فروش متری مسکن در یک قدمی بازار سرمایه

اوراق سلف مسکن یا Mortgage-backed Securities (MBS)، اوراق بهاداری هستند که در آنها حقوق و مالکیت برخی از وام‌های مسکن که توسط بانک‌ها و شرکت‌های مسکن صادر شده است، به صورت گروهی به فروش می‌رسد. این اوراق سلف معمولاً توسط یک شرکت سرمایه‌گذاری صادر می‌شود و در بازار مالی به عنوان ابزار سرمایه‌گذاری قابل خرید و فروش است.

در اصل، بانک‌ها و شرکت‌های مسکن وام‌های مسکن را به افراد صادر می‌کنند و درآمدهای حاصل از پرداخت اقساط وام‌ها را در اختیار دارند. به منظور تأمین منابع مالی بیشتر برای صدور وام‌های جدید، این بانک‌ها و شرکت‌های مسکن می‌توانند این وام‌ها را به صورت گروهی بسته بندی کرده و به صورت اوراق سلف به فروش برسانند. در این صورت، سرمایه‌گذاران می‌توانند این اوراق سلف را خریداری کنند و درآمدهای حاصل از پرداخت اقساط وام‌ها را دریافت کنند.

فروش متری مسکن که از مدت‌ها قبل به منظور کمک به متقاضیان علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری خرد در حوزه مسکن مطرح شده بود و بناست در قالب اوراق سلف در بازار سرمایه رقم بخورد، حالا گویا به ایستگاه‌های عملیاتی در حال نزدیک‌تر شدن است.

۸ مهر ماه نیز مجید عشقی رئیس سازمان بورس با حضور در رسانه ملی گفته بود، دستورالعمل اوراق سَلَف مسکن به‌زودی نهایی می‌شود.

 همچنین، روز گذشته‌ حامدی مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار  بیان کرد: نظرخواهی از فعالان بازار حوزه مسکن و برنامه ریزی‌های لازم توسط بورس کالا صورت گرفته است تا بتوان از املاک مناسب برای این اقدام استفاده کرد و به امید خدا در ماه آینده با مصوبه هیات مدیره سازمان بورس تلاش بر این است که ابزار در اختیار بازار قرار گیرد.

او افزود: تعیین این که چه املاکی در این بخش باشد بر عهده بورس کالا خواهد بود، اما نکته‌ای که وجود دارد این است که به سبب دادن اطمینان خاطر به سرمایه‌گذاران قطعا املاکی عرضه خواهد شد که خیال سرمایه‌گذار آسوده باشد؛ حالا این املاک می‌تواند برای شهرداری یا نهادهای دیگر باشد.

ابزار فروش متری مسکن تا پایان ماه آینده در اختیار بازار سرمایه قرار خواهد گرفت

حامدی گفت: در کل این بحث اوراق سلف مسکن تا پایان سال قطعی و اجرایی خواهد شد، اما یکسری دغدغه‌هایی وجود دارد که باید حتما رفع شود در نهایت می‌تواند گفت تا ماه آینده این ابزار آماده استفاده خواهد بود، اما اجرایی شدن آن ممکن است ماه آینده رخ ندهد.

پیش از نیز حامدی گفته بود، اوراق سلف مسکن به افراد این اجازه را می‌دهد تا متراژ مشخصی از یک ملک را که امروز (منظور زمان حال است) قیمت گذاری شده خریداری و صاحب آن شوند و در سررسید مشخص که در امیدنامه ذکر شده، ملک را تحویل گیرند و یا آن را واگذار کنند.

جزئیات پیش فروش متری مسکن

پیش فروش متری مسکن موضوعی که محمد حسین رحمتی معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در خصوص  جزئیات  آن گفته بود، سازندگان مسکن می‌توانند برای ساخت یا تکمیل یک پروژه ساختمانی با انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را برای اتمام پروژه و تحویل به مردم تامین کنند. براین اساس، مردم با خرید اوراق سلف مسکن اقدام به پیش خرید واحد‌های آن پروژه می‌کنند و می‌توانند اوراق را تا زمان سررسید و تحویل ملک نگه دارند یا در بازار ثانویه اقدام به فروش اوراق خود به قیمت روز کنند.

رحمتی ادامه داد: در ساده‌ترین شکل سرمایه گذاری در بازار پیش فروش متری مسکن، برای مثال خریدار اقدام به خرید یک متر مسکن می‌کند که در زمان عرضه، تاریخ تحویل آن ملک، دوساله و کوچکترین متراژ هر واحد ۵۰ متر عنوان شده است. آن خریدار اگر قصد خانه دار شدن داشته باشد باید تا زمان سررسید دوساله مقدار اوراق خود را به عدد ۵۰ ورقه یک متری برساند. اما اگر قصد تحویل گرفتن خانه را نداشته باشد و صرفا با نیت سرمایه گذاری در بازار مسکن وارد این معاملات شده باشد، در هر زمانی طی این دوسال، امکان فروش اوراق و تسویه نقدی را دارد.

به گفته معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران، پس شرط خانه دار شدن مردم در این ابزار مالی، رساندن تعداد اوراق سلف مسکن به اندازه حداقل متراژ واحد‌های ساخته شده است.

او افزود: قیمت اوراق سلف مسکن نیز در بازار ثانویه براساس قیمت‌های بازار مسکن نوسان می‌کند و افرادی که قصد سرمایه گذاری در این بازار را دارند می‌توانند با سرمایه‌های خرد و به صورت خرید متری وارد این بازار شوند.

رحمتی در ادامه به تفاوت قیمت واحد‌ها در یک پروژه اشاره کرد و گفت: طبیعتا در یک پروژه، متراژ و شرایط همه واحد‌ها یکسان نیست برای مثال واحد‌هایی که در طبقات بالاتر یک ساختمان قرار دارند، قیمت بیشتری نسبت به واحد‌های طبقات پایین دارند و حتی شرایط دیگری نیز می‌تواند در قیمت واحد‌ها اثرگذار باشد؛ به همین منظور برای مثال واحد طبقه اول به عنوان اوراق پایه در نظر گرفته می‌شود و در امیدنامه ذکر می‌شود که واحد طبقه ۱۵، یک و نیم برابر اوراق پایه ارزش دارد.

او ادامه داد: طبق اطلاعات درج شده در امیدنامه آن پروژه، مشتری برای تحویل گرفتن یک واحد ۱۰۰ متری در طبقه ۱۵ باید به جای ۱۰۰ عدد اوراق سلف، ۱۵۰ عدد اوراق سلف پایه داشته باشد و برهمین اساس نیز تفاوت‌ها در طبقات مختلف با میزان اوراق پوشش داده می‌شود. معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران تاکید کرد که همه شرایط و جزییات قیمتی در کل واحد‌های یک پروژه به طور شفاف در امیدنامه عرضه می‌آید و سرمایه گذاران قبل از خرید باید به طور کامل این بند‌ها را مطالعه کنند.

عرضه اوراق سلف مسکن که به گفته مسئولان و کارشناسان مزیت‌های مختلفی از جمله امکان خرید متری مسکن را برای افراد فراهم می‌کند؛ موردی که حامدی در گفت و گو با باشگاه خبرنگاران جوان در خصوص آن گفته بود: در حوزه مسکن برای این که مردم بتوانند به صورت خرد به عبارتی متری، مسکن خریداری کنند این اوراق طراحی شده است.

تامین مالی آسوده در حوزه مسکن با اوراق سلف

در ادامه هم کارشناس بازار سرمایه محمد خبری زاده گفت: مزیت عرضه اوراق سلف مسکن را از دو بُعد می‌توان مورد بررسی قرار داد؛ اول از بُعد عرضه کنندگان که با انتشار این اوراق می‌توانند تامین مالی بسیار آسوده تری نسبت به روش‌های سنتی دیگر داشته باشند. از بُعد خریداران این اوراق نیز، این امکان فراهم می‌شود که با سرمایه خرد بتوانند در حوزه مسکن سرمایه گذاری کنند و ریسک‌های موجود را در قبال نوسانات این حوزه پوشش دهند.

دیگر کارشناس بازار سرمایه مهدی بیات منش هم  گفت: اوراق سلف مسکن به دلیل ظرفیت‌ها و قابلیت‌ها و سازوکار‌هایی که در اختیار دارد، می‌تواند در یک وضعیت شفاف و محیط رقابتی، نوسان‌های بازار مسکن را کنترل کند و دست سودجویان را بسته نگه دارد.

او افزود: تحویل به‌موقع واحد‌های مسکونی نیز با توجه به نظارت‌های بورس از دیگر ویژگی‌های این اوراق است. البته هنوز شرایط و نحوه انتشار این اوراق مشخص نیست، اما انتظار می‌رود مدیران طرح، در عملیاتی شدن آن اهتمام بیشتری داشته باشد که علاوه بر سازندگان، مردم نیز از شفافیت بورس‌ها و این اوراق، حداکثر سود را ببرند.

به گفته کارشناسان، با اوراق سلف مسکن افراد حتی با سرمایه خرد می توانند اقدام به خرید متری مسکن کنند؛ اوراقی که بنابر وعده مسئولان تا پایان سال قطعی و اجرایی خواهد شد.