.
اکنون چیزی در حدود ۲ سال است که دولت وعده ساخت سالی یک‌میلیون مسکن برای اقشار هدف را داده، اما با کمال تعجب حتی یک واحد از این خانه‌ها را به مردم تحویل نداده است.
دولت باید در نظر بگیرد که بسیاری از مردم از قبل روی وعده‌های مسکنی دولت حساب باز کرده‌اند و زمانی که دولت قول مسکن ارزان‌نرخ را به مردم داد، این امید را در دل افراد کم‌درآمد ایجاد کرد که روزی خانه‌دار می‌شوند، از این‌رو اگر بنا باشد دولت مسیری که در این ۲ سال در پیش گرفته، بخواهد ادامه دهد و بازار مسکن روز‌به‌روز در باتلاق تورم و گرانی فرورود، نه‌تنها مشکلی از مردم حل نمی‌شود، بلکه اعتماد مردم به دولت برای ساماندهی بازار مسکن تا حد زیادی از بین می‌رود.