آتش زیر خاکستر!

در حالی که طی یک ماه اخیر؛ برخی منابع خبری گزارش‌هایی از کاهش نرخ مسکن، به‌ویژه در تهران منتشر می‌کردند و معتقد بودند سطح قیمتی آپارتمان در شهر تهران نسبت به ماه گذشته بین ۳۰۰ میلیون تا بیش از یک میلیارد تومان کاهش یافته و در جنوب تهران نرخ پیشنهادی برخی واحدها به کمتر از ۲ میلیارد تومان رسیده است. درباره اجاره‌بها نیز در خرداد ۱۴۰۲ آمار از تغییر ماهانه ۲.۶ درصد، نقطه‌به‌نقطه ۳۸.۹ درصد و سالانه ۳۵.۲ درصد حکایت دارد. اردیبهشت ارقام مذکور به‌ترتیب ۱.۷ درصد، ۳۸.۳ درصد و ۳۴.۵ درصد بود. همچنین، بررسی‌ها از بازار مسکن شهر تهران گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در خرداد نسبت به اردیبهشت بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. باتوجه به اثرگذاری تهران بر سایر شهرهای کشور، انتظار می‌رود در ماه‌های آینده شاهد ایجاد انتظارات کاهشی در بازار مسکن سایر مناطق کشور باشیم. صمت در گزارش اخیر، تحولات بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

قیمت‌ها در بازار مسکن کاهشی نیست

تحولات یک‌ماهه بازار املاک نشان می‌دهد، در حالی که طی یک ماه گذشته خبرهایی مبنی بر کاهش نرخ مسکن به‌ویژه در کلانشهر تهران منتشر شده، به‌تازگی مرکز آمار از افزایش نرخ مسکن در خرداد امسال خبر داده؛ البته برخی کارشناسان مسکن بااشاره به این تناقض معتقدند بازار مسکن صرفا راکد بوده و قیمت‌ها نیز کاهشی نبوده است.بررسی فایل‌های عرضه‌شده نشان می‌دهد که نرخ‌های پیشنهادی همچنان رو به پایین هستند و در مقایسه با هفته قبل تا ۵ درصد افت کرده‌اند. در هفته‌های اخیر نیز برخی فروشندگان پول لازم قیمت‌ها را تا ۲۵ درصد پایین آورده بودند. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند در خرداد نسبت به روند ادامه‌دار ثبات اقتصاد کلان و کاهش نرخ ارز تردید وجود داشت؛ اما به‌تدریج تمایل برای فروش افزایش یافته است. در مقابل به‌دلیل انتظارات کاهشی برای آینده بازار مسکن میلی برای خرید وجود ندارد.

این موضوع، کفه ترازو را به‌نفع مشتریان بالقوه بازار تغییر داده و به‌نظر می‌رسد مجموعه‌ای از عوامل به روند کاهشی بازار مسکن انجامیده است. از جمله این دلایل، می‌توان به افت نرخ ارز، طلا و خودرو و بازارهای موازی اشاره کرد. دولت و مجلس نیز با همفکری یکدیگر طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را در دستور کار قرار داده‌اند، اما باتوجه به آماری که به‌تازگی مرکز آمار از افزایش ۲.۶ درصدی نرخ مسکن طی یک ماه اخیر خبر داد، این تناقض ایجاد می‌شود که آیا واقعا بازار مسکن در مسیر کاهشی قرار دارد یا تنها انتظارات تورمی کاهش یافته است و به‌طورمحسوس مسیر افزایشی را طی می‌کند؟

وضعیت بغرنج بازار مسکن

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیرامون تحولات اخیر بازار مسکن به صمت گفت: وضعیت بغرنج بازار مسکن نتیجه و خروجی بی‌تدبیری‌هایی است که در گذشته شکل گرفته و اوضاع را به‌حدی نابسامان کرده است که نه‌تنها خرید ملک بلکه رهن و اجاره نیز وضعیت نامطلوبی دارد، چرا که افراد مجبور هستند برای تهیه خانه مناسب از شهرهای بزرگ به حواشی شهرها یا شهرهای کوچک‌تر مهاجرت کنند. مسلما این موضوع شرایط زندگی را برای شهروندان بسیار سخت کرده است.

وی در ادامه تصریح کرد: طرح دوفوریتی مجلس برای این مطرح شد که باری از روی دوش مردم برداشته شود و اوضاع بازار ملکی به سمت و سوی ثبات برود. اکنون مجلس عزم خود را برای بهبود شرایط بازار مسکن، به‌ویژه بازار اجاره جزم کرده است و منتظر هستیم تا این طرح به تایید شورای نگهبان برسد. در رابطه با طرح دوفوریتی مجلس برای ساماندهی بازار مسکن چند نکته حائزاهمیت است که امیدواریم یک‌به‌یک محقق شود و ما روند رو به رشدی را در این بازار شاهد شویم. برخی از این نکات که شامل پرداخت تسهیلات مرتبط بخش مسکن، پایه‌های مالیاتی و حمایت از مستاجران است، به سیاست‌های کوتاه مدت مربوط می‌شود، به‌طوری که برای مستاجران مشوق‌هایی در نظر گرفته شود که اگر قراردادهای اجاره را تمدید کردند، از معافیت‌های مالیاتی بهره‌مند شوند، البته در این راستا برای حفظ حقوق موجران نیز راهکارهایی در نظر گرفته‌ شده، اما به‌طور کلی این قوانین برای مستاجران است.

یوسفی افزود: از سوی دیگر، در راستای اهداف بلند مدت برنامه‌‌هایی برای ساماندهی فعالان حوزه مسکن در فضای مجازی و پلتفرم‌های اینترنتی در نظر گرفته ‌شده است. در کنار این موضوعات، باید نظام رتبه‌بندی برای فعالان حوزه مسکن نظیر بنگاه‌های املاک ایجاد و با حفظ استقلال این صنف، بر فعالیت‌شان نظارت شود. اینها اقداماتی است که ضرورت دارد با جدیت دنبال شود تا بازار مسکن در وضعیت مطلوب قرار بگیرد.

بدقولی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن

این نماینده مجلس به صمت توضیح داد: درحال‌حاضر سیستم پولی و مالی باید در راستای قانون جهش بازار مسکن ۲۰ درصد از منابع مالی خود را به تسهیلات بخش مسکن اختصاص می‌داد، اما متاسفانه در ۲ سال اخیر به‌جای ۱۰۰۰ همت، کمتر از ۱۵۹ همت پرداخت کرده است که حتما باید به آن توجه شود. عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پایان، افزایش نرخ مصالح ساختمانی را یکی از دلایل افزایش نرخ تمام‌شده مسکن دانست و گفت: در سال‌های اخیر رشد بی‌امان نرخ مصالح ساختمانی دردسرهای زیادی را برای انبوه‌سازان و سازندگان به‌وجود آورده است که نیاز به همفکری دارد، همچنین دولت بدون همکاری با بخش خصوصی و انبوه‌سازان کار سختی در تولید مسکن در پیش دارد و باید در این راه با تسهیلگری بازار، شرایط را به‌نحوی مدیریت کند که عرضه و تقاضا به تعادل نسبی برسد.

نقش بانک‌ها در شکل‌گیری تورم بخش مسکن

اساسا دولت‌ها وظیفه ساخت‌وساز مسکن را ندارند و در این بخش تسهیلگر هستند. یکی از مشکلاتی که اکنون دولت با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند، به بحث تامین مالی مسکن بر می‌گردد. مدت‌ها بود که برای تسهیلات مسکن سقف تسهیلات تکان نخورده بود و یکی از راهکارهای تامین مالی افزایش سقف آن بیان می‌شد تا اینکه به‌تازگی شورای پول و اعتبار تصمیم گرفت در این زمینه بازنگری کند، به‌طوری‌که رئیس کل بانک مرکزی در تشریح مصوبه جدید شورا گفته است که وام مسکن برای تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل گواهی حق تقدم ۲برابر می‌شود. موضوعی که گاهی باعث تورم می‌شود. از این‌رو باید دید با گزارشی که مرکز آمار از افزایش نرخ مسکن منتشر کرده است، افزایش سقف تسهیلات مسکن می‌تواند کارساز باشد یا خیر؟

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن بااشاره به افزایش تسهیلات خرید مسکن به صمت گفت: این شکل ارائه تسهیلات دچار اشکالات ساختاری است. در گذشته از ۴۸۰ میلیون تومان وام‌ تسهیلات بخشی از آن صرف خرید اوراق می‌شد. این وام به‌دلیل نرخ بالای مسکن تاثیری در قدرت خرید مردم نداشت، با این‌حال سود مناسبی را عاید بانک‌ها می‌کرد.

وی ادامه داد: برخی بانک‌ها علاوه بر افزایش نرخ وام، با سوداگری و خریدهای سنگین از بازار، نرخ مسکن را به‌صورت مصنوعی افزایش می‌دهند و بنا به آمارهای اعلامی، نرخ مسکن در ۵ سال اخیر بیش از ۹۰۰ درصد رشد داشته و قابل‌توجه است که بانک‌ها نقش مهمی در این افزایش تورم ‌دارند.

این کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: نرخ سود بانکی برای خرید مسکن در کشورهای دیگر حدود ۲‌ درصد و در یک بازه بلندمدت است، اما نرخ سود این تسهیلات بانکی در کشور ما بسیار بالا است و خریداران ناچار هستند که سال‌های متعددی صرف پرداخت این وام کنند. اگر هدف‌گذاری، خانه‌دار شدن مردم است، باید نرخ این تسهیلات نیز بسیار کم باشد.

گودرزی گفت: سیاست‌گذاری و تعیین نرخ مسکن به‌مراتب نسبت به افزایش نرخ وام اثرات مهم‌تری بر بازار مسکن خواهد داشت. دولت برای نرخ کالاهای غیراساسی مانند مرغ و تخم‌مرغ جلسه برگزار می‌کند، اما درباره نرخ‌گذاری، بازار مسکن را به حال خود رها کرده است. این کارشناس حوزه مسکن در پایان عنوان کرد: افزایش تسهیلات مسکن به ۹۶۰ میلیون تومان، اثرگذاری کمی در قدرت خرید مردم دارد. درحال‌حاضر نرخ یک واحد ۴۰ متری در جنوب‌شهر به ۲.۵ میلیارد تومان رسیده است و این وام در نهایت ۳۰‌ درصد هزینه‌ها را پوشش می‌دهد و نیاز است دولت در کنار افزایش نرخ تسهیلات به قیمت‌گذاری نیز ورود کند.

سخن پایانی

زمانی که اظهارات کارشناسان را با آمار جدید مرکز آمار در کنار هم قرار می‌دهیم، درمی‌یابیم که در ماه‌های گذشته، خبری از کاهش نرخ مسکن نبوده و تنها تب هیجانی بازار مسکن فروکش کرده بود. صاحب‌نظران بازار مسکن معتقدند اگر دولت بتواند با سیاست‌گذاری و اجرای صحیح برنامه‌ها اقتصاد مسکن را در مسیری پیش ببرد که به‌عنوان یک کالای تجاری با تکانه‌های سایر بازارهای موازی به تثبیت برسد و رونق نسبی را در دل خود داشته باشد، به‌معنای موفقیت است. این مسئله باعث می‌شود از نظر قیمتی در ماه‌های آتی به‌تثبیت برسیم، اما اگر نتوان این بازار را کنترل کرد و همچنین نگاه دولت و شهرداری به بخش مسکن با دیدگاه سرمایه‌گذارانه و تجاری باشد، کنترل این بازار از دست دولت خارج خواهد شد. نکته قابل‌توجه اینکه در ۲ سال اخیر، بازار مسکن درگیر رشد تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد یافته که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین باشد. باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق، انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند. در نتیجه، توان خرید مردم از بین می‌رود و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب و باعث نارضایتی‌های عمومی می‌شود.